4.7 A QUALIDADE DOS ATIVOS POSSU�DOS PELOS INFORMAIS E QUE PODERIAM SER UTILIZADOS COMO COLATERAIS

Conforme DE SOTO (1987, 2001) destaca em suas obras, o principal problema das pessoas pobres dos pa�ses em desenvolvimento � a falta de acesso ao cr�dito decorrente do fato de n�o poderem fornecer seu ativo mais valioso, o im�vel, como garantia. A primeira restri��o enfrentada pelos donos destes ativos imobili�rios � de ordem legal, pois estes n�o s�o reconhecidos como leg�timos propriet�rios aos olhos da justi�a. Contudo, uma outra restri��o n�o abordada por De Soto assume um car�ter limitador, sobretudo em um contexto onde ocorre racionamento de cr�dito: a qualidade dos ativos.

Que ativos seriam esses possu�dos pelos pobres que, em caso de regulariza��o, poderiam ser utilizados como colaterais? Apesar de existirem em alguns pa�ses im�veis em �reas nobres que n�o possuem um registro formal de propriedade, a maior parte da informalidade no setor imobili�rio urbano geralmente ocorre em bairros pobres e favelas.

Um im�vel situado em determinada regi�o tem parte do seu valor correlacionado �s institui��es que existem na mesma. Se com a regulariza��o o im�vel assume fun��es que v�o al�m do seu valor de uso como moradia, n�o se pode negligenciar que tais fun��es depender�o das institui��es formais e informais existentes na regi�o onde o im�vel se localiza. Um im�vel localizado em uma regi�o onde exista criminalidade elevada, enchentes, falta de energia el�trica, �gua pot�vel, saneamento b�sico, doen�as e amea�as aos direitos de propriedade, ainda que esteja regularizado, tende a ter um menor valor de mercado e possuir limitada liquidez . Neste caso, poucos bancos estar�o dispostos a aceitar um im�vel com estas caracter�sticas como garantia. Ou seja, o valor de duas resid�ncias id�nticas em termos de constru��o pode variar significativamente dependendo do lugar no qual se encontram localizadas.

Em um ambiente onde os direitos de propriedade n�o s�o formalmente registrados, as rela��es pessoais ganham uma import�ncia consider�vel nas transa��es realizadas, por�m estas ficam restritas �s pequenas comunidades e s�o fundamentadas pelas institui��es informais desenvolvidas pelos agentes. ANDRADE (2004, p.37) analisa como a mudan�a do mundo informal para o formal modifica as rela��es econ�micas e legais:

[...] as pessoas deixam de depender das rela��es pessoais e sociais para reconhecer e proteger os direitos sobre a propriedade dos seus ativos, pois passam a existir leis que regem estas propriedades. No entanto, com essa mudan�a, os propriet�rios perdem sua autonomia e precisam ser mais respons�veis e arcar com os seus compromissos, j� que s�o facilmente identificados caso n�o ajam de acordo com a lei.

A reportagem abaixo de SARAPU (2007) publicada pelo jornal O DIA, na edi��o on-line de 7 de fevereiro de 2007, ilustra as dificuldades para se fazer cumprir os direitos de propriedade em uma favela no Rio de Janeiro ap�s a invas�o da mesma por um grupo rival:

Dois dias ap�s retomar o controle da Cidade Alta, em Cordovil, traficantes penduraram touca ninja usada por miliciano em poste da Rua �gua Doce, como um �trof�u�. No local ocorreu confronto entre bandidos e integrantes da mil�cia, na manh� de domingo. No fim de semana, duas pessoas morreram e seis ficaram feridas na favela. O poste fica em frente ao Edif�cio Jacarepagu�, onde um dos quatro apartamentos do primeiro andar foi invadido e usado como �base� dos invasores [grifo meu].

Segundo moradores, a touca era usada pelo PM Alex Sarmento Mendes, que foi morto no tiroteio. Lotado na Diretoria Geral de Pessoal, � suspeito de ter pertencido � mil�cia. Ele estaria deixando quadra de esportes da comunidade, quando encontrou traficantes do Comando Vermelho. Atingido num olho, morreu no Hospital Get�lio Vargas, na Penha.

ABUSOS INVESTIGADOS

O corregedor da PM, tenente-coronel Paulo Ricardo Paul, anunciou ontem que a 1� Delegacia de Pol�cia Judici�ria Militar vai investigar den�ncias de moradores publicadas ontem com exclusividade em O DIA. Tamb�m ser� apurado o suposto apoio de blindado da PM na invas�o. �Se for preciso, vamos checar onde cada um dos sete blindados da PM estavam. Queremos verificar a utiliza��o de outros carros da corpora��o e o apoio de policiais nessa a��o. Tamb�m vamos investigar o poss�vel envolvimento dos PMs mortos�, disse. Na Ilha do Governador, um soldado que estava de folga morreu durante ataque do tr�fico ao Morro do Barbante.

Ontem, moradores da Cidade Alta fizeram novas den�ncias. Segundo eles, sargento que seria do 16� BPM (Olaria) circulava de farda em carro da PM. Nas m�os, papel com nomes e endere�os de apartamentos que deveriam ser invadidos [grifo meu]. Cada grupo � eram v�rios, totalizando 300 homens � tinha c�pia para checar quem era abordado nas ruas. Mapas da Cidade Alta foram distribu�dos para facilitar a a��o. Al�m dos homens de preto e policiais fardados, tamb�m haveria bombeiros de uniforme, segundo moradores.

Pelos relatos, F., uma loura de 20 anos, foi levada por milicianos para quadra esportiva onde o motoboy F�bio Fernandes Rocha, 29, foi torturado e morto. O pai da mo�a, um pastor evang�lico, conseguiu resgat�-la. Chocada, F., que teria namorado um traficante, deixou a comunidade. Enquanto quatro pessoas ficaram amarradas na quadra, milicianos fizeram churrasco e acabaram com bebidas do bar [grifo meu], ao som de funk chamado �Bonde do Caveir�o�.

Moradores contaram que, sabendo que o apartamento do Edif�cio Jacarepagu� estava vazio, milicianos usaram o espa�o para guardar objetos roubados de casas invadidas. Ontem, equipe de O DIA esteve no im�vel e encontrou porta arrombada, roupas espalhadas e talheres sujos de macarr�o [grifo meu].

A Rua �gua Doce ainda est� �s escuras, desde que o grupo armado atirou em postes. Ontem, o conjunto continuou ocupado por policiais do 16� BPM e do Batalh�o de Opera��es Especiais (Bope). Os milicianos deixaram a Cidade Alta em dire��o � Favela Kelson�s, na Penha, de onde traficantes foram expulsos ano passado.

Nesta reportagem � poss�vel perceber como n�o apenas os direitos de propriedade, mas tamb�m direitos individuais s�o flagrantemente desrespeitados em locais como as favelas. Al�m dos problemas pertinentes � maioria das comunidades carentes, a quest�o da viol�ncia e da constante amea�a aos direitos de propriedade reduz consideravelmente o valor do im�vel. Isto faz com que pessoas de fora da comunidade e que n�o conhecem as regras informais que vigoram nesta sejam resistentes a adquirir im�veis com tais caracter�sticas. Para RABELLO DE CASTRO (2002), os moradores de favelas s�o ref�ns de um estado criminoso dentro do pr�prio estado de direito. Como ressalta NERI (2003), al�m do valor, um ativo deve possuir determinadas qualidades para que possa ser utilizado como colateral. Caso um ativo sofra restri��es de mercado, o empr�stimo obtido por meio do mesmo representar� um reduzido percentual do seu valor, tornando a opera��o desinteressante para o tomador.

O avan�o das mil�cias em favelas do Rio de Janeiro tamb�m foi abordado pela revista VEJA vers�o on-line de 7 de dezembro de 2005:

As favelas passaram a ter donos, que, a pretexto de manter a ordem, exploram os servi�os b�sicos, como a venda de botij�es de g�s ou o transporte alternativo, feito por vans e motocicletas. Veja-se o caso da favela do Rio das Pedras, na Zona Oeste da cidade, a 2 quil�metros do Aut�dromo Nelson Piquet. (FRAN�A; SOARES, 2005)

Os fatos relatados acima mostram que o esp�rito empreendedor das pessoas que residem nestas localidades seria restrito por regras informais que dificultam a realiza��o dos neg�cios, afetando sua lucratividade. Aderir ao mundo formal implica seguir um comportamento o qual, n�o se sabe de antem�o, at� que ponto ser� adotado nas transa��es informais. Como exemplifica Masset em reportagem de ALBUQUERQUE (2005) para o Jornal do Brasil: �Quem aluga um apartamento por 400 reais na Rocinha � expulso no grito se n�o pagar�. As regras do setor imobili�rio n�o se aplicariam na Rocinha pela aus�ncia do poder p�blico e, segundo este mesmo autor, a concess�o de t�tulos de propriedade poderia estimular novas invas�es de terra no Rio de Janeiro.

A disponibilidade de servi�os p�blicos, principalmente aqueles relacionados � infra-estrutura, exerce grande influ�ncia sobre o valor dos im�veis. KRUECKEBERG (2004, p.3) relaciona alguns servi�os que elevam o valor de um im�vel:

Real security in housing is buttressed by local schools and jobs, health care facilities, water and sewer services, and transportation networks. This whole complex of necessities and amenities gives value to property. Without auxiliary services and infrastructure, title alone has little meaning.

O fornecimento de servi�os que possam melhorar o bem-estar das pessoas � fundamental para garantir parte do sucesso das id�ias de De Soto. Mais do que possu�rem um t�tulo isoladamente, os moradores destas comunidades necessitam aumentar seus indicadores sociais, o que em parte s� � poss�vel com investimentos p�blicos em servi�os diversos, principalmente infra-estrutura.

N�o apenas os servi�os p�blicos s�o importantes, mas outros investimentos p�blicos s�o necess�rios para melhoras as condi��es de habita��o das pessoas de baixa renda. Al�m disso, como sugere MARCUSE (2004, p.46), as pessoas devem ter seus direitos assegurados no lugar onde vivem, mesmo aquelas que moram em im�veis alugados:

protection against evictions for tenants and in mortgage foreclosure proceedings for owners, income/employment support for the poor, guaranteed provision of infrastructure , enforcement of enviromental standards, and guarantees of necessary services (not only utilities, but also schools, parks, playgrounds, safety accessibility) � all services that are part of the goal of decent shelter?

SCHAEFER (2004) tece cr�ticas a este ponto de vista de Krueckeberg, enfatizando que qualquer servi�o que seja disponibilizado para uma resid�ncia (telefonia, eletricidade, �gua, etc.) � um contrato impl�cito onde o dono do im�vel tem a propriedade assegurada. SCHAEFER (2004, p. 28) enfatiza que: �But if you do not know who owns the property, what do you do? If there is no party to the contract, the utilities cannot act if the contract is breached.�

Os pa�ses possuem realidades distintas, por�m no Brasil o fato de n�o possuir o t�tulo de propriedade n�o restringe o acesso das fam�lias aos servi�os p�blicos como �gua e energia el�trica. � evidente que muitas destas empresas s�o estatais, e nem sempre sua atua��o � voltada para o lucro, contudo existem empresas privadas, como no setor de telecomunica��es (telefonia e tv por assinatura), que ofertam seus servi�os em favelas e assentamentos irregulares.

Ainda que uns poucos programas de concess�o de t�tulos tenham sido bem sucedidos, tamb�m � poss�vel notar que as falhas em um grande n�mero dos mesmos ocorrem pelos mais diversos motivos. KRUECKEBERG (2004, p.3) aponta outros motivos pelos quais apenas os t�tulos de propriedade n�o melhoram o bem-estar das pessoas mais pobres:

Criminals, who have an interest in seeing that communities remain informal, illegal and undemocratic, often control illegal settlements, especially squatter settlements, and thwart tenure programs. Under these circumstances ownership alone will not bring tenure programs: political reform is required.

Mais uma vez, SCHAEFER (2004) rebate as cr�ticas de Krueckeberg ao trabalho de De Soto. No caso do Peru, ainda que existam quadrilhas nos assentamentos legalizados, a situa��o era muito pior quando o Sendero Luminoso controlava essas �reas. O t�tulo de propriedade por si s� n�o resolveu o problema da criminalidade, por�m os outrora informais passaram a colaborar com o governo peruano e a relatar os movimentos do Sendero Luminoso, o que resultou no desmantelamento do grupo e na captura do seu l�der (SCHAEFER, 2004).

MARCUSE (2004) tamb�m faz cr�ticas ao trabalho de De Soto e corrobora com as id�ias de Krueckeberg. Para MARCUSE (2004, p.42), ainda que as pessoas de baixa renda possam obter t�tulos de propriedade, seus im�veis n�o correspondem ao tipo de ativo que os bancos pretendem tem como garantia: �No bank or credit institution is going to lend a poor unemployment Haitian $500 with a shack as collateral; the simple cost of foreclosing, in a developed legal system such as De Soto visualizes, would far exceed what the sale of the shack would bring.�

Muito mais do que se tornarem empreendedores, o que muitos dos moradores informais dos pa�ses em desenvolvimento aspiram � um local seguro para residir. O desejo de realizar um empreendimento provavelmente faz parte do cotidiano de poucos. Contudo, o im�vel como colateral s� poder� ser usado para tal finalidade em sua plenitude se as atividades poss�veis de serem empreendidas no local onde o mesmo se situa n�o sofrerem as restri��es informais exemplificadas anteriormente. Caso isto ocorra, os empreendimentos que venham a surgir nestas localidades ser�o altamente arriscados, o que dificultar� o uso destes im�veis como garantias para a obten��o de cr�dito.

4.8 CONCLUS�O

� poss�vel afirmar que, al�m das restri��es de acesso ao mercado de cr�dito, existem outros obst�culos que dificultam os neg�cios dos micro e pequenos empres�rios, principalmente aqueles que agem informalmente. O uso de im�veis outrora informais, que ap�s serem legalmente registrados podem ser utilizados como colateral, parece ser uma alternativa vi�vel para os pa�ses em desenvolvimento. Contudo, obst�culos de ordem econ�mica, altas taxas de juros, baixa capacidade gerencial, racionamento de cr�dito, inseguran�a e lentid�o jur�dica, reduzida qualidade dos ativos, entre outros, terminam por obscurecer parte dos efeitos positivos que poderiam ocorrer em grande escala ap�s um processo de regulariza��o em massa dos ativos dos informais. O cap�tulo seguinte analisar� os resultados de estudos inspirados na obra de Hernando de Soto sobre a regulariza��o de propriedades em �reas urbanas e seu impacto sobre o acesso ao mercado de cr�dito.