5.12.3.- Recepci�n institucional de las quejas suscitadas sobre la LRAU.

Las quejas de quienes se han sentido perjudicados por la LRAU no s�lo han tenido reflejo en los medios de comunicaci�n, sino que se han tramitado ante diversas instancias. Las que se han llevado a cabo ante las embajadas de los extranjeros afectados han producido reuniones del embajador brit�nico con sus ciudadanos , as� como entrevistas entre el embajador y representantes de la Generalitat Valenciana. Por lo que respecta a la petici�n efectuada ante el Parlamento Europeo por m�s de 10.000 firmantes de distintas nacionalidades, ha recibido contestaci�n estando en tr�mite la constituci�n de una comisi�n investigadora para averiguar si la LRAU vulnera los derechos de los propietarios. En especial, se pretende averiguar si la normativa obliga a los due�os de los terrenos a pagar sumas abusivas de dinero a cambio de compensaciones cuando se pretende ejecutar un plan de urbanizaci�n.

Tambi�n debe haber influido este descontento en los argumentos de parte de la doctrina que, como se ver� en un par�grafo posterior, fundamentan sus peticiones de reforma en el mal funcionamiento que han tenido algunos art�culos de la Ley referidos al PAI, a su adjudicaci�n al agente urbanizador y a la posterior ejecuci�n por este, investido de ciertas prerrogativas que se han visto como desmesuradas en relaci�n al equilibrio concreto que se daba entre inter�s p�blico e inter�s particular de esta figura empresarial, al mismo tiempo representante de la Administraci�n.

Como consecuencia de lo anterior, la propia Generalitat Valenciana ha sido sensible a las quejas y a los razonamientos te�ricos, como prueba la propuesta de reforma de la LRAU, cuyo contenido trata de paliar los defectos m�s acusados de esa norma. Se trata de un cambio significativo por cuanto ya no se defiende a capa y espada la bondad integral de esta Ley.

Para este cambio tambi�n ha debido resultar decisiva la respuesta del Defensor del Pueblo a las quejas recibidas, que se concreta en su Informe del a�o 2002, lo cual fue destacado por los medios de comunicaci�n. El mencionado Informe se hace eco con inusitada contundencia de los problemas que vienen saliendo a colaci�n en los �ltimos a�os respecto a los efectos negativos que vendr�a produciendo la aplicaci�n de la LRAU.

El Defensor del Pueblo explica las razones de incluir en su informe las quejas relativas a la LRAU por tener en cuenta � el considerable n�mero de quejas que esta Instituci�n ha recibido durante el a�o 2002 formalizadas por los ciudadanos de esa Comunidad, en las que precisamente manifiestan su disconformidad con estos novedosos sistemas de ejecuci�n y en especial con la figura del agente urbanizador�. Esto significa que el recelo, o mejor el rechazo, hacia la LRAU ha conseguido asentarse no �nicamente por el ruido causado ante los medios de comunicaci�n por el env�o de cartas, notas de prensa sobre asambleas y manifestaciones, sino tambi�n mediante razonamientos de cierto juicio, v�lidos para servir de soporte a una investigaci�n del Defensor del Pueblo.

Debe repararse en la trascendencia de este hecho ya que la misi�n constitucional del Defensor del Pueblo estriba en la defensa de los derechos comprendidos en el T�tulo I de la Constituci�n, entre los cuales quedan incluidos los art�culos 45, 46 y 47, relativos a la protecci�n del medio ambiente, al patrimonio hist�rico-art�stico, y al derecho a la vivienda. Ello significa, por s� mismo un grave cuestionamiento a la constitucionalidad de la ley urban�stica valenciana, sobre el cual, parad�jicamente, no hemos constatado comentarios ni referencias doctrinales de cierta relevancia.

Otro motivo para estudiar la parte que el Informe del Defensor del Pueblo dedica a la LRAU, sonlos motivos de queja, en especial aquellos que pueden resultar m�s disfuncionales en la Ley valenciana. Se refiere a los siguientes: � a los elevados costes de urbanizaci�n fijados por el agente urbanizador, circunstancia que les obliga a ceder edificabilidad dada su incapacidad para afrontarlos en met�lico. En efecto, esta instituci�n ha podido comprobar el riesgo de indefensi�n que en ocasiones sufren estos propietarios ante posibles abusos por parte del agente urbanizador y que se producen sobre todo por dos motivos: la inexistencia de competencia (propuesta de un �nico programa) y simult�neamente una irresponsable relajaci�n del control municipal. As� mismo, existe la percepci�n entre los ciudadanos de que este sistema pudiera ocasionar eventuales concentraciones de suelo urbanizado en manos de muy pocos urbanizadores, en su condici�n de propietarios precisamente cuando la retribuci�n a los mismos se aprueba y materializa en parcelas edificables�.

Este resumen de las quejas estudiadas coincide con los principales motivos de discrepancia que surgieron desde el momento mismo en que cobr� amplitud la ejecuci�n urban�stica por el agente urbanizador en la Comunidad Valenciana. En el fondo la cr�tica puede entenderse no s�lo respecto a los cuestionables contenidos de la LRAU, sino a vicios quiz� no previstos en el momento de redactar el texto legal, pero que luego, en la pr�ctica, se han mostrado decisivos para ensombrecer las mayores o menores bondades que pudiera recoger la ley urban�stica y, en especial, lo relativo al agente urbanizador.

Estos vicios vendr�an determinados, en primer lugar, por la preeminencia de fuertes intereses econ�micos sobre los cuales, en muchos casos, no se ha querido o no se ha sabido depurar su componente de inter�s privado, incluso meramente especulativo, frente al respeto a los fines p�blicos que deber�a inspirar la actuaci�n urban�stica. El desarrollo f�cil de las poblaciones a trav�s de la industria tur�stica, merced a la creaci�n de infraestructuras, zonas residenciales y de ocio, ha constituido el principal argumento de actuaci�n por parte de la mayor�a de implicados en los PAI, fueran Administraci�n o empresas privadas bajo la cobertura de agente urbanizador.

Si a esto se suma la considerable cantidad de dinero inmediato que revierte en los municipios mediante la concesi�n de licencias urban�sticas y el valor de unos terrenos que, aunque destinados a usos dotacionales, en ocasiones s�lo se miran por el precio especulativo que se contribuye a formar, podemos encontrar una parte de l�gica a la permisiva actuaci�n municipal en materia urban�stica; por no hablar de otros asuntos m�s espinosos como la innumerable relaci�n de cargos electos municipales con intereses inmobiliarios. Este problema de incompatibilidad real en el ejercicio de multitud de cargos p�blicos hasta la fecha, est� quedando socavado bajo la simple mara�a de sociedades o personas interpuestas, sin que ning�n legislador parezca demasiado preocupado por atajar un vicio tan contaminante no s�lo para el logro de las reglas imperativas a que debe tender la actuaci�n administrativa, sino tambi�n para la credibilidad misma del sistema democr�tico.

En tercer lugar, el Informe del Defensor del Pueblo 2002 no se limita a la constataci�n de los problemas que se acaban de citar, sino que da un paso m�s, proponiendo medidas con las cuales podr�a darse soluci�n a los problemas planteados en ejecuci�n de la LRAU. Estas medidas pueden concretarse en lo que sigue:

� Medidas que potencien la transparencia y publicidad, como, por ejemplo, la obligaci�n de rendir cuentas semestrales p�blicas �relativas a la adjudicaci�n de actuaciones urbanizadoras, indicando la identificaci�n de los adjudicatarios de la misma, proporci�n de la retribuci�n en parcelas edificables, plazos de realizaci�n y garant�as de materializaci�n�.

� Garant�as a propietarios en caso de falta de competencia en el concurso para la adjudicaci�n de agente urbanizador. Estas medidas supondr�an la obligaci�n municipal de acudir a peritaje homologado de terceros expertos independientes. Se tratar�a de contrastar los costes propuestos por quien se postule para agente.

� Medidas incentivadoras de la competencia.

� Reacomodaci�n en los plazos para que sea m�s factible la presentaci�n de alternativas.

� Exigencia de garant�as previas m�s rigurosas a quienes pretendan concurrir para ser agentes urbanizadores.

� Regulaci�n con m�s detalle del procedimiento relativo a los informes t�cnico-jur�dicos previos a la adjudicaci�n.

En suma, se trata de medidas dirigidas a un mayor rigor en el proceso de selecci�n de los agentes urbanizadores . Junto a esto se propone incrementar el control en la actuaci�n del ya designado como agente, no s�lo buscando la legalidad de sus actuaciones, sino tambi�n la coherencia en sus propuestas econ�micas y el uso eficiente de los recursos, no s�lo desde la perspectiva del agente, sino tambi�n para la Administraci�n y para los propietarios del suelo que va a transformarse en urbano.

Sin duda, este Informe del Defensor del Pueblo ha resultado, hasta la fecha, el instrumento cr�tico m�s contundente, dado su procedencia de un �rgano constitucional, pero tambi�n por los motivos recogidos para objetar la aplicaci�n de la norma, y especialmente, pensamos, por los t�rminos en que se censura no s�lo el contenido legal, sino tambi�n los propios m�todos de aplicaci�n. Si hasta ahora esto era un secreto a voces, en adelante puede invocarse un documento oficial para se�alar la causa a veces inconfesable de la torcida intervenci�n de agentes urbanizadores en algunos programas de actuaci�n.