Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

 

 

Demanda de Vivienda: Tenencia y Gasto en Servicios. El Caso del Mercado Metropolitano de México

 Introducción

La vivienda es un bien cuyas características justifican su análisis económico. Lo que destaca de este bien es su alto grado de heterogeneidad con respecto al consumo del resto de bienes de la economía. Es difícil encontrar una vivienda exactamente igual a otra. Aun si los materiales de construcción, el diseño de la misma o el barrio son los mismos se pueden identificar otros elementos que las diferencian. En la literatura Olsen[87, 88] se ha utilizado la idea de servicios de vivienda. Este es un concepto que resume las múltiples características de este bien. Estas pueden ser de varios tipos: las que corresponden a la estructura física de la casa (construcción, material, diseño, número de cuartos); de localización o acceso al resto de bienes en la ciudad (la distancia al centro de empleo, a las redes de transporte) o el clima de la ciudad. Todas influyen sobre el nivel de servicios. Cuando el consumidor decide donde vivir o qué tipo de vivienda habitar evalúa estas características. Lo que le interesa es la utilidad que estas características en su conjunto le generan, es decir, el nivel de servicios de vivienda.

La durabilidad del activo vivienda es muy extensa. La tasa de depreciación de este activo es relativamente lenta con respecto al resto de bienes no durables. Esta característica permite ver el mercado de vivienda como un proceso de inversión que depende de un valor futuro. Si el valor de las propiedades inmobiliarias tiende a incrementarse en el tiempo cabría esperar que algunos individuos dejen de alquilar y pasen al mercado de compra de vivienda. Como en cualquier decisión de inversión el estudio de la operación está relacionada con el mercado de capitales y las tasas de interés a largo plazo. A diferencia de la decisión de consumo la adquisición de una propiedad se entiende como la inversión en un activo. En vez de una variable flujo de servicios en este caso se trata de una variable stock. Deaton y Muellbauer [14] consideran las condiciones bajo las cuales el consumo de un bien durable es equivalente al consumo de un bien no durable. En este modelo una unidad de servicio de vivienda es equivalente a una unidad de stock de vivienda. Para obtener este resultado es necesario suponer que existe un mercado perfecto de capitales, que no existen impuestos que distorsionan y que el mercado de activos está en equilibrio. A partir de este modelo se pueden distinguir dos segmentos de mercado: viviendas habitadas por sus propietarios, que representa aproximadamente el 60% del total del mercado, y viviendas en alquiler. La demanda se analiza en dos niveles: el primer nivel responde a la pregunta de poseer o no una vivienda, y el segundo determina qué cantidad de servicios de vivienda consumir. La elección entre alquiler y poseer es una decisión entre la producción doméstica de servicios de vivienda o la adquisición de aquellos producidos en el mercado. La coexistencia de los mercados de alquiler y tenencia de vivienda ha sido analizada en la literatura mediante la elección de los individuos de invertir en el mercado inmobiliario. Esta cuestión se refiere básicamente a las características de la población: edad, tipo de trabajo, sexo y tamaño de familia.

Los individuos que demandan stock de vivienda toman una decisión como inversionistas mientras que cuando demandan servicios son consumidores. Esta idea conjunta de decisión hace necesario un marco intertemporal de análisis. En el caso que el valor del alquiler sea idéntico al costo de usuario tenemos que el individuo es indiferente entre alquilar y poseer. En general, la compra de una vivienda está relacionada con decisiones de ahorro en el tiempo. Si el mercado de capitales fuera perfecto no sería necesario realizar ahorros previos y sería factible obtener préstamos por el trabajo futuro. En los modelos de consumo intertemporal se elige el nivel de consumo corriente que maximiza la utilidad del individuo a lo largo de su ciclo de vida. La restricción presupuestaria que se utiliza está definida para múltiples períodos tal que existan decisiones de endeudamiento y préstamo a través del tiempo. La decisión de ahorro-deuda del individuo depende de la tasa del mercado financiero. Si ésta es superior a la tasa subjetiva de preferencias entonces el individuo decidirá prestar y asegurar consumo futuro, véase Smith, Rosen y Fallis [115].

Además del análisis intertemporal y durabilidad de la vivienda otro enfoque analiza cuáles características definen la heterogeneidad de este mercado. Un bien heterogéneo es evaluado por la utilidad que generan sus características. Esta línea de argumentación ha sido desarrollada en la literatura sobre precios implícitos que ha sido aplicada para generar índices sobre los precios de vivienda. La heterogeneidad limita la determinación precisa de precio y cantidad en el mercado de cada característica que pertenece al conjunto de atributos o características de una vivienda. Una característica que cabe destacar es la explicada por su localización. La cuestión espacial o de localización es una característica no substituible que está integrada básicamente de tres componentes: la distancia y los costos de transporte, la ciudad o tipo de vecindario y la intervención del gobierno local en la provisión de bienes públicos .

Este trabajo analiza la demanda de vivienda en un marco que destaca la decisión de tenencia y determinación del gasto en servicios de vivienda en el mercado urbano. La decisión de habitar vivienda propia u obtener los servicios en el mercado de alquiler muestra las diferencias entre ambos mercados y cuáles son los factores determinantes en los patrones de consumo en cada mercado. El análisis de la demanda de servicios de vivienda muestra la simultaneidad en la decisión de consumo del individuo y qué mercado satisface sus necesidades. Se consideran tres mercados urbanos en México. Para elegir qué ciudades consideramos éstas tienen que ser comparables. Estas corresponden a las tres de mayor extensión geográfica, densidad y nivel de salario tal que cabría esperar que el mercado de vivienda en cada una de ellas sean similares y hacer poder compararlas . La unidad de decisión de consumo es la familia lo que permite destacar el papel de las variables demográficas en el consumo. De los resultados se espera encontrar evidencia a cerca del proceso simultáneo en el proceso de decisión, la importancia de la hipótesis del ingreso permanente, el papel de las variables demográficas y las diferencias que existen entre ciudades y entre el mercado de alquiler y tenencia.

La investigación está organizada en cinco secciones. La segunda sección explica el análisis económico de la tenencia de vivienda y el modelo utilizado para estimar esta decisión simultáneamente con el gasto. La tercera explica los datos, la formación de variables y la representatividad de las muestras. La siguiente sección discute los resultados obtenidos de las estimaciones y la quinta parte presenta las conclusiones.

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