6.3.- El agente y el Programa de Actuación Urbanizadora.

De acuerdo al artículo 110,1 de la LOTAU, los Programas de Actuación Urbanizadora (en adelante PAU) determinan y organizan la actividad de ejecución en los municipios que cuenten con Plan de Ordenación Municipal, fijando la forma de gestión de aquélla y estableciendo de manera definitiva los ámbitos de ejecución concretos y las condiciones de desarrollo necesarios para la completa ejecución de la actuación urbanizadora. Ello significa, según BLANC y FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ, que “se trata de un instrumento mixto de planeamiento-gestión, dado que abarca o puede abarcar, ambos estadios, el de ordenación y el de ejecución, del proceso de producción del espacio urbano”.

El número 2 del citado artículo establece como objetivos de los PAU: concretar la urbanización, desarrollar infraestructuras; urbanizar completamente la unidad o unidades de actuación; obtener gratuitamente para la Administración los suelos dotacionales y el aprovechamiento que exceda del privativo de los propietarios. Pero la forma de alcanzarlos se desarrolla en el número 3: descripción de las obras de urbanización a realizar; compromiso de iniciar las obras antes de un año y de finalizarlas antes de cinco; establecimiento de un calendario de desarrollo en el que se temporalice la actuación; prestación de garantías ante la Administración, con las que asegurar el cumplimiento, que será como mínimo del 7 % sobre el coste de la obra en caso de que quien hace la propuesta resultase adjudicatario como urbanizador.

Esta propuesta podrá ser hecha por cualquier interesado, ya que la legitimación para poder realizarla es muy extensa. Cualquiera con capacidad de llevar a cabo el programa puede ser agente, a tenor del artículo 110, 5: municipios, Junta de Comunidades, restantes Administraciones, particulares sean o no propietarios, así como propietarios asociados bajo la forma de agrupación de interés urbanístico.

Quien quiera que sea el interesado habrá de redactar el Programa ateniéndose a lo que la propia LOTAU exige para su contenido. Se trata de un documento complejo que abarca en diferentes capítulos toda los estudios y la información necesaria para que la planificación de la obra urbanizadora sea coherente, anticipe los posibles obstáculos y prevea soluciones para ellos. Así mismo deberá recoger y dar respuesta a los problemas jurídicos y las necesidades económicas que sea probable que aparezcan, garantizando, especialmente en lo económico, los recursos suficientes para el desarrollo de la obra.

De tal modo resulta decisivo lo incluido en el programa, que este compromiso del agente ante la Administración y los propietarios, una vez aprobado, se convierte en contenido del convenio urbanístico que no puede ser variado sin justa causa, e incluso en este caso, podrá el agente pedir la rescisión si entendiera que la variación se aparta drásticamente de lo previsto y comprometido en su planificación.

Conforme al artículo 110, 4 se distinguen dos apartados esenciales como son la alternativa técnica y la proposición jurídico-económica, y un tercer bloque previsto para el caso de gestión indirecta, pues se refiere a una propuesta de convenio urbanístico entre el adjudicatario, la Administración y los propietarios que voluntariamente opten por cooperar en el desarrollo del Programa. Se trata de un recurso para la cooperación conjunta entre los sujetos interesados, que busca el estudio de soluciones válidas para el acuerdo con mayor énfasis que la utilización coercitiva.

Como hemos apuntado, la alternativa técnica es uno de los elementos indispensables del Programa. Incluirá:

• La ordenación detallada del Plan de Ordenación Municipal para el sector o área de actuación que esté afectada.

• En segundo lugar, contendrá un Anteproyecto de urbanización en el que se definan y ordenen todas las obras de urbanización con descripción al menos de los elementos que permitan determinar el coste total; una memoria de calidades relativa, como mínimo a las principales obras y elementos que deben urbanizarse y ejecutarse; una definición de los recursos disponibles para los abastecimientos básicos y, por último, las características básicas de la red de evacuación de aguas que se prevea diseñar.

La proposición jurídico-económica contendrá:

• Desarrollo de las relaciones entre el urbanizador y los propietarios, justificando la disponibilidad que pueda tener el agente sobre los terrenos de sus dueños, acuerdos ya alcanzados y disposiciones relativas a la cuantía establecida para retribuir al urbanizador.

• Estimación de la totalidad de los gastos de urbanización.

• Incidencia económica, ponderada tanto en términos de valoración de los terrenos que hayan de adjudicársele como en su cuantificación y modo de adquisición, de los compromisos que interese adquirir al urbanizador.

Configurada toda la información que ha de contener el programa, se iniciará la tramitación del mismo, pues se trata del proyecto que ha de servir como referencia para demostrar la solidez necesaria que permita ser acreedor para la designación como agente que lo lleve a cabo.