8.2.-La titularidad pública de la actividad urbanística ha de ser el punto de partida de cualquier modelo de participación privada.

Aligerados de la perspectiva económica como principal condicionante para el análisis jurídico de la participación privada en la ejecución urbanística, conviene subrayar, desde nuestra perspectiva, la indisociable relación entre actividad urbanística y titularidad pública de la misma, que convierte a la Administración en garante de unos intereses que no pueden quedar al albur de unas fuerzas de mercado pretendidamente salvadoras. Ciertamente, este interés público no requiere la intervención exclusiva de la Administración ya sea por sus propios órganos o mediante cualquier tipo de entidades públicas. Resulta completamente admisible la participación de los particulares, tanto la más inmediata de los propietarios, como la de quienes puedan aportar una gestión profesionalizada en la transformación del suelo.

Pero cualquiera que sea el espacio que pretendamos otorgar a la participación privada, el punto de partida ha de ser la titularidad pública de la actividad urbanística, no sólo por los tradicionales argumentos de que la construcción de la ciudad no puede quedar reducida a los impulsos e intereses de la iniciativa privada, sino también por otras causas más actuales que deben reforzar el hecho de la intervención y controles por parte de la Administración. El hecho de que casi el cuarenta por ciento de las viviendas de las grandes capitales esté sujeta a hipotecas , plantea problemas no sólo de índole urbanístico, sino también económicos excepcionales , ya que el gran volumen de deuda que forman los adquirentes de viviendas está condicionado por los tipos de interés en gran medida, y esto a su vez condiciona la capacidad adquisitiva de las familias.

Por otra parte la desmesurada actividad de los últimos años ha dejado patente la necesidad de que la Administración no sólo no abandone la actividad urbanística, sino al contrario que refuerce su control. El desarrollo urbano, su expansión hacia las periferias, primero, y después directamente al medio rural, ha puesto en evidencia que ese impulso surge condicionado por una espiral de precios que por sí sola hace peligrar cualquier zona urbanizable del medio rural, como ha puesto de manifiesto GARCÍA BELLIDO. Indudablemente el deber teórico que supone planificar por la Administración ha de responder a criterios más amplios que la mera necesidad de mercado detectada por la iniciativa privada, cuando las zonas colindantes comienzan a irradiar su precio a las que todavía no se han urbanizado.

Esta expansión, al distanciarse de los centros urbanos tradicionales, suscita otra necesidad inmediata que, en palabras de CAMPOS VENUTI, se traduce en “poder reducir la renta diferencial disminuyendo la distancia virtual entre centro y coronas periféricas, o sea, acortando el tiempo medio a emplear en el uso de medios de transporte colectivos o individuales”. Surge así la necesidad de recabar terreno para dotaciones e infraestructuras públicas, así como de tomar decisiones sobre su ubicación y su coste, todas las cuales deben ser adoptadas por la Administración en consideración primordialmente a intereses colectivos. La Administración debe estar por encima del mercado, ya que este no puede erigirse en el principal argumento para desarrollar la ciudad. Además, cuando las fuerzas del mercado se deben a poderosos intereses particulares, se hace imprescindible un poder público que garantice la racionalidad para los intereses en juego. O lo que es lo mismo, que los fines colectivos no se vean postergados por el fin de lucro desmesurado de unos pocos. En definitiva, una situación que revitaliza los principios constitucionales recogidos en el artículo 47 de que se regule el uso del suelo para impedir la especulación y se haga posible la participación de la comunidad en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.