Economía y Política de la Vivienda

Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

Conclusiones

En este apartado presentamos las principales conclusiones de la investigación realizada sobre los aspectos de economía y política de la vivienda realizada en los ensayos que integran esta tesis doctoral.
Esta investigación analiza el mercado de vivienda en México, donde describe las características de demanda y oferta que permiten el funcionamiento de este mercado. También, se analizan las instituciones del sector público que intervienen o han intervenido en este sector económico. Adicionalmente, se plantea una propuesta de subsidio al mercado de alquiler bajo el esquema de vales para facilitar el acceso al consumo de servicios de vivienda para familias de bajos ingresos.
Los primeros resultados de esta investigación nos indican que este mercado opera en una situación de exceso de demanda y crisis de liquidez, donde se clasifican principalmente tres segmentos que operan de manera simultanea. El primero de estos es el sector formal, que es financiado y construido por el sector privado, y concentra la mayor proporción del valor del stock residencial. El segundo segmento es el stock que se construye o se accede mediante distintos mecanismos de intervención pública. El tercer segmento considera a aquellos agentes que pertenecen al mercado informal, el cual se basa en la adquisición ilegal del suelo y autoconstrucción de viviendas.
El sector público ha tenido como principal objetivo reducir el déficit existente de stock residencial. En un principio se siguió una estrategia de proveer directamente viviendas terminadas. Después, el Estado ha seguido una estrategia de coordinación en la asignación de recursos y concesión de derechos de propiedad con la población de pocos recursos para acceder a servicios de vivienda. Así como financiamiento hipotecario a través de cuotas que aporta el trabajador por su salario. Actualmente, los esfuerzos del sector público se han centrado en mejorar el esquema de financiamiento a través de la creación de la Sociedad Hipotecaria Federal como banco hipotecario. Cabe destacar que el énfasis de la estrategia pública en mejorar las condiciones hipotecarias no garantizan la eliminación del déficit de stock residencial para satisfacer las necesidades de vivienda en el mercado mexicano.
La demanda de vivienda se caracteriza por tener una alta sensibilidad al entorno macroeconómico, inflación y tipo de cambio, así como la presencia de costos de transacción. En México, existen ciertas preferencias por habitar viviendas en propiedad, sin embargo hemos identificado la presencia de costos de transacción que restringen la elección del mercado (propiedad y alquiler) que provee los servicios de vivienda que consume la población.
La oferta de vivienda en México tiene una inversión, en el sector de la construcción residencial, insuficiente que no garantiza la provisión de stock residencial necesaria para eliminar el exceso de demanda existente en el mercado.
También, existe un marco legal heterogéneo que regula la construcción y el uso del suelo residencial en las distintas jurisdicciones del país. Así como, una oferta muy sensible a las condiciones del mercado hipotecario. Adicionalmente, ésta es heterogénea según el submercado al cual provee de servicios de vivienda: la oferta de alquiler es más incipiente que la oferta de vivienda en propiedad. La oferta de vivienda reacciona al exceso de demanda de vivienda con crisis de liquidez en el que opera actualmente la economía mexicana.
De acuerdo a estas características generales planteamos la necesidad de un subsidio al mercado de alquiler a través de vales de vivienda. Estos subsidios favorecen la movilidad de las familias a mejores vecindarios y mejores unidades de vivienda, dado que permiten la reducción de los costos de un 30 - 40% en el pago por servicios de vivienda. Este programa evita la concentración de familias pobres en vecindarios comunes. Estos son más eficientes que otros programas de subsidios federales a la vivienda, pues evitan la concentración de familias pobres e incrementan la inversión de vivienda en alquiler.
La aplicación de este programa permite mayor movilidad entre ciudades y vecindarios con mejores características por parte de las familias pobres. Esto provee de importantes mejoras de largo plazo para las familias en su independencia económica, en la confiabilidad que sus hijos mejoren su educación, en el acceso a servicios de salud y en general que mejoren su estado de bienestar.
Por otra parte, el modelo de capital residencial con expectativas racionales nos proporciona un marco teórico para analizar la dinámica de competencia y formación de precios, a través tiempo, de la vivienda como bien homogéneo, así como evaluar las distintas posibilidades de políticas fiscales que incentiven la tenencia y ocupación de viviendas.
Los principales resultados de este ensayo nos indican que la curva de oferta de stock residencial con existencia de costos de ajuste es relativamente más inelastica con respecto a la oferta residencial de largo plazo, donde esta solamente es sensible al precio del activo residencial.
Si existen costos de ajuste entonces el mercado del suelo, laboral y de materiales de construcción son relevante en la producción de stock y servicios de vivienda en el corto y largo plazo. Se incorporó de manera explícita el mercado del suelo en el modelo, a partir del enfoque monocéntrico - espacial. Se demuestra que a partir de las condiciones de demanda de servicios de vivienda del Modelo de Capital Residencial y del Modelo Espacial Urbano obtenemos que el costo de uso del stock residencial es idéntico a la función de renta ofertada por la industria de vivienda, que depende de la localización de la vivienda. Este resultado nos indica que el vector de precios y stock residencial de equilibrio esta determinado implícitamente por la distancia de cada unidad de vivienda al centro de la ciudad.
Adicionalmente, se introduce el concepto de suelo urbanizable, el cual es menor en la medida que las unidades de suelo restantes se emplean con menor frecuencia. Se supone que si la tasa de uso de suelo urbanizable tiende a uno entonces el costo relativo de la escasez del factor fijo es mayor. Por otra parte, cuando el precio del output es mayor entonces la tasa de uso del suelo urbanizable será menor, pues el stock residencial tenderá a crecer.
Una política fiscal que subsidia la habitación - tenencia de vivienda propia tiene efectos en el nivel de precios y producción de stock residencial con respecto al caso donde la oferta es perfectamente elástica. Es deseable observar que la política fiscal genere un menor nivel de precios por unidad de stock y servicios de vivienda y un mayor nivel de stock residencial. Este es el caso de la política fiscal que incentiva la inversión en vivienda.
Cabe destacar que ante el supuesto de costos de ajuste y el mercado del suelo en el sistema de mercado residencial existe un efecto adicional en la convergencia hacia el equilibrio que se deriva del efecto que tiene el nuevo stock residencial por la implementación de una política fiscal en el precio del mercado del suelo. También existe una variable adicional (localización) objetivo de política sobre el mercado. Ante escenarios inflacionarios, bajo un esquema de subsidios fiscales, es factible observar resultados no deseados, tales como precios por encima a su nivel correspondiente en ausencia de política fiscal así como menor producción de stock y servicios de vivienda.
A partir del análisis econométrico que se realizó obtuvimos evidencia sobre la existencia de correlación serial de precios. El modelo que obtenemos es ARIMA (12, 2, 6). Es decir, el mercado de vivienda no se vacía rápidamente, más aun existe un ajuste gradual de precios que soportan la hipótesis sobre la formación de precios sobre la base del movimiento a través del tiempo de los precios en doce períodos. Así como que la demanda se basa en la previsión racional de precios hacia el futuro en seis observaciones temporales.
Por otra parte, el análisis que realizamos sobre política de control de rentas e inversión bajo incertidumbre tiene como objetivo estudiar las implicaciones de cierta Política de Control de Rentas sobre la prima de riesgo en la inversión en vivienda para alquiler.
La inversión en vivienda en alquiler sólo tendría lugar si se observará un precio mayor por unidad de servicios de vivienda debido a que los inversionistas poseen expectativas futuras sobre la implementación de alguna política de control de rentas.
Los principales resultados de este análisis nos indican que la prima de riesgo sobre control de rentas, crea una situación donde la inversión se ve limitada, o bien es necesaria una renta esperada mayor para que esta se realice y no se produzca un proceso de desinversión neta.
Una política de control de rentas beneficia a los inquilinos que ocupan la vivienda en el momento de su implementación. Estos individuos permanecen en las unidades controladas por más tiempo del que las usarían en ausencia de esta regulación.
A partir del análisis tradicional de inversión bajo incertidumbre donde se obtiene un precio sombra (o el hipotético precio que vacía el mercado) ante situaciones de movimientos aleatorios en la demanda y/o riesgo de imposición de controles de precios podemos concluir que este es equivalente al valor del denominado pago colateral que realizan los individuos para obtener una vivienda controlada.
Ante una política de control de rentas, la naturaleza de los cambios en la demanda (migración o ingreso) será determinante para observar la forma en que se asigna el exceso de demanda entre los mercados controlado y no controlado.
Por último, en el último ensayo de esta investigación se analizaron aspectos empíricos y legales del mercado de alquiler en México; así como el marco regulatorio del mercado hipotecario formal donde se presentan algunas propuestas de reformas para mejorar su acceso a los agentes económicos.
El mercado de vivienda en alquiler en México se caracteriza por tener un marco legal heterogéneo similar al de los años ochenta. Los niveles de alquiler son elevados y presentan una tendencia a la alza, se caracteriza por enfrentar un exceso de demanda y bajos niveles de inversión en vivienda de nueva construcción. Existen costos de transacción que incrementan los niveles de alquiler y permiten una depreciación acelerada de los inmuebles residenciales.
El mercado de crédito hipotecario es heterogéneo gracias a la multiplicidad de códigos civiles y leyes que intervienen en él para la legalización de los derechos de propiedad. El mercado secundario hipotecario aun está en proceso de desarrollo a través de instituciones de reciente creación. La banca múltiple todavía identifica múltiples fuentes de riesgo en el financiamiento a largo plazo, lo cual dificulta la ampliación de la base de acceso a financiamiento hipotecario.
A partir del análisis realizado en los distintos ensayos que integran esta investigación concluimos que el mercado de vivienda en México se encuentra aun en desarrollo y enfrenta importantes problemas que debe resolver en el corto y largo plazo. Es fundamental implementar políticas que eliminen los rezagos en inversión residencial y homogeneicen el marco legal en que opera este mercado; así como mejorar la penetración de los mecanismos financieros hipotecarios para incrementar el acceso a vivienda por parte de la población.

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