3.8.1.- El equilibrio entre iniciativa privada e intereses públicos.

Sin embargo, esta participación privada todavía no ha logrado deshacer del todo algunos conflictos sin cuya clarificación resulta probable que el resultado no sea tan bueno como pudiera desearse. Nos referimos al interés privado, legítimo, pero que puede entrar en colisión con los fines públicos urbanísticos. No debe obviarse que la actuación privada debe ser un modo de gestión con capital de los particulares, pero, en cualquier caso, entre sus objetivos deben estar los de contribuir a la mejora de la comunidad, recogidos en las normas y explicitados en los instrumentos de planeamiento.

BLANC CLAVERO advierte sobre esto, mostrando un “escenario de una colisión frontal y permanente entre el interés público y el privado. Es un mundo bipolar de “cargas” y “beneficios”, donde las cargas son las exigencias de lo público y los beneficios la supervivencia patrimonial de las personas privadas más involucradas en transformar el territorio o en la configuración de sus ciudades. Hay una contradicción omnipresente entre la habitabilidad de las ciudades y las posibilidades de negocio de quienes cooperan a su construcción; entre calidad de vida y crecimiento económico, como si hacer un hábitat deteriorado o incómodo para las personas fuera más rentable o productivo para sus economías. No cabe duda: los intereses generales sólo son bien defendidos por las instituciones públicas. Las personas particulares se rigen por otra lógica”.

Desde luego, poco valdría propiciar la participación de la empresa privada no propietaria, invocando el principio constitucional de libertad de empresa, argumentado a favor de la mayor eficiencia en la utilización de recursos... para que todo esto no quedase más que en estimular los deseos de lucro en una serie de empresarios, tomada a costa de cercenar los intereses de todos los ciudadanos.

Tampoco sería un gran consuelo reducir la participación de los propietarios en unas plusvalías muchas veces desmesuradas, no basadas en otro estimulo que el de una vaga expectativa urbanizadora, recurriendo para ello a entregar una parte de la porción a otro agente privado. Si este agente privado, lejos de añadir un valor económico y social a su actuación, se limitase a obtener un beneficio abusivo y egoísta, bajo la añagaza de un derecho a la participación en actividades privadas o susceptibles de participación privada, entonces poco recorrido real habríamos hecho más allá de lo que pueda suponer la defensa de unos intereses con parcialidad.

Debe quedar despejada la intervención privada no propietaria de obrar por un interés propio desmesurado en relación con los comunitarios y los de los propietarios del terreno, como condición previa a la defensa de su actuación. Y esta es una cuestión no del todo solucionada, muchas veces esquivada por los tratadistas, pero demasiado frecuente en los medios de comunicación, que señalan empresas y actuaciones con poca congruencia si esta se mira desde el prisma de una ejecución del planeamiento basada en intereses generales.

No es ningún secreto, y se verá más adelante, que la figura del agente urbanizador (tomando en consideración el modelo originario de la Comunidad de Valencia) pese a sus bondades teóricas y sus ventajas prácticas, está adoleciendo de una excesiva confrontación con los intereses de los propietarios, resuelta en ocasiones, al menos aparentemente, en beneficio de las empresas. Por ello, han aparecido propuestas de reforma que buscan el aseguramiento del interés público en caso de colisión entre los agentes que han de intervenir en el desarrollo de la ejecución urbanizadora.

Dicho esto, ha de reconocerse que tampoco ha sido inusual, como señala ARNAIZ EGUREN, la existencia de muchos promotores inmobiliarios que han esquivado el proceso urbanizador, conformándose con adquirir terrenos ya urbanizados a precios de mercado, dadas las dificultades y riesgos que ha supuesto y supone urbanizar, aunque esto se olvide en las épocas de apogeo en el mercado inmobiliario, como la que se vive en España los últimos cinco o seis años, donde todo el mundo recomienda “invertir en ladrillos”.

Fuera de estas etapas, y debe recordarse que el sector inmobiliario se mueve pendularmente, la urbanización de sectores requiere un gran caudal de recursos económicos que deben dedicarse a la urbanización, pero también a elevados tiempos de espera puesto que los procesos son lentos por sí solos y a veces se alargan burocráticamente. Sin contar el riesgo de que culminado el proceso el mercado sea capaz de absorber el producto ofertado, algo que no siempre sucede, lo que requerirá empresas o grupos financieros capaces de mantener inmovilizada una masa patrimonial considerable. La baja rotación propiciará también un encarecimiento añadido para compensar los tiempos, sin que pueda considerarse una plusvalía artificiosa para los empresarios.

Pese a que este trabajo se centra en el ámbito de actuación de la empresa no propietaria del suelo no es esta la única alternativa, ni quizá la más extendida en el ordenamiento estatal vigente. Sólo en las leyes autonómicas, y en los últimos años, empieza a desarrollarse ese modelo.

Caben otras opciones, ya esbozadas al tratar la evolución histórica, sobre las que vamos a volver a continuación con ánimo no exhaustivo, sino de clarificarlas y fijar las condiciones esenciales que sirven para caracterizarlas.