Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

 

 

Dinámica del Capital Residencial con Expectativas Racionales y Política Fiscal

3.I. Introducción

La literatura referente al modelo de capital residencial con expectativas racionales incluye a los modelos agregados de vivienda. Estos tienen sus orígenes en modelos macroeconómicos sectoriales desarrollados durante los años sesenta . La motivación principal era realizar predicciones sobre el nivel de nueva inversión residencial, tenencia y ocupación de la vivienda. Esta literatura pone especial énfasis en la dinámica de precios y el papel que juegan las instituciones financieras en los mercados de crédito. Este enfoque permite analizar la demanda por vivienda habitual en función de características demográficas de las familias, ingreso permanente de los individuos, nivel de precio de la vivienda, costo de uso del capital residencial y alquiler por servicios de vivienda. La variable costo financiero de la tenencia de vivienda solamente consideraba al tipo de interés del mercado hipotecario y no incluía deducciones fiscales o variaciones esperadas en los precios del capital residencial.

Durante los años ochenta se refinó el concepto de costo de uso de la vivienda . La aplicación de modelos de ciclo vital al consumo de vivienda indica que la medida correcta del costo de uso debería incluir ajuste por inflación y parámetros fiscales. Esta variable se expresa como  = (i + ip)(1- isr) - E(PH/PH), donde i es la tasa de interés, ip es el impuesto a la propiedad , isr el impuesto sobre la renta y E(PH/PH) la tasa esperada de cambio del precio nominal de la vivienda. Este precio esperado es una variable endógena del modelo y se refiere a la inflación del período corriente o futuro solamente si no hay costos de transacción que afecten el consumo de la vivienda.

Kearl [53] es el primer autor en considerar una ecuación de costo de uso de capital con una especificación de demanda de vivienda que depende de los precios de vivienda, del stock de vivienda, la tasa del mercado hipotecario y la inflación esperada en los precios residenciales. Poterba [95] sigue esta tradición y estima una función de inversión en el mercado de la vivienda. También extiende este análisis con la inclusión de variables financieras, donde la tasa de interés hipotecaria es endógena y se determina simultáneamente por la demanda de vivienda y el resto de tasas de interés del mercado.

Los principales resultados empíricos de este enfoque acerca del mercado de vivienda son los siguientes:

(i) El mercado de vivienda tiene un ciclo económico predecible dada la existencia de correlación serial en sus precios. Los precios de vivienda habitual se mueven gradualmente y bajo patrones sistemáticos, entonces se rechaza la hipótesis de ser una serie de “movimiento aleatorio”.

(ii) El mercado de vivienda presenta desequilibrios significativos donde los precios no son indicadores suficientes de su dinámica. Se aporta evidencia sobre movimiento gradual de precios y de alquileres. La nueva construcción de vivienda incluyen variables adicionales a los precios de vivienda y los costos de construcción, tales como: tasas de viviendas vacantes, tasas de interés hipotecario y tasas de venta residencial. Esto permite predecir la actividad en el sector de la construcción. Si este mercado se ajustará al equilibrio instantáneamente entonces la información de estos factores estarían incluidos en los precios.

(iii) La relación entre la construcción de vivienda y el mercado de factores es ambiguo. Las ecuaciones de inversión de vivienda incluyen una proporción de los precios de la vivienda y un índice de los costos de construcción como variables independientes. Estas son significativas, aunque con bajos intervalos de confianza. Poterba [95] y Topel y Rosen [116] utilizan estos índices adicionalmente a los precios de vivienda, donde no obtienen un coeficiente significativo sobre los costos de construcción. La relación entre la construcción de vivienda y el mercado del suelo no es desarrollada debido a restricciones de datos sobre precios del suelo.

A continuación presentamos el modelo de capital residencial con expectativas racionales para después estudiar el impacto de la política fiscal en el mercado de capital residencial.

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