ÍNDICE

NOTA PRELIMINAR

ABREVIATURAS

I INTRODUCCIÓN

1.1.- Objeto y justificación: el estado de la cuestión en el Derecho, metodología, fuentes, hipótesis y tesis. Estructura del trabajo.

1.1.1.- Estado de la cuestión: el papel de la iniciativa privada empresarial en la ejecución del planeamiento.

1.1.2.- Metodología y fuentes.

1.1.3.- Hipótesis y tesis.

1.1.4.- Estructura del trabajo.

1.2.- La regulación del urbanismo ante los problemas de la ciudad.

1.2.1.- La regulación del urbanismo.

1.2.2.- Problemas urbanísticos.

II ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN DE LA INICIATIVA PRIVADA EN EL URBANISMO.

2.1.- La regulación más remota; A. Derecho Romano; B. Derecho Medieval; C. Ilustración; D. Constitucionalismo liberal

2.2.- El modelo de ensanche: el concesionario como empresario urbanizador en el modelo de ensanche y la Ley de Expropiación Forzosa de 1879.

2.3.- La Ley de Saneamiento y Mejora de Interior de las Grandes Poblaciones de 1895 y la iniciativa empresarial.

2.4.- Doctrina inicial sobre el servicio público y la contratación administrativa como referente para la legislación urbanística posterior.

2.4.1.- La configuración del servicio público en el urbanismo.

2.4.2.- La actuación administrativa como facilitadora de los fines públicos.

2.4.3.- Contrato de obra pública y concesión de servicio público en nuestra doctrina clásica.

2.5.- Normas urbanísticas en la primera mitad del siglo XX.

2.6.- La Ley del Suelo de 1956.

2.6.1.- La propiedad del suelo como factor determinante.

2.6.2.- Ejecución del plan: el margen para la empresa urbanizadora.

2.6.3.- Aspectos valorables en el balance de esta Ley.

2.7.- El Proyecto de Valero Bermejo como intento frustrado en la L.S.

2.8.- La reforma de 1975: posibilidades para el empresario privado no propietario.

2.9.- La década de los noventa. De las reformas socialista y liberal al ejercicio competencial autonómico.

2.10.- La STC 61/1997: interpretación y efectos del reparto competencial en materia urbanística.

III INICIATIVA PRIVADA, PROPIETARIOS Y NO PROPIETARIOS EN EL DERECHO URBANÍSTICO GENERAL Y BÁSICO 3.1.- LRSV. Filosofía de la nueva regulación estatal.

3.2.- El peligro de una ruptura en el sistema urbanístico estatal.

3.2.1.- Propuestas para un Derecho Urbanístico estatal.

3.3.- Conceptos de gestión y ejecución urbanística.

3.4.- Naturaleza jurídica del proceso transformador.

3.5.- Propiedad privada y derecho al aprovechamiento urbanístico.

3.5.1.- Aprovechamiento urbanístico vinculado al propietario del terreno.

3.5.2.- El aprovechamiento urbanístico como manifestación de un poder atribuido a la Administración.

3.6.- Sujetos que intervienen en el proceso urbanizador.

3.7.- La intervención del capital privado.

3.8.- La empresa urbanizadora “clásica”.

3.8.1.- El equilibrio entre iniciativa privada y fines públicos.

3.8.2.- Empresas con formas públicas y privadas.

3.8.3.- Tipología de las empresas urbanizadoras; A. Empresa privada de titularidad exclusivamente pública; B. Gestión por Empresa Mixta; C. Consorcio; D. Otras formas de participación pública y privada; E. Actuación por concesionario

3.8.4.- La concesión; A. Urbanismo concertado; B. El concesionario surgido a partir del sistema de expropiación

3.8.5.- Valoración de la técnica concesional.

3.9.- Los convenios urbanísticos entre la Administración y los particulares como modelo alternativo para urbanizar; A. Limitaciones para los convenios;

IV EXORDIO: LA EJECUCIÓN URBANIZADORA EN DERECHO COMPARADO
4.1.- Planteamiento.

4.2.- Propiedad del suelo y derechos urbanísticos en Derecho comparado.

4.3.- Gestión y ejecución: planteamiento general.

4.4..- Panorámica sobre la intervención de los distintos sujetos en la gestión y ejecución.

4.5.- La ejecución urbanística país por países; A. Inglaterra; B. Francia; C. Alemania; D. Suiza; E. Estados Unidos

V LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA POR EMPRESAS NO VINCULADAS A LA PROPIEDAD DEL SUELO EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA VALENCIANA.

5.1.- Introducción: características generales de la LRAU.

5.2.- Propiedad y actividad urbanizadora.

5.3.- Contexto en el que surgen los tipos concesionales de agente.

5.4.- El agente urbanizador: aspectos preliminares.

5.5.- El agente urbanizador: naturaleza.

5.5.1.- La participación de los particulares en la gestión y ejecución del urbanismo.

5.5.2.- Los particulares y la contratación administrativa; A. Alternativas para un contrato de obra pública; B. El contrato del agente urbanizador entendido como concesionario de servicio público; C. El contrato de concesión de obras públicas; D. Inclusión del agente urbanizador en una de estas categorías contractuales

5.6.- El equilibrio entre la actuación administrativa y la personalidad jurídica de naturaleza privada.

5.7.- El sistema de agente como exclusivo para cualquier actuación.

5.8.- Procedimiento para la elección del agente.

5.9.- Posibles efectos distorsionadores en la elección de agente urbanizador.

5.9.1.- Criterios para la elección del agente.

5.9.2.- Posibilidades de competencia en el procedimiento de presentación de propuestas de Programa.

5.9.3.- El tamaño como factor condicionante en la competencia por ser agente.

5.10.- El Programa de Actuación Urbanística como instrumento para la ejecución.

5.11.- Argumentos para una valoración global.

5.11.1.- Interpretaciones favorables a la LRAU; A. Ventajas para el desarrollo empresarial; B. Como instrumento para combatir la especulación; C. Beneficios desde un punto de vista político y social; D. Satisfacción por los resultados conseguidos

5.11.2.- Interpretaciones negativas acerca de la LRAU; A) Interpretaciones doctrinales negativas acerca de la LRAU; B) Posible alteración de la competencia empresarial; C) Desigual relación entre el empresario urbanizador y los titulares de la propiedad; D) Insuficientes pautas de actuación para los Ayuntamientos; E) Insuficiente atención a la ciudad existente; F) Contestación social

5.12.- La cuestionada aceptación social de la LRAU.

5.12.1.- Las causas del descontento.

5.12.2.- El problema de las atribuciones irregulares de la condición de agente urbanizador; A) Imposición de fianza desmesurada; B) Adjudicaciones arbitrarias a favor de las propuestas de determinadas empresas

5.12.3.- Recepción institucional de las quejas suscitadas respecto a la LRAU.

5.13.- Ajustes deseables respecto a la mejora de la LRAU.

5.14.- Jurisprudencia sobre la LRAU.

5.14.1.- La cuestión de inconstitucionalidad sobre la LRAU.

5.15.- El proceso de reforma de la LRAU.

5.16.- Algunas cuestiones pendientes relativas al agente urbanizador; A. El agente como empresa urbanizadora; B. El agente urbanizador y la propiedad del suelo; C) El agente urbanizador y el desarrollo futuro de este modelo

VI EL URBANIZADOR EN LA LEY 2/1998, DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE CASTILLA-LA MANCHA
6.1.- Fundamentos sobre los que se asienta el desarrollo competencial urbanístico de Castilla-La Mancha.

6.2.- El sistema de agente urbanizador.

6.3.- El agente y el Programa de Actuación Urbanizadora.

6.4.- Procedimiento para la selección del agente urbanizador.

6.5.- Algunos problemas de la LOTAU y sus propuestas de mejora.

6.6.- Interpretación jurisprudencial de la LOTAU.

6.7.- Valoración global de la Ley castellano-manchega.

VII LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA POR EMPRESAS NO VINCULADAS A LA PROPIEDAD DEL SUELO EN LAS DIFERENTES REGULACIONES AUTONÓMICAS
7.1.- La Ley 15/2001, de Extremadura.

7.1.1.- Sistemas de actuación.

7.1.2.- El urbanizador en el sistema de concertación.

7.1.3.- La empresa urbanizadora y su participación en otros sistemas de ejecución.

7.1.4.- Valoración final.

7.2.- Ley 3/2002. Asturias.

7.2.1.- Sistemas de actuación.

7.2.2.- El urbanizador a través del sistema de concurso.

7.2.3.- Otras posibilidades para empresas urbanizadoras privadas y no propietarias del suelo.

7.2.4.- Valoración de la LRSOU.

7.3.- La Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

7.3.1.- Sistemas de actuación integrada
7.3.2.- El agente urbanizador en el sistema de compensación.

7.3.3.- Valoración de la LOUA.

7.4.- La Ley 5/1999, Urbanística de Aragón.

7.4.1.- Sistemas de actuación en esta Ley. El sistema de concesión de obra urbanizadora.

7.4.2.- Valoración de la Ley aragonesa.

7.5.- La Ley 2/2001, de Cantabria.

7.5.1.- El sistema de concesión de obra urbanizadora.

7.5.2.- Valoración de esta Ley

7.6.- Decreto Legislativo 1/2000, de Canarias.

7.6.1.- Sistemas de actuación integrada.

7.7.- La Ley 5/1999 de Urbanismo para Castilla y León.

7.7.1.- Sistemas de actuación integrada. El sistema de concurrencia.

7.7.2.- Valoración de la Ley.

7.8.- La Ley Foral 35/2002, de Navarra.

7.8.1.- Los sistemas de actuación posibles.

7.8.2.- El sistema de agente urbanizador.

7.8.3.- Valoración de la Ley Foral.

7.9.- La Rioja: Ley 10/1998.

7.9.1.- Sistemas de actuación.

7.9.2.- Valoración de la Ley riojana.

7.10.- Ley 1/2001 del Suelo de Murcia.

7.10.1.- Características generales de la Ley.

7.10.2.- Sistemas de actuación integrada.

7.10.3.- Posibilidades para la empresa privada y urbanizadora no propietaria.

7.10.4.- Valoración de la Ley del Suelo murciana.

7.11.- La Ley del Suelo de Madrid.

7.11.1.- Sistemas de actuación integrada.

7.11.2- Adjudicación por concurso en el sistema de compensación.

7.11.3.- Valoración de la Ley 9/2001.

7.12.- La Ley 9/2002, de Galicia.

7.12.1.- El sistema de concesión de obra urbanizadora.

7.12.2.- Valoración de la Ley urbanística gallega

7.13.- Cataluña: la Ley de Urbanismo 2/2002.

VIII. CONCLUSIONES

8.1.- Es necesario matizar la supuesta correlación entre gestión privada en la ejecución urbanística y el precio del suelo y la vivienda.

8.2..- La titularidad pública de la actividad urbanística ha de ser el punto de partida de cualquier modelo de participación privada.

8.3.- La participación uti singulis de los particulares en la actividad urbanística debe esta abierta tanto a los propietarios del suelo como a las empresas urbanizadoras.

8.4.- El agente urbanizador es una figura original de la Ley urbanística valenciana de 1994; A. Su naturaleza jurídica se aproxima a la del concesionario de obras públicas; B. La preponderancia jurídica del agente urbanizador, si bien ha supuesto un revulsivo inversor, lesiona los intereses de propietarios y pequeños constructores; C. Esta Ley necesita reformas que den garantías a los propietarios, preserven la concurrencia entre candidatos urbanizadores y clarifiquen la intervención de los ayuntamientos; D. La reforma debería tender al incremento de viviendas protegidas y a la protección de los centros urbanos

8.5.- El agente urbanizador regulado en la LOTAU de Castilla-La Mancha reproduce muchos de los déficits del modelo valenciano en el que se inspira y su reforma debe responder al diferente contexto socioeconómico de esta región.

8.6.- La figura del agente urbanizador se ha extendido al resto de leyes urbanísticas, aunque con una posición jurídica más matizada y subsidiaria en determinados casos.

8.7.- De cara al futuro, la Administración urbanística debería ser más activa en la defensa de los intereses colectivos afectados por el negocio inmobiliario.

8.8.- La complejidad del mercado inmobiliario es una premisa obligada para cualquier reforma legal del papel de la iniciativa privada en la ejecución urbanística; A. La acaparación del suelo por grandes promotores es un peligro cierto a corregir; B. El proceso urbanístico impulsado por los beneficios a corto plazo, debe tener en cuenta los futuros costes económicos y ambientales para la comunidad; C. La ley debe fijar mejor los límites de la actuación concertada entre la Administración y los particulares; D. El régimen jurídico del agente urbanizador ha de convertirlo en un auténtico colaborador de la Administración en la ejecución de las responsabilidades públicas urbanísticas

BIBLIOGRAFÍA CITADA