El Mercado Metropolitano de Vivienda de México

Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

Demanda de Vivienda: Tenencia y Gasto en Servicios. El Caso del Mercado Metropolitano de México
Conclusiones
La demanda de vivienda ha sido analizada desde distintos enfoques que destacan distintas características de este mercado. En este trabajo se destaca el papel heterogéneo del mercado y el flujo de servicios que produce una vivienda. Se estima un modelo sobre la tenencia y gasto asignado por las familias a su consumo de vivienda.
Para estimar el modelo se utiliza la variable de ingreso permanente. Esta se obtiene mediante variables demográficas, edad, sexo, educación y sector laboral y se utiliza como variable instrumental en el modelo de selección muestral para la tenencia y el gasto. Los datos utilizados corresponden a la encuesta ingreso gasto de 1992. Se seleccionaron submuestras de tres ciudades bajo el supuesto que estas tienen diferentes niveles de productividad.
El proceso de decisión de tenencia de una vivienda es un modelo intertemporal, donde la vivienda se percibe como bien de consumo o bien como un activo de inversión. Si la demanda de vivienda, como activo de inversión, es mayor a la demanda de vivienda como bien de consumo se esperaría que esta sea de propiedad.
Para analizar el aspecto del consumo de la vivienda especificamos un modelo Probit donde la decisión que enfrenta el consumidor es: si habita vivienda propia o vivienda de alquiler o si adquiere los servicios que genera la vivienda en el mercado de bienes inmuebles o en el de alquiler. Los resultados en este modelo están explicados por la composición de la familia, la edad y el tamaño de la familia. La riqueza y el ingreso corriente tienen un efecto nulo. Si la variable dicotómica se especificara como activo de inversión o no inversión esperamos que este efecto sea significativo. En la segunda fase de la estimación, gasto en servicios de vivienda, se encuentra evidencia de la simultaneidad de ambas decisiones: el consumidor elige que mercado le provee servicios de vivienda y qué cantidad de servicios consume en cada unidad de tiempo. Se encuentra evidencia sobre restricciones al consumo. Las estimaciones por ciudad indican diferentes costos de transacción de acceso a cada mercado.
La Ciudad de México es el mercado más elástico con respecto al ingreso y riqueza. Estos costos permiten observar diferentes elasticidades en el corto y largo plazo. Están relacionados con la búsqueda de información sobre precios, el costo de la información, la localización de la vivienda y los costes de movilidad. En presencia de estos costos se esperara observar que la elasticidad precio e ingreso de la demanda en el corto plazo sea menor que la de largo plazo. Es decir, la respuesta ante algún cambio en precios o ingreso tiende a estar restringido por los costos de transacción
El gasto, a diferencia, del modelo Probit, está explicado por la riqueza y el ingreso corriente. En ambos casos las elasticidades son menores a uno y positivas, tanto en el mercado de alquiler como vivienda propia los individuos son más sensibles al ingreso permanente. El mercado de alquiler es más elástico con respecto a riqueza y el mercado de vivienda propia es más elástico con respecto al ingreso corriente.
El tamaño de la familia es significativo en el caso del mercado urbano. La elasticidad del gasto respecto a esta variable es negativa y menor a uno. Se observa una sustitución de servicios de la vivienda cuando se incrementa el número de dependientes.
La estimación del modelo en la primera etapa se realiza mediante máxima verosimilitud al cual se aplica el contraste de heterocedasticidad. La variable de edad presenta evidencia de tener varianza variable y posible presencia de multicolinealidad al observar errores estándar crecientes. Los coeficientes pueden estar sesgados por la omisión de variables explicativas. En particular de la información sobre precios de la vivienda. La manera de medir el sesgo o eliminarlo para este mercado requiere de la existencia de esta variable o una variable instrumental, sin embargo de acuerdo a los resultados de Polinski y Elwood [94] se demuestra que las elasticidades ingreso e ingreso permanente no presentan un sesgo significativo.
Por último, comento algunas posibles extensiones. La interpretación del modelo probit se basa en sus efectos marginales evaluados en las medias de cada variable. Sin embargo, se puede realizar una interpretación más detallada si se realiza una segmentación de la muestra en base al ingreso e ingreso permanente. En la estimación del ingreso permanente nosotros sólo consideramos aquellos individuos que cuentan con ingreso salarial. Sin embargo, aquellos que tienen ingresos no salariales también participan en el mercado de vivienda y una extensión debería considerar a estos individuos. Tanto el calculo del ingreso permanente como de la demanda de servicio de vivienda están basados en un modelo de tipo corte transversal. Una extensión debería considerar la evolución a través del tiempo. De hecho es factible construir un panel con las encuestas que corresponden a las observaciones de 1984, 1989 y 1994. Adicionalmente, además del aspecto del consumo, la importancia de la vivienda como activo de inversión tiene una relación significativa con el efecto riqueza e ingreso. Una extensión debería evaluar diferentes opciones de inversión y tenencia. Este ejercicio obligaría a considerar el estado financiero de cada familia así como su acceso al mercado de hipotecario.

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