3.7.- La intervenci�n del capital privado.

El reconocimiento a la intervenci�n privada en la actividad urban�stica cobra fundamento en nuestro Derecho positivo a partir del art�culo 4, p�rrafo 3 de la LRSV, que expresamente alude a la promoci�n de la iniciativa privada, aunque no ostente la propiedad del suelo. A ello nos referiremos en el par�grafo siguiente, en tanto que ahora vamos a centrarnos en los planteamientos dogm�ticos que pueden establecerse en torno a la participaci�n de los particulares, entendiendo esta categor�a en un sentido amplio y comprensivo de todas las opciones.

Bajo este ep�grafe recogemos las posibilidades de actuaci�n tanto para propietarios o empresas participadas por ellos, como por sociedades de capital ajeno a la propiedad de los terrenos que deben ser objeto de urbanizaci�n. Ambas opciones no presentan ning�n tipo de obst�culo te�rico a estas alturas del presente trabajo, ya que se ha intentado en partes anteriores ofrecer criterios de comprensi�n respecto a los porqu�s de la participaci�n .

Hemos dejado patente que, pese a haberse propiciado en nuestras normas la participaci�n preferente de los propietarios, de tal modo que hasta pudo llegarse a que tuvieran capacidad de bloqueo en la ejecuci�n cuando no mostraban inter�s en el proceso o no lograban ponerse de acuerdo. Se ha visto que estos problemas la mayor parte de las veces no se solucionaron mediante la intervenci�n p�blica directa, sino mediante una intervenci�n de capital privado, inicialmente no propietario, que acometi� la compra de terrenos como medio de poner en marcha el proyecto urbanizador. M�s recientemente, a partir de la LRAU y el surgimiento del agente urbanizador, se ha facilitado en diversas comunidades aut�nomas la actividad para las empresas urbanizadoras, no poseedoras inicialmente del suelo, aunque s� casi siempre al final, al menos en una parte, puesto que obtienen parte del suelo urbanizado como retribuci�n por la actividad de su empresa.

Igualmente, se ha tratado de mostrar c�mo la propiedad del terreno r�stico no es necesariamente la clave del proceso urbanizador (aunque tampoco estar�amos en condiciones de asegurar que no representa nada), ya que dif�cilmente se obtendr� suelo urbanizado si no existe una decisi�n administrativa, basada en necesidades sociales coherentes, presentes y futuras. Ese suelo inicialmente r�stico deber� ser acondicionado para su nueva utilizaci�n y se conectar� con las redes urbanas existentes, decisiones todas de car�cter indudablemente p�blico que sobrepasan considerablemente el �mbito de actuaci�n privada , e indiferentes a quien lleve a cabo la ejecuci�n .

Por �ltimo, hemos desglosado el derecho a las plusval�as generadas, al aprovechamiento urban�stico, de lo que era la propiedad inicial del suelo r�stico. Ha quedado claro c�mo se trata de un derecho subjetivo aut�nomo que puede estar en manos del propietario del terreno inicialmente r�stico y luego transformado, de otro propietario de suelo que incremente el derecho que ten�a, o de la propia Administraci�n que puede adquirirlo a t�tulo oneroso o como participaci�n de la comunidad en las rentas generadas por la urbanizaci�n. As�mismo, se ha descrito este derecho como susceptible de transmisi�n total o parcial, y de acuerdo a las reglas que rigen las transmisiones de derecho reales.

Tales conclusiones permiten configurar una intervenci�n privada con muchos matices en su amplitud, seg�n en qu� elementos se repare, o cu�les de ellos se destaquen por encima de los dem�s. Y, en este punto, podr�a volverse a las teor�as que configuran modelos recogidos en estas p�ginas. Ahora bien, quiz� sea interesante introducir algunos factores de reflexi�n que nos permitan apreciar esos matices que coment�bamos. No se trata tanto de incluir nuevas teor�as, como de acotarlas conforme a esas premisas de partida, variables en cada uno de los autores a quienes podamos recurrir, pero enriquecedoras, por cuanto la perspectiva contribuye a mejorar el conjunto.

En esa direcci�n MART� FERRER plantea la necesidad de clarificar m�s qu� se puede hacer sobre un suelo, los medios de que puede disponerse y los plazos para llevarlo a efecto. En definitiva, unos criterios esenciales de gesti�n econ�mica, sin los cuales dif�cilmente ser� posible producir algo con la m�s m�nima eficiencia. Estos ser�n, desde luego, elementos indispensables para que cualquier empresario se plantee su intervenci�n.

Respecto a los propietarios, explica este autor algo que aparece evidente, como es que una cosa es ser propietario de un terreno y otra muy distinta, tener vocaci�n, recursos o voluntad de encabezar o participar en una empresa urbanizadora. Pero, obviamente, la falta de voluntad emprendedora por los propietarios de ninguna manera debiera convertirse en un freno a que el inter�s general de urbanizar unos terrenos no pueda concretarse en la pr�ctica.

Para ello propone unas cuantas soluciones, desde el agente urbanizador hasta la ejecuci�n forzosa, opciones todas v�lidas siempre que respeten un principio, como es que los propietarios de las parcelas r�sticas preexistentes no pierdan la parte de valor que ha de atribuirseles, o m�s claramente a�adimos nosotros, que no se vea expoliado en medio de una actuaci�n tendente a primar la actuaci�n urbanizadora, con el peligro de que pudieran quedar suplantados los derechos iniciales.

A este respecto apunta: �Una soluci�n puede consistir en subastar el derecho al aprovechamiento urban�stico de un suelo, con la participaci�n tambi�n de su due�o, para que pueda qued�rselo si cree que las posturas de los dem�s son excesivamente bajas. Esta soluci�n es posible desde que el aprovechamiento urban�stico puede ser objeto de inscripci�n registral aut�noma, pero no ha sido desarrollada a�n�.

Creemos que es una buena aportaci�n la de sugerir una subasta, pero son evidentes los riesgos que pudiera entra�ar su generalizaci�n, puesto que no cabe confundir el derecho a la defensa de un inter�s patrimonial por el propietario, con la capacidad econ�mica propia suficiente o la de lograr recursos ajenos para adquirir en un precio dado el valor te�rico del aprovechamiento. Rep�rese en que son cifras millonarias en la mayor�a de los casos, ajenas a la capacidad de personas que s�lo cuenten con un salario o con un peque�o negocio.

Es plausible la subasta como tal, pero habr�a de dotarse de otros mecanismos para permitir unos valores razonables sin que fuera el propietario con su aportaci�n quien tuviera que asumir la obligaci�n de mantener el nivel m�nimo del derecho al aprovechamiento. El recurso a tasaciones con arreglo al valor que tendr�a el derecho en el mercado quiz� pudiera responder mejor a la necesidad de fijar unos l�mites m�nimos al aprovechamiento resultante sin temor a que no haya ning�n motivo, ni siquiera la falta de recursos del propietario, que propicie un resultado inequitativo o encubiertamente expropiador.

Si conseguimos garantizarle una participaci�n adecuada en los beneficios generados, quiz� entonces se salve el escollo de la intervenci�n del propietario, de una manera u otra. Pero no conviene conformarse ante un concepto jur�dico indeterminado, porque esa adecuaci�n que propugnamos por s� sola representa algo distinto para cada receptor. Son precisos, adem�s, criterios objetivables que permitan llegar al mismo resultado, quien quiera que sea la persona encargada de hallarlos.

TEJEDOR ci�e el papel del propietario cuanto menos a la obtenci�n del valor, pero deja abiertas posibilidades a mayor participaci�n. Dice que �se encuentra en posici�n de obtener un rendimiento econ�mico de su propiedad comprometiendo el suelo en un proceso productivo que tiene una serie de costes, pero que genera, a su vez, indudables beneficios. En este sentido el propietario del suelo no ostenta un derecho absoluto a explotarlo urban�sticamente sino que, simplemente, posee un bien preciso para el desarrollo de una actividad empresarial que le coloca en una situaci�n privilegiada para participar en el desarrollo de la misma�.

No niega este autor mayores posibilidades de participaci�n, algunas de ellas desde luego que deber�n ser ejercitadas por el propietario, como la posibilidad de implicarse en la ejecuci�n, pero carece de un derecho absoluto, seg�n sus palabras, es decir no puede ser el eje central del proceso urbanizador. Pensar que nada podr�a realizarse sin su intervenci�n, ser�a retrotraernos a otros tiempos donde el principio de la propiedad dominaba sobre cualquier otra consideraci�n. Hoy el objetivo esencial es garantizar una participaci�n justa en el incremento de renta y brindarle la oportunidad de participar en el planeamiento, como el resto de la comunidad, y en la ejecuci�n con car�cter preferente a quienes no tengan ning�n v�nculo dominical con los terrenos afectados.