7.5.1.- El sistema de concesión de obra urbanizadora.

Como prueba de esa dirección administrativa sobre la función pública urbanizadora, el artículo 138, 1 establece que “la Administración municipal elegirá el sistema de ejecución según sus necesidades y en consideración a los medios económico-financieros con que cuente, su capacidad de gestión, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias que concurran”. Esta facultad no impide la participación privada solicitando a la Administración que opte por uno u otro de los sistemas reconocidos.

Deteniéndonos en el sistema de concesión de obra urbanizadora, hemos de recurrir al artículo 168, 1 de la Ley cántabra para obtener su definición: “ es un sistema de actuación de base privada en el que la Administración concede a un agente urbanizador la realización de las obras de urbanización, la localización de los terrenos de cesión obligatoria y la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios, obteniendo su retribución de estos conforme a lo convenido con el Ayuntamiento”.

Vemos, pues, que los elementos definitorios coinciden plenamente con el arquetipo de agente urbanizador, siempre que a las funciones vistas de urbanizar y equidistribuir a cambio de un precio pagado por los propietarios, añadamos el carácter concesional con que lo otorga la Administración, conforme a una característica esencial que no trata el artículo, aunque se deduce del contenido posterior. Nos referimos a lo indiferente que resulta el hecho de que el concesionario, también denominado agente urbanizador, sea o no propietario de los terrenos incluidos en el área que vaya a ser objeto de actuación.

Los términos de procedimiento y adjudicación de la concesión tendrán como norma reguladora esta Ley autonómica, pero además, conforme al artículo 169, 4, “en todo lo no previsto en esta Ley será de aplicación lo dispuesto para el contrato de concesión de obra pública en la legislación del Estado, que será de aplicación también para todos los aspectos comunes a los contratos administrativos”.

Con ello se destaca la naturaleza esencialmente concesional de este sistema. A la vez, que se reconoce explícitamente un aspecto como el de que más allá de los límites fijados por esta norma urbanística para regular este tipo contractual, debe tomarse como fuente la regulación estatal sobre la materia. Esto, por otra parte, no resulta novedoso, puesto que el artículo 149, 18º de la Constitución atribuye al Estado competencia exclusiva en la legislación básica sobre contratos y concesiones administrativas.

También merece destacarse la catalogación de este sistema como de características análogas a la concesión de obra pública. Se varía de este modo la clasificación respecto a normas como la valenciana y la extremeña que colocan al agente urbanizador dentro del grupo de concesión de servicio público, olvidando o relegando, a nuestro entender, factores esenciales en las tareas que debe acometer el urbanizador y que tienen la obra pública como punto de partida, puesto que se trata de transformar terrenos urbanizables en suelo urbanizado con todas sus infraestructuras realizadas.

Pasando al procedimiento para adjudicar la concesión de obra urbanizadora, el cual se regula en el artículo 170, su inicio puede ser de oficio, por el ayuntamiento, o a instancia de parte. Una vez decidida la convocatoria, ésta no será hecha por el municipio sin contar previamente con los propietarios, a los cuales notificará el proyecto de cláusulas en el que se basará el concurso. Se trata de que puedan presentar alegaciones sobre previsiones de gastos de urbanización, coste de la operación, cuantía en que habrá de ser retribuido el urbanizador y tipo de retribución.

Pero el contenido de las cláusulas es más amplio (párrafo 3), puesto que trata además del tiempo en que ha de desarrollarse la concesión, cesiones y concesiones de urbanización previstas en el planeamiento, así como cuantas actividades fueran necesarias para la ejecución del plan. Esto incluye estudios de detalle, proyectos de urbanización y de reparcelación, así como sobre la realización de obras y de las cesiones establecidas por el planeamiento.

Decidida la convocatoria, el ayuntamiento abrirá un periodo de información pública, por un plazo mínimo de dos meses, finalizados los cuales procederá a adjudicar provisionalmente el concurso a la mejor propuestas con arreglo a las bases, pero no habrá adjudicación definitiva en tanto no se dé un plazo a los propietarios para el ejercicio de su opción preferente. Estos recibirán notificación del Ayuntamiento para que en el plazo de un mes puedan optar a la concesión preferente, siempre que se agrupen todos los propietarios de la zona afectada.

Pasado este plazo, quien resulte adjudicatario deberá suscribir los compromisos y prestar las garantías establecidas en el planeamiento y en el pliego de condiciones (art. 171). Hecho esto, deberá cumplir con lo estipulado hasta finalizar las obras de urbanización, con entrega de estas y de las cesiones obligatorias. Mediante el acto formal de entrega y recepción, se extinguirá la concesión, de acuerdo a lo preceptuado en el párrafo 5 del artículo 171.