5.11.- Argumentos para una valoración global.

Examinado todo lo referente a la participación empresarial en la ejecución urbanística, aspecto que además constituye el eje central sobre el que se sustenta la LRAU y que es su principal rasgo específico frente a los sistemas de actuación recogidos tradicionalmente en el Derecho estatal, parece procedente acometer la valoración de lo que supone esta Ley. Se trata de recoger las opiniones suscitadas por la doctrina para poder afrontar el análisis, desde un punto de vista teórico , de las repercusiones reales que ha producido esta Ley no sólo en el ámbito de la Comunidad Valenciana, sino también en el propio Derecho estatal y en las regulaciones autonómicas posteriores.

Para facilitar una mejor interpretación, vamos a reducir a dos las posiciones críticas, una favorable y otra desfavorable. Dentro de la primera opción incluiremos las diversas causas con que justifican los autores su adhesión entusiasta a esta norma. No se trata de un elemento favorable en exclusiva, sino de la confluencia entre diversos que predispondría a estos autores.

5.11.1.- Interpretaciones doctrinales favorables a la LRAU.

Hay autores que ven en la LRAU una fuente de ventajas, tanto por su positiva incidencia en el desarrollo urbanístico de la Comunidad Autónoma – quizá piensan en un modelo de desarrollo concreto -, como por una serie de ventajas derivadas, tales como el desarrollo de la actividad empresarial privada, la desaparición de trabas administrativas y de los propietarios y el incremento general en la oferta de suelo en toda la región. A continuación vamos a examinar cuáles son sus argumentos:

A) Ventajas para el desarrollo empresarial.

Son varios los autores que comulgan con esta idea, empezando por SÁNCHEZ CIA quien mantiene que la fórmula del agente urbanizador facilita el acceso a la actividad urbanizadora a un mayor número de empresas, ya que permite que el empresario economice la inversión en compra directa de suelo, concentrando sus recursos en la urbanización en vez de en la compra previa de parcelas, como sucedía en la época anterior.

Según su visión, la mejora de la actividad empresarial se traduce en un importante descenso en los costes, debidos a economías de escala, lo que luego repercutirá en reducciones en el precio de suelo urbano. Este factor a su vez, causaría un descenso en las tendencias especulativas del mercado, puesto que si los precios del bien acaparado tienden a la baja nadie querrá mantenerlos ante una expectativa de depreciación o apreciación moderada. En esas condiciones lo más previsible es que el mercado del suelo sea fluido y las transacciones tiendan a efectuarse por profesionales interesados más que por especuladores de cualquier género.

Este autor destaca igualmente las ventajas que supone lograr la urbanización homogénea de una zona, a veces una superficie de grandes dimensiones, como resultado de la Actuación Integrada. Esto se diferencia de actuaciones anteriores en que los promotores buscaban un interés edificatorio concreto y por ello se centraban en extensiones cuya única pretensión era construir un número reducido de edificios, sin importar que contasen con las infraestructuras mínimas.

En posición parecida hallamos a BLANC CLAVERO quien establece su defensa de la LRAU en torno a la mejora producida por la actividad empresarial, pero también por otros aspectos de repercusión comunitaria, que sistematizaremos en los puntos siguientes.

• Aumento de la inversión privada en obra pública de urbanización, que hasta 1997 venía creciendo en torno a 21.000 millones de pesetas al año.. Parte de esta inversión ha sido promovida por iniciativa pública cuadruplicándose a los tres primeros años de vigencia este procedimiento.

• Extensión del sistema de una manera uniforme por toda la Comunidad Autónoma.

• Aceleración en el tiempo de tramitación del proyecto (el Programa) a partir de implantarse la LRAU. Esta celeridad ha llegado ha incrementarse hasta doce veces respecto a la situación precedente.

• Actuaciones urbanizadoras que casi vienen a coincidir con previsiones de la Administración respecto a zonas de urbanización pretendidas.

MIGUEL BELENGUER destaca el desarrollo empresarial que ha supuesto el agente urbanizador, pero enfocándolo de un modo diferente al comunitario, pues se detiene en las razones que han podido llevar a las empresas para asumir de modo preponderante este sistema de actuación. Se trata de factores diversos que abarcan desde un mayor apoyo administrativo, hasta mayor seguridad en plazos y cobro, o relaciones en distinto equilibrio con los propietarios.

Estas razones pueden estructurarse de la siguiente manera:

• El marco creado por la LRAU configura un sistema en el que el agente económico inversor es el interlocutor de la Administración, un marco atractivo, sin que la propiedad del suelo sea un factor determinante.

• El reparto de cargas y beneficios se basa en la reparcelación forzosa, que aunque sea un procedimiento con sus dificultades, reduce o elimina la incertidumbre de plazos. Generalmente, en un plazo inferior a un año puede resolverse una reparcelación forzosa, incluso de alto número de propietarios.

• El número de acuerdos del pleno municipal necesarios para poder obtener la aprobación del programa es muy reducido, lo que comporta, entre otras ventajas, un plazo más corto y un menor riesgo político y de recursos de todo orden.

• La garantía total para el cobro de la obra de urbanización. De hecho, se cobra antes de empezar a invertir en obra civil, ya que la previa reparcelación habrá supuesto que el agente urbanizador tenga ya inscritas a su nombre las fincas que suponen el valor de su retribución. No obstante, existirá una disposición restringida al estar gravadas con primera hipoteca, como elemento de garantía para que se realice la inversión a la que el propio agente está obligado.

• El hecho de que puedan incorporarse propietarios mediante una agrupación de interés urbanístico, lejos de ser una dificultad, como sucedía en el sistema de compensación, supone una apreciable ventaja puesto que si se logra reunir a más del cincuenta por ciento de la superficie total, entonces se podrá acceder al régimen de adjudicación preferente, o lo que es igual, se eliminará la incertidumbre de cara a obtener la elección de agente urbanizador en el preceptivo concurso.