3.8.5.- Valoración de la técnica concesional.

Permite la gestión privada, en palabras de GONZÁLEZ BERENGUER, al margen de muchas de las exigencias del Derecho Administrativo, con el logro de ciertas ventajas: evadirse la Administración de las técnicas rígidas del presupuesto; limitación de responsabilidad pecuniaria; superación de los engorrosos trámites de la contratación administrativa, especialmente en lo referido a la necesidad de vender o comprar previa subasta pública; evita el cumplimiento de trámites administrativos en lo que respecta a contratación de personal; exime de intervenciones con carácter tutelar y, por último se evitan las presiones políticas.

Estas ventajas apreciables merecerían un examen más amplio, pues algunas pueden ser discutibles. Es evidente que si se agilizan los procedimientos de compraventa cuando actúa un concesionario se está brindando un alto grado de agilidad al proceso urbanístico. Ciertamente es una ventaja incuestionable cuando históricamente se ha lamentado una excesiva lentitud que disuadía a los empresarios de participar en procesos indefinidos, con la consiguiente imposibilidad de poder determinar realmente los costes y el subsiguiente periodo de recuperación para los mismos. Ahora bien, tampoco es preciso esforzarse mucho para reparar en los peligros de que lo ganado en agilidad pueda convertirse en una pérdida de seguridad o de equidad, si llegan a ceder los intereses públicos frente a los particulares que defenderá el concesionario.

También es llamativo pensar que las presiones políticas desaparecerán o se atenuarán por el hecho de encomendar a un concesionario la ejecución del urbanismo. Muchas de las presiones tradicionalmente han surgido por parte de promotores inmobiliarios o personas vinculados a ellos. Pero, con este sistema las presiones podrían dirigirse al concurso desarrollado para seleccionar al concesionario, dado que si éste incorpora buenas dosis de libertad en aras de la rapidez, alguno pudiera pensar en conseguir por sí mismo con la concesión lo que de otro modo hubiera requerido de presiones hacia la Administración.

Con arreglo al artículo 114 RSCL es posible la prestación de servicios mediante concesión administrativa, cuando sean competencia de las Entidades locales y siempre que no esté ordenada la gestión directa. La concesión podrá comprender: “a) la construcción de una obra o instalación y la subsiguiente gestión del servicio a que estuvieren afectas, o b) el mero ejercicio del servicio público, cuando no requiera obras o instalaciones permanentes o estuvieran ya establecidas”.

PAREJO ALFONSO teoriza sobre la compatibilidad del interés público del proceso urbanizador y el privado inherente al concesionario. Al respecto mantiene lo que sigue: “sobre la base de las características del interés público presente en la urbanización deriva, pues, con toda naturalidad, la posibilidad de la construcción descentralizada, si no de la titularidad, si al menos del ejercicio mismo de la actividad, cual es conocido siempre en la teoría de las formas de gestión de la actividad administrativa. De ellas resulta, en efecto, la existencia de un interés, que puede y debe ser calificado de privado (en cuanto inscrito en la lógica de la economía de mercado), en el acceso y el desarrollo de la referida actividad, es decir, en la realización de la urbanización; interés que, en principio, no puede atribuirse a persona o círculo de personas o sujetos algunos, sino cabalmente –por la lógica a que responde y la naturaleza de la actividad a la que aspira - a la pluralidad indeterminada de sujetos capaces jurídicamente de desarrollar actividades con contenido económico del tipo de las que aquí se trata”.

Pese a su redacción compleja, PAREJO viene a considerar aceptable la participación de los concesionarios sin que ello dañe la titularidad pública sobre el proceso urbanístico. El concesionario es visto como poseedor de un interés privado, pero este autor se esfuerza por demostrar que este calificativo corresponde al que reciben quienes actúan en el mercado, sin que ello suponga un interés directo, personal y egoísta en la urbanización de que se trate. Lo que habría, según su criterio, es un interés por parte de un número amplio de empresarios en desarrollar precisamente su actividad empresarial y esto no representa nada contradictorio frente al interés público que sigue pujante.

El modelo de concesión abriría algunas posibilidades para controlar viejos problemas urbanísticos, como el del precio de la vivienda. Así, al menos, lo plantea GONZÁLEZ BERENGUER cuando postula que el otorgamiento de la concesión debiera realizarse mediante el procedimiento de concurso-subasta, y que en él debería incluirse una cláusula que diera preferencia en la concesión a quienes ofertaran el mejor precio final de los pisos. De este modo, la puja recaería sobre este aspecto y condicionaría el empuje de los precios.

Sin embargo, actualmente, en tiempos de recelo hacia la intervención económica, parece que el planteamiento de este autor no contaría con muchos apoyos, que tampoco hubo de tener en momentos más favorables a estas teorías, si se piensa en el reducido papel asignado a la concesión en las leyes urbanísticas de la época. Su carácter casi marginal no fue impulsado en aras a logros como el que se nos ha planteado para este problema urbanístico tan específico, como el de la vivienda, pero también tan lacerante por los perversos efectos que produce en millones de familias obligadas a desembolsos desproporcionados respecto a su capacidad económica. Quizá la solución no fuese el modelo concesional, pero también es cierto que debería haber estimulado mayores reflexiones sobre sus posibilidades, y que incluso ahora debería ser acicate para buscar otras alternativas a ese mercado a quien se califica de rey, y a veces ejerce una tiranía.

Expuestas las posibilidades de gestión por empresas privadas no necesariamente propietarias de los terrenos destinadas a urbanizar, tal y como aparecen en el ordenamiento estatal, será necesario añadir a la clasificación, quizá como variante, la figura del agente urbanizador por su amplia y creciente regulación en las leyes autonómicas. A ello se dedican posteriormente capítulos específicos.