5.8.- Procedimiento para la elección del agente.

El preámbulo de la LRAU, parágrafo III, deja clara una intención de apertura para toda aquella persona capacitada y con voluntad de llevar a cabo la ejecución de un programa: “ La ley pretende dar acceso a la actividad urbanizadora a empresas de todo tamaño, incluso a las pequeñas empresas para las que – en la actualidad – resulta más difícil, propiciando un acercamiento de las exigencias legales a la realidad de nuestra estructura económica.”Sin embargo, una década después no existe un acuerdo general sobre el grado de cumplimiento de este desideratum en la Comunidad Valenciana, por diversas razones. Hay quienes ven postergación de los propietarios frente a los empresarios y quienes perciben un trato de favor – o una ventaja por los recursos – a ciertas empresas de considerable tamaño en detrimento de otras más pequeñas o menos influyentes. Claro que también hay testimonios de autores que exaltan la bondad del sistema y el hecho de que quienes están accediendo a la condición de agente urbanizador son realmente los más indicados, tanto por sus características empresariales como por la idoneidad de su actuación respecto a los otros posibles candidatos que podrían presentar su correspondiente propuesta de Programa o de ejecución del mismo.

El procedimiento de selección viene regulado en los artículos 44 y siguientes de la LRAU. Éste se iniciaría con la propuesta de Programa, bien de oficio por la propia Administración, bien a propuesta de un particular, el cual, como ya se ha dicho, es indiferente que ostente o no la condición de propietario de las parcelas incluidas en la propuesta. Ni siquiera existe un plazo preferente para los propietarios y uno posterior sin ningún tipo de trabas: cualquiera puede desde el primer momento entablar consultas con la Administración, solicitarle información completa sobre las resoluciones y previsiones oficiales que condicionen el desarrollo de cada actuación y, finalmente, presentar su propuesta de programa, de acuerdo al artículo 44.

Presentada la propuesta de alternativa técnica de programa, el alcalde puede desestimarla de manera motivada, elaborar bases para la selección del urbanizador, con lo cual se introduce mayor claridad en los criterios de adjudicación, o someterla a información pública. En este último caso, durante un plazo de veinte días que será anunciado en el Diari Oficial y en un periódico de información general, cualquier interesado podrá presentar alternativas técnicas y alegaciones. Cabe, incluso que alguien durante los diez primeros días anuncie la presentación de una iniciativa diferente a la propuesta y que preste garantías sobre este compromiso. En tal supuesto, se prorrogarán durante veinte días los plazos.

Con posterioridad a este plazo, nos dice el artículo 45, se llevará a cabo la presentación de proposiciones jurídico- económicas, disponiendo los candidatos de un plazo de cinco días, pasados los cuales se abrirá el procedimiento que resuelva la aprobación del programa, así como su adjudicación. Para ello el ayuntamiento en pleno dispondrá de cuarenta días desde el vencimiento de los plazos establecidos para la presentación de proposiciones. En la adjudicación deberán emplearse los criterios de adjudicación señalados en el artículo 53 de esta Ley, a los que haremos referencia más adelante.

Se recogen dos posibilidades para adjudicar de modo preferente la ejecución del programa Una aparece en el artículo 47,5 de la LRAU, y se refiere al caso en que después de haber adjudicado la ejecución del programa a persona distinta a quien presentó la alternativa técnica, pueda atribuirse a esta. Así, dentro de los diez días siguientes a la adjudicación inicial, podrá solicitar el autor de la alternativa que se le adjudique la ejecución, “asumiendo y garantizando los mismos compromisos, garantías y obligaciones” que el adjudicatario inicial.

La segunda posibilidad se refiere a los propietarios de las parcelas, que como se ha visto carecen de un derecho inicial preferente. Pueden, sin embargo, de acuerdo con el artículo 50, aspirar a una adjudicación preferente, siempre que la alternativa técnica sea original y lleve el compromiso de ejecución en un plazo no superior a los tres años. Con estos requisitos gozará de derecho a adjudicación preferente la proposición de alternativa que cuente con un proyecto de reparcelación suscrito por todos los propietarios de los terrenos afectados. O bien, que la proposición de alternativa haya sido refrendada y concertada con una agrupación de interés urbanístico. Esto supone la preferencia por una asociación que cuenta con el apoyo de al menos el cincuenta por ciento de la superficie afectada.

De acuerdo con BLANC, este procedimiento de selección sigue una línea continuista, imaginamos que por lo que se refiere al procedimiento más o menos normalizado de adjudicación de uno de los sistemas de actuación vigentes en el Derecho estatal. En ellos, casi siempre el empresario debía comprar los terrenos que quería urbanizar, para luego solicitar la aprobación administrativa de su proyecto. Se adoptaba un sistema de compensación, como si hubiera acuerdo mayoritario de los titulares de la propiedad, cuando lo que sucedía en realidad es que estos propietarios iniciales habían traspasado su título dominical a un empresario que planificaba urbanizar y sabía que este era uno de los métodos más factibles de hacerlo.

Esta inercia no podía ser vencida con un procedimiento de concurso puro en el que se obviase la propiedad del suelo, pues el riesgo de adquirir terrenos para que luego se diese a otro la concesión haría inviable el sistema. Por esto, según el autor, se establece en la LRAU el régimen de adjudicación preferente, de modo que pudiera hacerse compatible el proyecto de un empresario con pocos recursos, pero que presenta una buena alternativa, junto al modelo tradicional de empresario dispuesto a invertir inicialmente un buen caudal de recursos, para optar con seguridad a una adjudicación preferente si el proyecto le augura suficientes ganancias. Sería, por ejemplo, el modelo planteado para ciertos complejos de ocio, que se han visto precedidos por inversiones en suelo rústico que han sido desembolsadas por quienes luego se han revelado promotores de los proyectos.

Visto el sistema de adjudicación que se establece en la Ley, podemos destacar que existe un procedimiento general para presentar alternativas técnicas de Programa, alegaciones y proposiciones jurídico-económicas válido para cualquier interesado en optar a la adjudicación como concesionario para la ejecución urbanística como agente urbanizador. Al mismo tiempo, se regula un sistema de adjudicación preferente para aquellas circunstancias en que el programa se presente por propietarios o cuente con un amplio respaldo de estos acreditado formalmente a través de una Agrupación de Interés Urbanístico.

Sin embargo, cabe preguntarse si en la práctica son posibles otros modos de preferencia más o menos encubierta o si se respeta escrupulosamente el principio expresado en el preámbulo conforme al cual “la Ley pretende dar acceso a la actividad urbanizadora a empresas de todo tamaño.” Estamos ante una cuestión crucial para la credibilidad de este sistema de actuación, que ha sido objeto de un serio cuestionamiento, tanto doctrinalmente como a través de artículos periodísticos o de manifestaciones de particulares interesados, sobre los que nos haremos eco más detalladamente en un capítulo posterior.