7.4.1.- Sistemas de actuación en esta Ley. El sistema de concesión de obra urbanizadora.

La Ley aragonesa distingue entre sistemas de actuación directa e indirecta. En los primeros encontramos los sistemas de expropiación y cooperación, mientras que en los segundos hallamos los de compensación , ejecución forzosa y concesión de obra urbanizadora. En el estudio de los diferentes sistemas llama la atención el que no se recojan posibilidades de actuación para los empresarios en sistemas como el de expropiación, lo que imaginamos se recogerá en el desarrollo reglamentario.

Pasando al más cercano a la participación de la empresa privada no propietaria de suelo, el sistema de concesión de obra urbanizadora se define, según el artículo 152, como aquel en que “el urbanizador realiza las obras de urbanización y procede a la distribución de los beneficios y cargas correspondientes, obteniendo su retribución conforme a lo convenido con el Ayuntamiento”. Se trata de un sistema concesional tal y como ha venido recogiéndose en las normas administrativas de los dos últimos siglos y que supone una menor libertad de actuación que la que brinda el agente urbanizador valenciano, que puede tomar la iniciativa y diseñar un proyecto de ejecución urbanística con los referentes de la legislación general y del planeamiento, mientras que en este supuesto aragonés el concesionario debe plegarse a las especificaciones diseñadas por la Administración para llevar a cabo el proyecto. Por eso, y a diferencia de lo regulado en otras autonomías, el programa no es el elemento central en torno al cual va a desarrollarse el procedimiento para la elección del urbanizador.

El procedimiento para llevar a cabo este sistema se inicia cuando el ayuntamiento procede a su elección y abre la convocatoria y adjudicación de la concesión, según el procedimiento que marca la legislación de contratos de las Administraciones Públicas en lo que respecta a capacidad de las empresas, posibilidad, procedimientos y forma de actuación (art. 153, 1).

El párrafo 2 del artículo 153 se refiere a la memoria, en la cual la Administración describirá las labores que debe realizar el urbanizador y que va a servir para configurar una documentación si no tan amplia como la vista para los programas, sí adecuada a las tareas específicas que se pretendan. Entre las tareas que ha de desarrollar de cara a la concesión figuran las siguientes: formulación de estudios de detalle, proyectos de urbanización y reparcelación, distribución de beneficios y cargas entre los propietarios, realización de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación, con memorias de calidades, características básicas, costes máximos y plazos de construcción correspondientes. A la convocatoria puede añadirse el compromiso por la Administración de garantizar determinadas cantidades que sirvan para financiar infraestructuras de apoyo.

Una vez cerrado el plazo para participar, se procederá a la selección, para la cual se hace una discriminación inicial entre todas las solicitudes con los instrumentos de planeamiento y gestión que se hubiesen presentado, valorando el resto de acuerdo con la estricta observancia que se presume para un concurso convocado por cualquiera de las Administraciones Públicas.

De acuerdo con el párrafo 4, a) del artículo 153, “los propietarios de terrenos que representen más del cincuenta por ciento de la superficie afectada por la actuación”, van a gozar de preferencia a la hora de ser elegidos como concesionarios. Para ello deberán constituir una entidad con personalidad jurídica propia que asumirá la responsabilidad en la gestión de la obra urbanizadora.

Dos son las cuestiones que nos suscita la lectura de este párrafo, que entendemos un tanto imperfecto. Por un lado se da prioridad a la participación de los propietarios, pero no se establece ningún elemento limitativo a esa prioridad. Pensemos, por ejemplo, que su propuesta puede exceder el límite de lo razonable en los costes presupuestados y en ese caso no debería prevalecer el derecho de algo más del 50 % de los propietarios, porque podría haber casi otra mitad de propietarios que podrían resultar perjudicados sin motivo.

Por otro lado, no se especifica la entidad con personalidad jurídica que debe crearse, lo que nos hace ignorar si su naturaleza será administrativa o mercantil. Esta empresa se supone, aunque tampoco se dice nada, que debería contar con el suelo perteneciente a los socios, cuya propiedad debería ser aportada al capital social. Estas dudas, como las referentes al párrafo anterior nos incitan a pensar en la necesidad de un desarrollo normativo Esta forma contractual supone, de acuerdo con el artículo 155, 1 que “el urbanizador obtendrá su retribución a costa de los propietarios, en terrenos edificables o en metálico, en los términos establecidos en la concesión”.