Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

 

 

Dinámica del Capital Residencial con Expectativas Racionales y Política Fiscal

Política Fiscal para Vivienda Habitual

El enfoque que utilizamos para analizar la relación entre vivienda y fiscalidad en el MCR considera de manera explícita la distinción entre el mercado de stock residencial, que incorpora dos mercados: el de vivienda ya construida y el de vivienda de nueva construcción. Este nos proporciona una aproximación a los modelos de precios de activos con tratamiento fiscal para vivienda habitual, ver López – García [24, 25, 26, 27].

La política fiscal de incentivos al ahorro en vivienda desgrava por adquisición o rehabilitación de vivienda propia en el impuesto sobre la renta y se aplica indistintamente a una vivienda ya construida o de nueva construcción. Por otra parte, la política fiscal de incentivos a la inversión es más favorable con las viviendas de nueva construcción con respecto a las ya existentes.

Según la tradición de este modelo, en el equilibrio del mercado de servicios de vivienda la demanda se supone dependiente del precio de alquiler real, R, de la renta Y de los consumidores y de diversas variables sociodemográficas, tales como la evolución demográfica o la distribución por edades de la población, que se sintetizan en un vector de variables Z.

HSd =f (RH,Y, Z) donde fR < 0 fy > 0 [23]

La oferta de servicios de vivienda tiene dos tipos de agentes relevantes para el análisis; aquellos que producen los servicios de vivienda utilizando stock de vivienda y aquellos que construyen nuevo stock de vivienda. La función de producción de los propietarios que habitan su vivienda propia depende del stock de vivienda, H, y otros insumos que representamos como la variable E.

HSS =  ( H, E) donde H > 0 [24]

La condición de equilibrio en el mercado de servicios de vivienda, f(RH, .) = (H, E) define implícitamente un nivel de equilibrio del alquiler real que representa el valor de alquiler marginal RH(..) de los servicios de vivienda generados por un stock de vivienda H, para niveles dados de las variables exogenas.

RH = R (H, E) [25]

RH es el precio que vacía el mercado de servicios de vivienda. Este varía inversamente con el stock de vivienda y directamente con la renta de las economías domésticas de tal forma que un aumento en la renta de ciclo vital o permanente de las economías domésticas implicará un mayor nivel de alquiler de equilibrio para el stock de vivienda existente.

En la producción de stock residencial, los principales factores productivos son el suelo, el trabajo y materiales de construcción. Así como el tiempo dedicado a concluir los proyectos inmobiliarios y su relación con las instancias públicas propias del mercado inmobiliario (zoning). Cabe destacar que los propietarios de stock de vivienda también realizan decisiones de producción cuando realizan reparaciones, mantenimiento, renovación o rehabilitación.

La función de stock residencial nuevo es la inversión residencial bruta, H, que se representa como función de suelo S, trabajo T y materiales de construcción M.

H = (T, S, M) [26]

A partir de esta función de oferta de la producción de viviendas nuevas, el comportamiento del stock de vivienda de nueva creación se resume en la función de oferta de la industria de la construcción. Donde •H depende del precio al productor PHn (PH) de las viviendas nuevas (existentes), dados los precios de los factores productivos que aparecen en la ecuación [26] así como un vector X de variables exogenas al mercado de vivienda.

•H = I (PHi, PS, W, PM, X) donde I PHi > 0 IM > 0 [27]

Esta oferta no se considera perfectamente elástica con respecto a PH, sino que está positivamente relacionada con su precio, tal como hemos discutido anteriormente. La construcción de nuevas viviendas es una función creciente en precios al productor. Este planteamiento supone la existencia de costos de ajuste que pueden ser internos o externos como resultado de considerar el stock de capital residencial.

Topel & Rosen [116] suponen que la función de costos de la industria de la construcción varía no sólo con respecto a la inversión residencial bruta sino también con respecto a su tasa de cambio, •H. Es decir, la oferta de nueva construcción a largo plazo será más elástica que la oferta a corto plazo.

Dado que Ps = (H(r)) entonces la función de costos que se minimiza es C = C (H, •H, (H(r)), W, PM, X) sujeto a H = (T, S, M).

Por tanto, tenemos que la inversión residencial neta es la diferencia entre la inversión bruta y la depreciación del stock de capital residencial a la tasa .

Si se implementa una política fiscal diferenciada en el gravamen y subsidios de sus transacciones entonces el precio de las viviendas nuevas PHn es distinto al precio de viviendas ya existentes PH. Esto deviene por dos fuentes, las transacciones de una vivienda ya construida de precio PH que es gravado al tipo  y es objeto a su vez de una deducción , de tal forma que su precio final al consumidor es PH(1+). Por otra parte, una vivienda de nueva construcción, cuyo precio es PHn y que esta sujeta al tipo impositivo  y una deducción del tipo x hace que el precio final al consumidor de una vivienda de nueva construcción sea PHn(1+)(1-x).

Si la vivienda nueva es sustituida por una vivienda ya existente proporcionalmente a un factor , entonces Hn = H. Cuando =1, el stock residencial es homogéneo y tenemos una condición de arbitraje entre los precios al consumidor de vivienda.

PHn(1+)(1-x ) = PH(1+) [29]

La función de inversión residencial neta es función del precio de viviendas existentes, del stock de viviendas, de la política fiscal, del precio de los factores y de las variables exogenas al mercado de vivienda.

Donde  es el parámetro que explica el tratamiento fiscal diferencial en la función de inversión de la vivienda.

El equilibrio en el mercado de activos se define a partir de la relación marginal de beneficios en el activo vivienda con respecto al resto de activos en la economía. Es decir, el rendimiento de mantener el activo viene dado por la suma del precio de alquiler que el propietario imputa periódicamente, “se paga a sí mismo”, y las ganancias de capital nominales a partir de las cuales se restan los gastos de depreciación y mantenimiento, los impuestos a la propiedad y los impuestos sobre la renta individual. Las ganancias de capital nominal en la vivienda como activo es el cambio a través del tiempo de •PH(1+)P, donde P es el nivel general de precios. Si i es el tipo de rendimiento bruto nominal del activo financiero alternativo en la composición de la cartera entonces la condición de arbitraje entre ambos activos si existe mercado perfecto de capitales y existen impuestos sobre la renta y a la propiedad es la siguiente,

i: tipo de rendimiento bruto nominal del activo financiero alternativo al stock residencial

isr: tipo impositivo sobre la renta

•PH(1+)P: variaciones nominales en el capital vivienda

R: alquiler por el flujo de servicios del activo

: tipo de depreciación

ip: tipo impositivo sobre la propiedad

proporción del valor catastral sobre el valor de mercado

: proporción de rentas imputadas sobre las que se pagan impuestos a la renta

Es decir, la rentabilidad i(1-isr) después de impuestos del activo financiero es igual al rendimiento de la vivienda como activo. El alquiler R más las ganancias del capital vivienda en términos nominales •PH(1+)P menos los gastos de depreciación (1+)PH menos los impuestos sobre la propiedad (1-isr)ip(1+) PH menos los pagos de impuestos sobre la renta personal isr, debido a la imputación de la renta en especie derivada de la tenencia de la vivienda isr(1+) PH. Cabe destacar que el denominador de esta ecuación es propio de una vivienda ya existente a la cual se desgrava con (1 – )(1+) PH .

Si la tasa de inflación es  = •P/P entonces la variación nominal del valor de la vivienda se puede expresar como •PH(1+)P = ( + PH)(1+)P, y la expresión R = {(1 – )[i(1-isr) +  - - •PH/PH ] + [(1-isr)ip + isr]}(1+)PH nos permite definir •PH en la ecuación [33] como,

Consideremos el caso donde la política fiscal que se implementa es del tipo que incentiva el ahorro en vivienda tal que [ = x] así como el pago por la adquisición de vivienda existente o de nueva construcción es [ = , de tal forma que  = 0. La curva •PH = 0 se desplaza hacia la derecha debido a un cambio en la deducción ceteris paribus en el resto de parámetros fiscales La relación •H = 0 se mantiene estable. Si se toma como punto de partida el equilibrio estacionario, en el largo plazo se observará un incremento del stock residencial y un incremento en el nivel de precios de la vivienda.

El tránsito hacia el estado estacionario en el gráfico III.1 se realiza del punto A al punto B.

Por otra parte, una política fiscal que incentive la inversión en vivienda puede ser consecuencia de implementar [x >  y/o  < . Ahora tenemos  > 0 donde según la condición de arbitraje entre los tipos de vivienda observamos que PHn > PH. Aunque se sostiene el supuesto que las unidades de vivienda sean homogéneas debido al tratamiento fiscal diferenciado entre ambos tipos se obtendrá un precio mayor para aquellas existentes. En particular, consideremos el caso en que  es nulo, x es positivo y  es igual a . Se implementa una deducción del tipo x al importe (1 + ) PHn de una unidad de stock de vivienda de nueva construcción. Por otra parte, el precio de una vivienda existente es (1+ )PH.

La transición hacia el estado estacionario en el largo plazo en el gráfico III.2 es del punto A al punto C. Donde se observa un incremento en el stock de capital residencial, a diferencia del caso anterior en que también se obtiene un mayor nivel de stock residencial. En este caso el nuevo nivel de precios es menor. Cabe destacar que es posible identificar las diferencias en bienestar entre ambos esquemas del punto B en el gráfico III.1 y el punto C en el gráfico III.2.

A su vez, los efectos en el corto plazo son totalmente diferentes, ya que el salto instantáneo de los precios al nuevo brazo estable del sistema muestra que una política de ahorro a la vivienda sitúa a los precios por encima de su punto inicial A.

Existe un efecto adicional que se deriva del mercado del suelo en el MCR. Cuando existe una política fiscal donde [ > 0] se observa un incremento en el stock residencial H. El precio del suelo es mayor ante mayor nivel de stock residencial. Adicionalmente, si existe un incremento en el precio del suelo entonces observamos que la oferta de stock residencial decrece.

En el gráfico III.3 observamos que la curva [•H = 0] se desplaza hacia la izquierda y el sistema converge hacia otro estado estacionario en D, que se sitúa entre el estado inicial A y C, que se define por una política fiscal que incentiva la inversión en vivienda en ausencia del mercado del suelo en C.

Cabe destacar en el gráfico III.4 que este efecto que proviene del mercado del suelo, también se realiza en el caso que se implementa una política de ahorro en la adquisición de vivienda, en donde el estado estacionario del punto D se observa que los precios se incrementa aun más y el stock residencial de equilibrio decrece con respecto al equilibrio de B, donde el mercado del suelo no influye en la determinación del equilibrio del sistema.

Cabe destacar que cuando tenemos que [PHn > PH ] si [ > 0 o [(1+) / (1+)(1-x) > 1]. Es decir, cuando existe una política que incentiva la inversión el precio por cada unidad nueva de stock residencial es mayor al precio de las unidades existentes en el instante en que se realiza este diferencial. A partir de este estado, se pueden dar distintas situaciones donde únicamente se observará nueva construcción cuando el mercado de vivienda existente se vacíe, ya que un individuo que consuma servicios de vivienda de este prefiere pagar PH (< PHn). Por lo tanto, si el diferencial [PHn - PH] es mayor al valor presente del ahorro neto por subsidios e impuestos que es objeto el individuo que adquiere una vivienda nueva entonces cabría esperar que se vacíe el mercado de viviendas existentes antes de observar transacciones de nuevas viviendas. En el otro caso, sólo se realizara transacciones en el mercado de nueva construcción y las viviendas existentes se usarán en el mercado de alquiler o se quedarán vacías.

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