7.1.2.- El urbanizador en el sistema de concertación.

Como explica CORCHERO, el agente urbanizador supone consagrar en el Derecho Urbanístico extremeño la participación de la empresa privada en la actividad urbanizadora. “Es determinante su capacidad empresarial urbanizadora, no su calidad de propietario de los terrenos afectados”.

En líneas generales la designación como agente urbanizador se produce al resultar adjudicatario de la ejecución de un programa de ejecución. Con ello el agente (con indiferencia de la propiedad del suelo que puede ostentar o no) se hace responsable de ejecutar la actuación urbanizadora en representación de la Administración y según el convenio estipulado, conforme a lo establecido en el artículo 130, 1 de la LESOTEX. Para llegar a este resultado es necesario un procedimiento administrativo, coherente con lo que es propio de la contratación administrativa, que va a desarrollarse de acuerdo a lo siguiente:

a).- La tramitación ordinaria de los programas de actuación.

Pasado el tiempo de preferencia para los propietarios, se abre el periodo para que cualquier persona, en igualdad de condiciones, pueda presentar una alternativa técnica de programa y el resto de documentos (incluida proposición jurídico-económica en plica cerrada), que se requieren en el artículo 119. Presentado un Programa, el Alcalde abrirá un periodo de información pública por un periodo de veinte días, anunciado en un periódico de gran difusión y en el Diario Oficial de Extremadura. Durante este tiempo podrán presentarse alegaciones, propuestas de convenio y proposiciones jurídico-económicas en competencia (éstas con una garantía provisional mínima del 3 % sobre el coste previsto).

Una vez concluidos los plazos anteriores, se abrirán las plicas en la fecha siguiente hábil a la conclusión del plazo de información pública. Posteriormente, en el periodo de 40 días desde que terminó la información pública, corresponderá aprobar el Programa de ejecución presentado, optando por una de las alternativas técnicas y por una proposición jurídico-económica, conforme a los criterios que se señalan en el artículo 135, 2. Pero también podrá rechazar las iniciativas si considera que ninguna tiene base adecuada para ello, en cuyo caso podrá “convocar concurso sobre la base de unas condiciones urbanísticas definidas, o proceder, en su caso, a la ejecución mediante gestión directa”, según lo que establece el párrafo 3 del artículo 135.

El párrafo 10 del mismo artículo establece que la adjudicación del Programa se formalizará mediante convenio urbanístico a suscribir entre adjudicatario y Administración. “ En él se harán constar las condiciones, los compromisos y los plazos para la ejecución del Programa, las garantías que el agente urbanizador presta para asegurar su cumplimiento y las penalizaciones a que se somete por incumplimiento”. En definitiva, supone que bajo la forma del convenio van a quedar recogidas todas las cláusulas reguladoras de la relación jurídica que vincula al agente urbanizador con la Administración. Pero, el convenio tiene como normas complementarias al propio Programa y a las reglas del contrato de gestión de servicios públicos regulado en la legislación estatal (artículo 138).

b).- Régimen de adjudicación preferente.

Como en otras Autonomías del mismo tronco (Valencia y Castilla-La Mancha), la empresa urbanizadora que presente un Programa propio y original para ser ejecutado en un plazo inferior a tres años podrá optar al régimen de adjudicación preferente siempre que se dé alguno de los supuestos enunciados en el artículo 136: • El proyecto de reparcelación incluido en el programa esté suscrito por la totalidad de los propietarios de los terrenos afectados.

• La proposición de proyecto de urbanización adjunta al programa esté refrendada y acordada con una agrupación de interés urbanístico.

c).- Criterios para la adjudicación.

La LESOTEX continúa los pasos de esas Autonomías que por mantener una base y un contenido en gran parte común, condicionan en cierta medida la evolución de algunos aspectos. Por esto, podemos seguir manteniendo que la excesiva vaguedad y los términos que pueden resultar contradictorios suponen un obstáculo en el procedimiento para la selección de agentes, puesto que introduce incertidumbres que pueden disuadir la participación de algunas empresas o situar a otras en posición desventajosas. En el artículo 135 encontramos conceptos como “más adecuadas calidades”, “plazos de ejecución más breves” o “beneficio empresarial más proporcionado”, que no siempre resultarán compatibles y que requieren de información complementaria por la Administración.