1.1.4.- Estructura del trabajo.

Si el eje central de nuestro trabajo lo constituye la participación de las empresas privadas en la ejecución del urbanismo, tal actividad debe contextualizarse a partir de una situación con unos problemas determinados, a todo lo cual se dirige este primer capítulo. Es el punto de partida imprescindible, para delimitar mínimamente la actividad urbanizadora en el contexto económico general, con todos los factores de influencia que recibe. Esta actividad queda delimitada por un concepto jurídico incorporado a nuestro Derecho Administrativo dentro de los fines públicos que debe atender la Administración, lo cual, a su vez, condiciona todavía más el planteamiento por cuanto nos augura que no se trata de una actividad más de mercado.

En el siguiente capítulo de estudio se da una retrospectiva histórica de cómo ha ido evolucionando la regulación de la ejecución urbanística, fijando el interés especialmente en la actividad de los particulares. Más tarde, en el siglo XIX llegará la actividad de las empresas bajo la cobertura de concesionarios de obra pública. Es el inicio de una serie de legislaciones que irán sucediéndose a lo largo del pasado siglo con diferente ámbito al inicial: si en el siglo XIX encontrábamos regulaciones para grandes ciudades, el siglo XX será el de la legislación estatal, excepto en la ultima ley, la de 1998, donde por aplicación del régimen competencial establecido en la Constitución, habrá una ley estatal, con legislación básica y unas leyes autonómicas que regulan el urbanismo en el ámbito de cada autonomía.

El capítulo 3 tiene como misión el estudio de las posibilidades que ofrece para la iniciativa privada el Derecho estatal vigente. En este capítulo se da un amplio repaso a todas las modalidades que permiten la participación empresarial privada en una actividad pública como el urbanismo. Para ello se desglosa el proceso transformador del suelo, tanto por los sujetos que potencialmente pueden intervenir en él como por las facultades que se cruzan para el desarrollo de la actividad urbanizadora.

El capítulo cuarto contiene referencias al Derecho comparado. Es preciso conocer como se afronta la actividad urbanizadora en los diferentes países, y las soluciones para llevarla a cabo. Llaman especialmente la atención algunos ejemplos de países cercanos a nuestra tradición jurídica que cuentan con medios de intervención fácilmente reconocibles en nuestro Derecho. Incluso, el agente urbanizador encuentra referencias cercanas de regulación, pese a que su intervención se desarrolle de acuerdo a una legislación más imbuida del papel público, como sucede en la legislación urbanística francesa.

La Comunidad Valenciana, es el territorio que en desarrollo de sus competencias autonómicas fijó, regulándolo, el sistema de actuación por agente urbanizador, por esto resulta ineludible, dedicar a esta regulación esencial el capítulo 5.Además, su carácter primigenio y el mayor tiempo de implantación permiten un estudio más detenido de sus características y efectos que en el resto de legislaciones. A ello ayuda también el mayor estruendo algunos problemas suscitados en su aplicación, como es el desequilibrio de derechos en contra del propietario del suelo programado para urbanizar.

Aunque con menor implantación, la Ley 2/1998 de ordenación del territorio y la actividad urbanística de Castilla-La Mancha, permite comprobar la evolución del agente urbanizador en otra zona geográfica. Curiosamente, con una legislación prácticamente idéntica a la valenciana, los problemas en nuestra región han sido mucho menores, debido quizá a un estilo de aplicación diferente, con un matíz más público marcado por la propia Consejería de Obras Públicas. También es cierto que la presión urbanística no resulta tan acuciante como en la Comunidad Valenciana, lo que permite más sosiego en la intervención de empresas, ayuntamientos y propietarios, sin que pese a todo resulte imposible que aparezcan conflictos.

El capítulo 7 recoge la regulación de todas las legislaciones autonómicas que han venido ejercitando su competencia normativa sobre la materia en los últimos años. Prácticamente en todos los casos es posible encontrar sistemas basados en la técnica concesional con cierta similitud al agente urbanizador, aunque con diferente terminología. Se comentan todas las posibilidades, sus puntos de coincidencia y las ventajas que unas regulaciones presentan sobre otras, en especial en lo que se refiere al ejercicio de sus derechos por los propietarios y al procedimientos selectivo para elegir las propuestas técnicas y jurídico-económicas y para optar por un agente urbanizador.

Finalmente, el capítulo 8 tiene por objeto las conclusiones al trabajo. Hay que dar relieve a lo más destacado de todo el estudio, como es el papel marcado por el agente urbanizador en la última década y sus consecuencias. Pero también hay que reflexionar sobre los caminos que sigue la actividad urbanística, de modo acorde a nuevos conceptos de ciudad y del espacio. Estas tendencias exigen cada vez más flexibilidad, por una parte, pero demandan, por otra, mayor rigor y transparencia en el proceso de transformación, como ha quedado claro tras una reciente sentencia del Tribunal de las Comunidades Europeas, a todo lo cual no puede quedar ajeno el ámbito español.