3.5.1.- Aprovechamiento urbanístico vinculado al propietario del terreno.

Esta apropiación privada de los usos e intensidades que proporciona la urbanización de la propiedad cabe interpretarlo de acuerdo a las dos posiciones que ya la hemos venido recogiendo al hablar de la urbanización. Una de carácter civilista, basada en que todo ha de girar en torno al propietario, con ciertos límites, y otra que atribuye, en última instancia, las facultades que obtiene el propietario, no a su predio rústico ahora transformado, sino al cumplimiento de una serie de deberes que hacen justificable ante la sociedad tal atribución patrimonial, debiendo incluso hacer partícipe a la comunidad de la ganancia obtenida.

Ambas posiciones tienen cabida en la LRSV puesto que en su afán de tener amplitud para no chocar con los modelos existentes en las diferentes autonomías, ha optado, en vez de fijar un criterio único, por reconocer las diferentes posibilidades que tienen vigencia en nuestro Estado. Eso sí, dando mayor preeminencia al Derecho tradicional a partir de 1956, o lo que es igual manteniendo los derechos preferentes de los propietarios.

Conforme al primer modelo resulta muy complicada la participación de empresas particulares que no sean propietarias del terreno. Descontando las facultades reguladoras de la Administración, queda un amplio espacio de intervención reservada al propietario, que comprende no sólo el derecho al aprovechamiento urbanístico, sino también a participar en su obtención, pero apenas si existe margen de actuación para que intervenga nadie más.

En cambio, con el segundo modelo resulta admisible la aparición de empresas particulares que hagan posible el cumplimiento de los requisitos necesarios para la transformación del suelo rústico o urbanizable en urbano. Como no existe una teórica dependencia de los propietarios, puesto que la propiedad urbanística se va adquiriendo conforme al logro de las facultades que supone el cumplimiento de los deberes, entonces se hace posible la actuación de los no propietarios. Si éstos son capaces con su industria de procurar el surgimiento de las facultades urbanísticas, será razonable que participen en las ganancias urbanísticas generadas, que no están atribuidas al propietario del predio rústico preexistente, pues esa parcela como tal ha dado paso a otra nueva ubicada en suelo urbano.

La teoría civilista ha sido defendida por diversos autores, que han sustentado los argumentos recogidos en las normas ya mencionadas. Entre ellos citaremos las propuestas de autores expresadas en diferentes momentos y que podrían ejemplificar el apoyo a la Ley de 1956 y, más modernamente, la coincidencia con lo recogido – reiterado de leyes anteriores, como hemos señalado – en la LRSV de 1998.

Es MEMBIELA quien en la década de los sesenta mantiene “la existencia de los derechos subjetivos que ostenta el particular dentro del derecho urbanístico, reconocidos y encauzados por el mismo, siendo inoperantes las teorías que se construyen para justificar el sometimiento del derecho privado, ya que este es reconocido por todos, siempre que quede intangible su contenido económico”.

Más recientemente, MEDINA DE LEMUS estima que la facultad de aprovechamiento urbanístico (si es el propietario cuando la aplica sobre su finca, ), o el derecho al aprovechamiento urbanístico (cuando se independiza de la finca y se transmite a terceros) son “un derecho real sobre bien inmueble: bien facultad del dominio, porque forman parte del mismo que es un derecho real por excelencia, o bien independizado de la finca para su transmisión separada de esta, porque se refiere a bienes inmuebles y tiene carácter de inmediatividad y oponibilidad a terceros”.

Para este autor, el lazo de unión entre el terreno rústico y el suelo transformado en urbano es innegable y se manifiesta, por lo que a la facultad de aprovechamiento urbanístico se refiere, en la figura de la subrogación real, de modo que el propietario mantendría un repertorio los derechos y obligaciones que conforman la propiedad, muchos de los cuales traerían causa de la situación dominical previa, es decir, la que recaía sobre la finca no urbanizada.

JIMÉNEZ LINARES va a discurrir por una línea diferente ya que su análisis se centra en el propio derecho al aprovechamiento como tal, desligado de su origen. Desde su óptica de Derecho Civil, este análisis resulta muy útil para nuestro estudio, porque avala el planteamiento de que propiedad y derecho al aprovechamiento urbanístico no pueden considerarse como algo único.

En efecto, este autor estima que el derecho al aprovechamiento urbanístico es “un derecho que nace, para su titular, desligado o con independencia de la propiedad sobre el suelo, sin perjuicio de admitir que el mismo propietario del suelo sea, la mayor parte de las veces, titular del aprovechamiento correspondiente”. Para él, se trata de un derecho del que en todo o en parte puede disponer el titular.

Siguiendo a DIEZ-PICAZO y GULLÓN, considera que puede tratarse de un derecho subjetivo, que permite y posibilita a la persona obrar o actuar de una determinada manera, por cuanto esta situación está reconocida por el Ordenamiento. Tal poder, permite un ámbito de actuación lícita respecto a una esfera determinada, así como la posibilidad de excluir a los demás del mismo y de recabar la tutela jurisdiccional frente a cualquier tipo de interferencia ajena.

Sería, pues, para este autor, un derecho que permitiría a su titular poder materializar el aprovechamiento reconocido en el suelo de referencia, en tanto se hallase en su esfera patrimonial. Ello denota la evidente separación que comentábamos respecto a la propiedad del terreno y podría haber sido atribuida tanto por ésta como por participación en las plusvalías, cesión de la Administración o cualquier otra vía.

Por las repercusiones que plantea de cara a nuestro estudio, hemos de destacar el carácter autónomo del derecho al aprovechamiento urbanístico. Ello permite la actuación de diferentes sujetos en el proceso urbanístico (Administración, propietarios, empresas de distinto tipo, pero especialmente, por lo que a nosotros respecta empresas privadas no vinculadas a la propiedad previa de los terrenos) cualquiera de los cuales puede recibir e incorporar a su patrimonio parte de las plusvalías generadas mediante la urbanización.

Desde dicha interpretación civilista, desaparecería la posibilidad de excluir a nadie en la actuación urbanística o, a sensu contrario, de reservar a los propietarios de un predio la titularidad esencial de los derechos previos al planeamiento, así como los posteriores que son resultado de su ejecución. Obviamente, de esto se deduce la admisibilidad más amplia para que puedan intervenir las empresas no propietarias de suelo y beneficiarse con posterioridad de una compensación cuya remuneración en suelo no plantea ningún obstáculo doctrinal, dejando aparte las posibilidades que proporciona el pago en metálico.