Mercado de Vivienda en México

Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

Análisis del Mercado de Vivienda en México
Conclusiones
Esta investigación analiza el mercado de vivienda en México, donde describe las características de demanda y oferta que permiten el funcionamiento de este mercado. También, se analizan las instituciones del sector público que intervienen o han intervenido en este sector económico. Adicionalmente, se plantea una propuesta de subsidio al mercado de alquiler bajo el esquema de vales de vivienda.
Este mercado opera en una estado de exceso de demanda y crisis de liquidez, donde se clasifican principalmente tres segmentos que funcionan de manera simultanea. El primero de estos es el sector formal, que es financiado y construido por el sector privado, y concentra la mayor proporción del valor del stock residencial. El segundo segmento es el stock que se construye o es posible acceder mediante distintos políticas públicas. El tercero son aquellos agentes que pertenecen al mercado informal, el cual se basa en la adquisición ilegal del suelo y autoconstrucción de viviendas.
El sector público ha tenido como principal objetivo reducir el déficit existente de stock residencial. En un principio se siguió una estrategia de proveer directamente viviendas terminadas. Después, el Estado ha seguido una estrategia de coordinación en la asignación de recursos y concesión de derechos de propiedad con la población de pocos recursos para acceder a servicios de vivienda. Así como financiamiento hipotecario a través de cuotas que aporta el trabajador por su salario. Actualmente, los esfuerzos del sector público se han centrado en mejorar el esquema de financiamiento a través de la creación de la Sociedad Hipotecaria Federal como banco hipotecario en México.
La demanda de vivienda se caracteriza por tener una alta sensibilidad al entorno macroeconómico, inflación y tipo de cambio así como la presencia de costos de transacción. En México existen preferencias por habitar viviendas de tenencia en propiedad. Sin embargo, hemos identificado la presencia de costos de transacción que restringen la elección del mercado (tenencia en propiedad y alquiler) que provee los servicios de vivienda. La oferta de vivienda en México tiene una inversión insuficiente que no garantiza la provisión de stock residencial necesaria para eliminar el exceso de demanda existente en el mercado. Existe un marco legal heterogéneo que regula la construcción y el uso del suelo residencial en las distintas jurisdicciones. Así como una oferta muy sensible a las condiciones del mercado hipotecario. Adicionalmente, ésta es heterogénea según el submercado que provee de servicios de vivienda: la oferta de tenencia en alquiler es más incipiente que la oferta de vivienda en propiedad.
De acuerdo a estas características generales planteamos la necesidad de un subsidio directo al mercado de alquiler a través de vales de vivienda para población de bajos ingresos. Estos subsidios favorecerían la movilidad de las familias a mejores vecindarios y mejores unidades residenciales dado que permitirían la reducción de los costos entre un 30 y 40% en el pago por servicios de vivienda. Este programa evitaría la concentración de familias pobres en vecindarios marginados e incrementarían la inversión inmobiliaria de tenencia alquiler.

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