Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

 

 

Política de Control de Rentas e Inversión Irreversible bajo Incertidumbre

4.I. Implicaciones de una Política de Control de Rentas

La imposición de una política de control de rentas (PCR) tiene múltiples implicaciones: variaciones en el valor de capital residencial, depreciación acelerada de la vivienda, cambio acelerado en el uso del suelo, existencia de mercados no – controlados o ilegales, transferencia de derechos de propiedad así como variaciones en la prima de riesgo del mercado de alquiler de la vivienda. Un resultado estándar en esta literatura es obtenido por Fallis & Smith [27] donde los precios en el nuevo mercado no controlado se incrementan por encima del nivel que se observaría en el caso que no exista tal regulación.

Este ensayo estudia implicaciones adicionales de una PCR sobre la prima de riesgo en la inversión en vivienda para alquiler. Ante la incertidumbre de implementar una política de control de rentas, la inversión sólo tiene lugar si se observa un precio mayor por unidad de servicios de vivienda debido a que los inversionistas poseen expectativas futuras sobre la implementación de una Política de Control de Rentas.

Estas intervenciones públicas tienen una amplia tradición, especialmente después de la segunda guerra mundial. Por ejemplo, en Estados Unidos únicamente existieron en algunas ciudades durante la década de 1950 y 1960. Sin embargo, en los años setenta y ochenta cuando las tasas de inflación eran elevadas existió un resurgimiento de estos controles de rentas. En 1991, alrededor de 200 localidades tenían algún tipo de regulación, y más del 10% de todas las unidades privadas de alquiler operaban con PCR. En general, este proceso esta relacionado con diversas consideraciones de bienestar entre los tomadores de decisiones y la comunidad que adopta estas regulaciones. Es decir, si existe consenso sobre la percepción que el nivel de rentas que se observa es “excesivamente elevado” entonces cabría esperar que el gobierno intervenga el mercado con rentas controladas.

A partir de la década de años setenta, estas regulaciones sobre las rentas adoptaron una nueva forma que se conocen como control de rentas de segunda generación. Estos controles permiten ajustar la renta ante las variaciones respecto a la inflación del nivel general de precios, adicionalmente consideran cuestiones como cambio en el uso del suelo, mantenimiento y las relaciones contractuales entre los propietarios y los inquilinos. Estos controles de segunda generación exentan a las unidades de nueva construcción, y adicionalmente en otros casos las unidades que se quedan vacías son exentas de dicho mecanismo de control. Existe, además, otro procedimiento en donde el control se aplica a la tenencia de la vivienda, pero no existen restricciones sobre los incrementos en la renta.

Esta política pública es polémica entre los economistas por las razones mencionadas anteriormente. Sin embargo, si cierto tipo de PCR se ha implementado en el pasado no existen razones para suponer que estas regulaciones no sucederán en el futuro. De hecho existen versiones de PCR que tratan de evitar los problemas de eficiencia y distorsión en precios que producen en los mercados y así optimizar sus fines distributivos. La inversión en el mercado de alquiler se ve disminuida ante la incertidumbre de este tipo de controles, cabría esperar menor volatilidad en la tendencia de la inversión residencial de alquiler ante escenarios legales que tomen en consideración la posibilidad de implementar una PCR. Adicionalmente, los mecanismos de ajuste en los niveles de renta esperada de las unidades de vivienda controladas definen el nivel de inversión futuro, ya que se observa un proceso de transferencias de derechos de propiedad.

La coordinación de transferencias entre propietarios e inquilinos se realiza en un contexto de incertidumbre, cabría esperar una depreciación acelerada del stock residencial así como un menor nivel de inversión. La negociación entre los grupos de interés a favor de esta intervención y el gobierno definirán el mecanismo financiero de ajuste entre los precios y el marco legal para coordinar esta política.

En este análisis se destaca la cuestión sobre transferencia de derechos de propiedad. Por lo que si tenemos una tenencia riesgosa de una vivienda entonces esperaríamos que la prima de riesgo del mercado de vivienda en alquiler se vea incrementada. Esta transferencia no deseada de derechos de propiedad por los propietarios hacia los inquilinos tiene implicaciones en el nivel de inversión y en los valores de las propiedades de alquiler; por ejemplo, existe menor libertad de transferir la habitación de cada unidad entre distintos inquilinos o vender cada propiedad controlada.

Se ha estudiado ampliamente las implicaciones de esta regulación en la eficiencia del mercado y en sus ganancias distributivas. Es decir, los individuos que habitan una vivienda controlada no suelen obtener la combinación de características que prefieren con respecto a su vivienda equivalente en el mercado libre de control. Cuando se reduce el tamaño de la familia estas continúan ocupando una vivienda si esta es controlada, cuando en otro caso habitarían otra unidad residencial. Se argumenta que PCR incrementa los costos de producir servicios de vivienda en ambos mercados, controlado y no controlado. Ya que se realizan ajustes sobre el gasto de mantenimiento, tal que el costo de una unidad marginal de servicios de vivienda es mayor. Una consecuencia indirecta adicional que se deriva de esta política proviene de la incapacidad del mercado para eliminar el exceso de demanda, donde algunos individuos son inducidos a consumir servicios de vivienda provistos por el mercado en propiedad ya que no existe suficiente oferta residencial en alquiler. Además, también se incurre en mayores costos de búsqueda para obtener una unidad controlada.

Epple [22] demuestra que un gobierno local no se compromete de manera creíble a no imponer o adoptar una PCR. La adopción de esta regulación es el estado de equilibrio que resulta de un proceso de negociación política. Donde tenemos que si la proporción de individuos que participan en el mercado de alquiler es mayor entonces se obtendrá una PCR ante un proceso de votación mayoritaria.

Malpezzi [72] y Skelley [113] analizan los efectos que tiene una PCR. Ante la presencia de contratos y pagos colaterales en la determinación del equilibrio demuestran que las regulaciones de rentas modifican el estado contractual entre propietarios e inquilinos, así como se realizan transferencias de pagos colaterales entre ellos para acceder a unidades residenciales. Es decir, las rentas que se observan son iguales al nivel de renta controlada más el pago colateral que es el precio competitivo. Un pago colateral se puede entender como el precio sombra que se genera en un ambiente regulado. La presencia de estos pagos a los propietarios con la finalidad de obtener la posesión de una unidad controlada disminuye las ganancias de los inquilinos que ocupan inmuebles controlados. Esta intervención también produce transferencias de bienestar entre residentes permanentes y transitorios, el precio regulado es disfrutado por aquellos individuos que ocupan las unidades residenciales justo cuando se impone el control, por lo que estas unidades sólo poden ser habitadas por otros individuos cuando aquellos ocupen otra vivienda.

En este ensayo se demuestra que la inversión en vivienda para alquiler se observa un mayor riesgo con respecto a la ausencia de cualquier PCR. Esto es consistente con la naturaleza irreversible de esta inversión. Si fuera posible mover el capital hacia otra industria o bien cambiar de régimen legal inmediatamente después de implementar esta regulación entonces el riesgo esperado por PCR sería inexistente. Entonces no se observaría que la renta esperada para que se realice inversión en vivienda de alquiler, IVA, se incremente. Sin embargo, la vivienda es un bien durable y las unidades libres de control solamente se observarán en el largo plazo.

Este artículo esta organiza en cuatro secciones. La siguiente parte analiza una extensión del modelo tradicional, donde se introduce la existencia de expectativas de control de rentas, se analiza el caso de excepción de control de control de nuevas unidades residenciales así como cuando existen unidades residenciales vacías en el momento de la implementación de la política. En la tercera sección se discute la relación que existe entre inversión residencial de alquiler bajo un esquema de incertidumbre de imposición de una política de control de rentas. En esta se destaca la naturaleza irreversible de la inversión en activos residenciales así como obtenemos el efecto en el valor de la propiedad residencial. Finalmente, el trabajo concluye en su último apartado.

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