7.3.2.- El agente urbanizador en el sistema de compensación.

Conforme al artículo 129, 1, en el sistema de compensación los responsables de la ejecución aportan los terrenos de cesión obligatoria y gratuita, al tiempo que realizan a su costa la urbanización de los sectores. Lo más llamativo es que se transforma un tanto el concepto tradicional de lo que caracterizaba el sistema, pues las opciones para tomar la iniciativa integran efectivamente a los propietarios, pero también a cualquier persona física o jurídica, pública o privada, propietaria o no de suelo que, interesada en asumir la actuación urbanizadora como agente urbanizador, inste el establecimiento del sistema ante el municipio, mientras no se haya establecido el mismo en virtud de alguna de las iniciativas reservadas para los propietarios.

La iniciativa de los particulares no propietarios deberá acompañarse por la siguiente documentación: estatutos y bases de actuación del sistema, plazos de ejecución, compromisos de colaboración con los propietarios, así como justificación de solvencia económica, financiera y técnica para la iniciativa y el agente urbanizador. Por convertirlo a una terminología dominante podríamos decir que recoge el contenido de un programa o proyecto de actuación.

Esta iniciativa puede desestimarse por el ayuntamiento o estimarse y abrirse un periodo de información pública – nos referimos al caso de empresa no propietaria – durante el cual cualquier interesado en ser agente urbanizador anunciará su intención de formular alternativa en el periodo que se establezca, prestando caución en la cuantía que se determine (art. 131, 1).

Este artículo en su apartado 2 prevé la aprobación de las bases de actuación de la iniciativa inicial, dentro del mes siguiente al periodo de información pública, cuando la iniciativa haya logrado la adhesión de al menos el 50 % de los propietarios, o cuando no se hubiera producido anuncio alguno de presentación de alternativa con prestación de la caución preceptiva. Pero si hubo anuncios garantizados de presentación, se abrirá un plazo no inferior a 20 días para presentar las alternativas anunciadas en el periodo de información pública.

En el plazo de un mes desde la presentación de todas las alternativas, el ayuntamiento -nos dice el apartado 3 del artículo 131- aprobará la iniciativa que integre a más del 50 % de los propietarios y si no existiera aprobará la “alternativa que estime más procedente al interés general, teniendo en cuenta, en su caso, las soluciones de gestión, ejecución y ordenación urbanística planteadas y la superficie de suelo de los propietarios que respalden la iniciativa”.

Establecido el sistema quedarán afectados la totalidad de los terrenos incluidos en el sector (art. 133) y se procederá a la constitución de la junta de compensación (art. 134), a la que se podrán incorporar el urbanizador o urbanizadores que hayan de participar con los propietarios en la gestión y financiación de la unidad de ejecución.

En definitiva, se trata de un sistema pensado para ser actuado fundamentalmente por los propietarios, aunque cabe que cualquier empresario sin propiedad presente una iniciativa y con ella logre la adhesión de un número variable de propietarios. Sin duda, este es el aspecto crucial de modo que una iniciativa de empresario particular no propietario, si no consigue el apoyo de ningún titular dominical, será en la práctica inviable.

Se trata de una actuación impulsada por una empresa privada, que bajo su liderazgo y con arreglo a las bases de actuación elaboradas por ella ha de contar con el apoyo de propietarios , siendo esta la principal diferencia del agente urbanizador tal y como lo hemos venido entendiendo en otras regulaciones. Sin embargo, ello no lo sitúa fuera del objeto de nuestro trabajo, referido a la ejecución urbanística por empresas privadas no propietarias, pese a que en este caso no se lleve a cabo en solitario, sino de acuerdo a unas reglas de colaboración con un porcentaje de propietarios y a una actuación no directa sino mediante una entidad urbanística como la junta de compensación.