Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

 

 

Política de Control de Rentas e Inversión Irreversible bajo Incertidumbre

Conclusiones

El riesgo en este enfoque se entiende implícitamente como la transferencia no deseada de derechos de propiedad entre propietarios e inquilinos ante cierta PCR o la posibilidad de que esta sea implementada en el futuro. El mecanismo de transferencia de los derechos de propiedad se realiza a través del control de precios y este se manifiesta en los valores de propiedad. Si el propietario de una unidad controlada deseará obtener mayores beneficios por el uso del capital residencial a través de un incremento en la renta de alquiler esto no sería posible. Dado que este es el caso de una inversión irreversible tampoco es posible obtener estos beneficios en un uso alternativo al de alquiler. En esta situación se inicia un proceso de desinversión neta y deterioro de las unidades controladas a través de su tasa natural de depreciación más la eliminación del mantenimiento por parte de los propietarios.

Los principales resultados de este análisis son los siguientes: (1) La prima de riesgo sobre control de rentas,  crea una situación donde la inversión se ve limitada, o bien es necesaria una renta esperada mayor para que esta se realice y no se produzca un proceso de desinversión neta. (2) El resultado del modelo de Fallis & Smith [4] con expectativas de PCR se replica y el efecto sobre precios se ve acentuado.

Adicionalmente, ante la existencia de riesgo  la renta del mercado no controlado es incluso mayor. (3) La curva de oferta, S, en el momento de PCR se vuelve perfectamente inelástica, Qc. Una vez que toma en consideración las expectativas por control de rentas cabe esperar que esta sea aun más inelástica. También se observa un espacio de discontinuidad donde la oferta da un salto y se desplaza hacia la izquierda. Esto se debe a que PCR produce un efecto de desinversión que se ve reflejado en este salto de la curva. (4) PCR beneficia a los inquilinos que ocupan la vivienda en el momento de su implementación. Estos individuos permanecen en las unidades controladas por más tiempo del que las usarían en ausencia de esta regulación. Por otra parte, los individuos que poseen capital residencial también se benefician por un efecto de inducción de PCR. Es decir, el exceso de demanda por servicios de vivienda que se originó por PCR también se verá satisfecho en el mercado de vivienda en propiedad. Este incremento en la demanda hace crecer el valor de la vivienda en propiedad. (5) A partir del análisis tradicional de inversión bajo incertidumbre donde se obtiene un precio sombra (o el hipotético precio que vacía el mercado) ante situaciones de movimientos aleatorios en la demanda y/o riesgo de imposición de controles de precios podemos concluir que este es equivalente al valor del denominado pago colateral que realizan los individuos para obtener una vivienda controlada. Además de estos pagos colaterales, la demolición o cambio de régimen (condominios) también es un mecanismo de mercado que elimina o reduce los efectos de PCR. En el modelo planteado en este ensayo suponemos que estos mecanismos no existen. Sin embargo, cuando existe incertidumbre entonces la inversión solamente se realizará a un nivel de renta que toma en consideración los movimientos aleatorios tanto de la demanda como en la restricción sobre precios. Es decir, la renta a largo plazo y la renta corriente esperada. (6) Ante PCR, la naturaleza de los cambios en la demanda (migración o ingreso) es determinante en la manera en que se asigna el exceso de demanda entre los mercados controlado y no controlado. (7) Si los beneficios del mercado de tenencia se ven incrementados por PCR entonces también existe un efecto adicional sobre la inversión en propiedad. (8) Una extensión de este ensayo podría considerar la hipótesis sobre la movilidad entre jurisdicciones o ciudades de residentes y de inversionistas en función de las expectativas sobre la implementación de PCR. (9) Por último, un comentario sobre los beneficios distributivos de PCR. La equidad de PCR dependerá de los individuos que reciban los beneficios de las rentas controladas. Por ejemplo, si existe una correlación positiva entre los individuos que son residentes y el nivel de riqueza entonces PCR se puede calificar de ser una política pública inequitativa ya que ofrece sus ganancias distributivas a los individuos que son más ricos. O bien, esta regulación puede ser distributiva intertemporalmente. Es decir, si existe un nivel de renta elevado tal que PCR se impone en un mercado entonces esta intervención será distributiva en el tiempo debido a que la renta durante la vigencia del control de rentas (o depreciación completa de las viviendas) es menor a la renta (de mercado) de las unidades controladas del capital residencial.

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