6.4.- Procedimiento para la selección del agente urbanizador.

Apenas van a producirse diferencias entre el sistema establecido en esta Ley y el visto en la LRAU en lo relativo al régimen de gestión indirecta, por lo cual vamos a exponerlo de manera sintetizada, a fin de no resultar muy reiterativos. Conforme al artículo 120, cualquier persona podrá solicitar al alcalde que someta a información pública una alternativa técnica de PAU, que contendrá los documentos relativos a los apartados ya reseñados.

El alcalde podrá desestimar de manera motivada, o estimar sometiendo la propuesta a información pública. Durante la apertura de este periodo que se anunciará mediante edicto en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en un periódico de amplia tirada, con una duración de 20 días, se admitirán tanto alegaciones al programa presentado, como alternativas técnicas al mismo. Igualmente puede darse una ampliación del plazo, si durante los 10 primeros días del periodo, alguien manifestase su intención de presentar una alternativa técnica sustancialmente distinta y prestase caución como garantía de un efectivo compromiso.

Tras este plazo, se abrirá el de presentación de alternativas jurídico-económicas, con una duración de 10 días, pasados los cuales, se iniciará el periodo durante el cual el Ayuntamiento deberá resolver sobre la aprobación del programa y su adjudicación. El plazo será de 40 días desde que pudo resolver y en él se elegirá un PAU completo, pero también es posible la selección de una alternativa técnica elaborada por un proponente y de una proposición jurídico-económica elaborada por otro, que será quien se convierta en agente. En este caso, el adjudicatario deberá indemnizar al autor de la alternativa por todos los gastos que realizó (art. 122, 5).

También se recoge un procedimiento simplificado de PAU en el artículo 121, cuya ventaja estriba en que se va a presentar la alternativa técnica de PAU por el particular, valiéndose de un notario para protocolizarla y depositarla, durante un periodo de información pública que parece abrirse automáticamente. El Ayuntamiento no intervine y se limita a recibir una copia de la alternativa, acompañada en su caso de los proyectos de gestión urbanística que la complementen.

Las iniciativas de adjudicación preferente se recogen en el artículo 123, y se refieren a propuestas de alternativa técnica de PAU originales y con un compromiso de ejecución en plazo inferior a cinco años. Su característica principal es la participación de los propietarios, mostrada por su adhesión unánime al proyecto de reparcelación elaborado por quien desee postularse como agente urbanizador, o mediante la participación mayoritaria en el proyecto de urbanización adjunto al PAU que supone la agrupación de interés urbanístico.

Designado el agente, asumirá los compromisos y prerrogativas que se le reconocen en el artículo 118, y adquirirá el derecho a ser retribuido en terrenos o en metálico. Con ello se perfeccionará el sistema que activa la facultad del desarrollo urbanístico en la región, propiciado por un compromiso empresarial concreto ( o de la Administración mediante la aprobación de las pertinentes partidas presupuestarias, en el supuesto de gestión directa) y la posterior aprobación administrativa, como concluyen BLANC y FERNÁNDEZ FERNÁNDEZ.

Hecha la selección y aprobado el convenio, las relaciones entre la Administración y el agente van a ser parecidas a las que se mantendrían con un concesionario, aunque más ampliadas. Así debe entenderse el sentido del artículo 125 de la LOTAU, en el que se establece que “las relaciones derivadas de la adjudicación del Programa de Actuación Urbanizadora se regirán por lo dispuesto en esta Ley y, en el marco de la misma, en los Planes, el propio Programa y los actos adoptados para su cumplimiento, así como, supletoriamente por las reglas del contrato de gestión de servicios públicos de la legislación reguladora de la contratación de las Administraciones Públicas”.

Estamos ante un contrato entre la Administración y una empresa privada, si tomamos el supuesto mayoritario de gestión indirecta, cuya particularidad es que se rige por diferentes normas, empezando por la propia norma urbanística autonómica, por normas de ámbito más restringido como el planenamiento general del municipio, por el margen de autorregulación que pueda brindar el contenido del convenio y, supletoriamente, por la LCAP en lo referido a la gestión de servicios públicos.