7.9.2.- Valoración de la Ley riojana.

Se trata de una norma continuista en gran medida con nuestro Derecho tradicional, lo que se demuestra por su visión urbanística como función pública donde los propietarios deben ajustar su actuación a criterios que podríamos considerar como propios de la función social a que deben responder sus terrenos. Tienen derecho a un sistema preferente como el de compensación, sin que se condicione su funcionamiento al compromiso de actuar en determinados plazos, tal y como se ha regulado en otras normas autonómicas.

Permanecen pues en una situación idéntica a como se regulaba antaño, donde la posible situación del sistema preferente no puede ser resuelta más que mediante el sistema de expropiación, cuyo artículo 141 prevé como una de las causas para elegirlo el que “exista una situación objetiva que origine una grave dificultad para la ejecución del plan mediante cualquiera de los restantes sistemas de actuación”.

Nos llama también la atención lo difícil que resulta diferenciar cuándo es idóneo el sistema de expropiación y cuándo el de concesión de obra urbanizadora, pues en ambos casos puede ser conveniente por razones de urgencia o necesidad, e incluso cuándo deban construirse viviendas de protección pública, puesto que el hecho de que sea sobre un suelo expropiado o reparcelado no impide ni mejora su resultado final. Parece que deben ser determinantes otros criterios, quizá los que la propia Ley brinda en su articulado.

Si el artículo 115 nos muestra como elementos de valoración a la hora de que la Administración proceda a elegir un sistema, las necesidades que haya, los medios económico-financieros de que disponga (también hemos de pensar en los recursos de que disponga la propia Administración) y la capacidad de gestión y colaboración de la iniciativa privada, pensamos que han de ser estos los elementos diferenciadores a la hora de tomar en cuenta dos sistemas que en la práctica pueden terminar utilizando a dos concesionarios, merced a sendos concursos basados en una convocatoria con arreglo a un pliego concesional.

La diferencia deberá marcarse por la situación de cada zona de actuación, según sea posible la reparcelación sin excesivos obstáculos o, incluso, con la anuencia de los propietarios, o exista una situación que no sea posible confiar a nadie, salvo si previamente se ha procedido a la expropiación de toda la superficie afectada por la actuación. Y de esta causa vendrán las principales diferencias entre un concesionario particular que gestionará los terrenos expropiados sin otro interlocutor que la Administración, en el caso del sistema de expropiación, y un concesionario que deberá gestionar terrenos de un titular diferente a quien hizo la convocatoria.

El concesionario de la obra urbanizadora deberá cumplir las bases de la convocatoria en cuyo concurso resultó adjudicatario, pero tendrá que mantener una negociación permanente con los propietarios como titulares que siguen de sus terrenos y con la Administración respecto al resultado final y sobre los terrenos dotacionales y el exceso de aprovechamiento. Sus relaciones deberán hacerse transparentes para garantizar que quienes han de pagar en solares o en metálico, lo hagan con la convicción de que el precio corresponde al realmente cargado.

En suma, que el engarce entre figuras tradicionales y figuras más o menos innovadoras provoca, en ocasiones, similitudes grandes pese a que sea posible un adecuado deslinde. En otros sistemas, como el de compensación, por el contrario se nos generan dudas acerca de la relevancia y de la capacidad decisoria que pueda tener el empresario urbanizador dentro de la junta de compensación. El tiempo ha de poner en evidencia la utilidad o no de su participación, así como si la coexistencia entre intereses dominicales y empresariales fructifica en aras de un proyecto que sea capaz de beneficiar a todos, empezando por la propia comunidad.