5. El Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de la Ciudad de Cancún de 2005

El Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de la Ciudad de Cancún, publicado en la gaceta oficial del municipio de Benito Juárez, Estado de Quintana Roo el 31 de marzo de 2005 es una actualización del Plan Director de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Cancún, publicado el 12 de enero de 1993. El cambio de denominación de Plan de Desarrollo Urbano en 1993 a Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de la Ciudad de Cancún obedece a la introducción de la Ley de Asentamientos Humanos del Estado de Quintana Roo, el 15 de junio de 1998, que cambia la nomenclatura.

El Programa 2005 se abocó a la tarea de ordenar los siguientes planes y programas parciales que se elaboraron por las administraciones municipales de 1993 hasta 2003:

• Plan Parcial de la Reserva Sur de la Ciudad de Cancún, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 15 de octubre de 1998

• Plan Director de Desarrollo Urbano de Puerto Morelos, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 30 de octubre de 1998

• Planos relativos a la estructura urbana y usos de suelo del Plan Parcial de la Reserva Sur, contenidos en el Plan Director de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Cancún, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo, el 15 de enero de 1999

• Programa Parcial de la Reserva Norte, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 22 de julio de 2000

• Plan Maestro para la zonificación general del Puerto Cancún, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 30 de mayo de 2001

• Enmiendas y adiciones a los acuerdos de zonificación y uso del suelo del polígono 523, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado el 9 de septiembre de 1999

• Plan Parcial de la Reserva Sur de la Ciudad de Cancún, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 14 de septiembre de 2001

• Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la Supermanzana 524 en la zona sur de la ciudad de Cancún, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 14 de septiembre de 2001

• Programa Parcial de Reordenamiento Urbano Turístico de Punta Cancún, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 7 de diciembre de 2001

• Programa Parcial del polígono de 885.08 ha, ubicado al sur de Punta Nizuc, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado el 17 de septiembre de 2003

• Programa Parcial de Desarrollo Urbano para el Polígono 11 del mapa de tendencias de expansión de la mancha urbana de la Ciudad de Cancún, Quintana Roo, publicado en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado de Quintana Roo el 7 de junio de 2004

Cabe resaltar que el Programa 2005 describe la problemática de la mancha urbana que deriva de la propia dinámica de crecimiento y la falta de actualización de los instrumentos de planeamiento urbano, el debilitamiento del control urbano y el incremento de la oferta turística. Menciona las intenciones de contar con un total de 30.990 cuartos de hotel en la zona turística y conservar los coeficientes de ocupación del suelo y de utilización del suelo del Plan 1993.

El Programa 2005 hace un análisis de los temas que requieren atención y señala la insuficiencia y deficiencia de los estacionamientos, así como de los espacios verdes, tanto en la zona habitacional como en la turística. Menciona que la Dirección General de Desarrollo Urbano ha realizado el cálculo de superficie de áreas verdes por habitante y ha encontrado que en la totalidad de la mancha urbana de Cancún existe un promedio de 2,9 m2 de áreas verdes por habitante, siendo que el parámetro internacional aconsejado por la UNESCO es de 9 m2 de áreas verdes por habitante sin mencionar si esta consideración incluye la parte turística o que promedio de área verde por habitante le corresponde.

El Programa 2005 describe el cambio de uso de suelo que han sufrido las supermanzanas céntricas que originalmente tenían uso de suelo habitacional como por ejemplo las supermanzanas 23, 30 y 31. Advierte que este tipo de cambio de uso de suelo no es recomendable pues tiene repercusiones en materia de infraestructura eléctrica, sanitaria y drenaje.

Para evitar más cambios de uso, prohíbe la emisión de permisos provisionales que anteriormente se expedían con la anuencia de los vecinos. Aclara que el único procedimiento para cambio de uso de suelo será resuelto por el Cabildo del Municipio y publicado en el periódico oficial de Quintana Roo. Lo cual no se sabe hasta qué punto se ha hecho efectivo.

El tema principal al cual se aboca el Programa 2005 es la regularización de las zonas habitacionales alrededor del proyecto de FONATUR. En este periodo se crea el Instituto de Fomento a la Vivienda y Regularización de la Propiedad (INVIQROO), dependiente de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente.

Este Instituto tiene por objetivos asesorar técnica y jurídicamente la incorporación de la tierra de propiedad ejidal y de origen rural al desarrollo urbano; gestionar y asesorar la regularización de los asentamientos humanos que se encuentren en terrenos ejidales ubicados en las áreas de crecimiento de los centros de población de acuerdo con la Ley Agraria del 26 de febrero de 1992.

El Programa 2005 explica que INVIQROO cuenta con patrimonio propio para fomentar la construcción y comercialización de parcelas, obras de equipamiento urbano, viviendas de interés social y promover el mejoramiento y rehabilitación de vivienda urbana y rural; puede también comercializar las parcelas propiedad del Instituto y otorgar créditos a personas de escasos recursos para que adquieran su parcela o vivienda, así como otorgar las escrituras públicas y los títulos de propiedad sobre los predios que regularice o enajene, conforme a la legislación aplicable.

El Programa 2005 señala la importancia de integrar la zona urbanizada por FONATUR y la traza reticular de la zona norte para agilizar la circulación vehicular. Asimismo el Programa 2005 propone dentro del Programa de Regularización de fraccionamientos la conexión de la totalidad de zonas del norte de la ciudad al sistema de drenaje y tratamiento de aguas.

Al regularizar las zonas habitacionales que han surgido de manera espontánea, ubicadas principalmente hacia el norte y poniente, se permite la dispersión del comercio a menudeo, es decir, para la zona habitacional unifamiliar H3U y H4UP se introduce el uso mixto comercial en locales no mayores de 25 m2 en planta baja; esto con la intención de “satisfacer las necesidades básicas de la población del barrio” (Ayuntamiento de Benito Juárez, 2005: 90-91).

En cuanto a la zona turística, el Programa 2005 no considera modificar la clasificación de usos de suelo y sus características, por lo cual el Plan 1993 seguirá vigente. Para la zona turística, el Programa 2005 contempla la integración del Programa Parcial de Reordenamiento Urbano Turístico de Punta Cancún del 7 de diciembre de 2001. Por las razones anteriormente enunciadas, a continuación se hace una comparación de la densidad propuesta en los planes 1982 y 1993 en Punta Cancún y posteriormente se analiza el programa parcial para Punta Cancún de 2001.

El Programa 2005 sigue dejando fuera la planificación del Ejido Bonfil. A pesar de aparecer en el plano de conjunto, no se han logrado integrar estrategias o políticas en las dos zonas dentro del mismo Municipio Benito Juárez. Cabe hacer notar que la dotación de a superficie del Ejido Bonfil de 25.133 ha., la cual excede en mas del doble, la superficie de 12.700 ha. del polígono original con el que contó FONATUR para todo el desarrollo de Cancún.