Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

 

 

Análisis del Mercado de Vivienda en México

Política de Subsidios: Programa de Vales de Vivienda

Este programa debería aplicarse principalmente dentro del mercado residencial de alquiler. Primero, este subsector carece de algún tipo de subsidio o programa que garantice el consumo de servicios de vivienda. Segundo, los subsidios directos (o implícitos) por el lado de la oferta, orientados al financiamiento de adquisición de vivienda, no consideran instrumentos que garanticen o aceleren la transición de la población que consume servicios de vivienda en alquiler hacia vivienda en propiedad.

Los vales de vivienda son subsidios directos a la demanda, que garantizan un consumo mínimo de servicios de vivienda e incentivan la inversión en el mercado residencial. Los vales de vivienda incrementan la viabilidad de adquisición de vivienda para las familias de bajos ingresos. Cabe destacar que este programa podría profundizar la penetración de instrumentos financieros de adquisición de vivienda por la población de menores ingresos que consumen servicios de vivienda en el mercado de alquiler. Por ejemplo, se podría implementar un esquema de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa (leasing habitacional). Los vales de vivienda garantizan los pagos de alquiler y disminuyen los riesgos del colateral financiero del contrato de adquisición residencial.

Un vale de vivienda es un ingreso suplementario y está basado en los precios de mercado. Estos permiten subsidiar los costos en vivienda y normalmente son la diferencia entre el ingreso de los hogares beneficiados y el valor del alquiler determinado localmente, de tal manera que las familias asignan como máximo el 40% de su ingreso hacia costos de vivienda .

Un programa de vales de vivienda puede solucionar el problema de accesibilidad al mercado de vivienda para familias de bajos ingresos. Estos vales pueden ser utilizados en nuevas unidades de vivienda. Es un programa muy flexible que puede implementarse en diferentes localidades, orientado a familias con diferentes características y tiene efectos positivos sobre el empleo, la salud y la educación.

Se puede implementar en distintas tipos de tenencia de vivienda. Aunque, los más utilizados son asignados para viviendas de tenencia en alquiler. También pueden ser utilizados en cualquier tipo de construcción o pueden ser utilizados para pagar los costos de derechos de propiedad. Estos incentivan la movilidad de las familias hacia mejores vecindarios y mejores unidades residenciales. Las políticas de provisión directa de vivienda pública tienen un efecto negativo sobre la asistencia a las familias de bajos ingresos porque se basan únicamente en los precios independientemente de su nivel de ingreso. Por otra parte, los vales ajustan su valor según las necesidades de cada familia.

La experiencia de Estados Unidos, a través de su Programa Federal de Vales y Elección de Vivienda nos permite analizar evidencia sobre el funcionamiento de este tipo de intervención pública. Este programa juega un papel fundamental para solucionar el problema de acceso a vivienda a individuos de bajos ingresos. Una de sus ventajas más importante es que la población beneficiada elige calidad y localización de sus unidades. Sin embargo, estos programas presentan algunos problemas como veremos a continuación. Por ejemplo, la utilización de los vales de vivienda ha sido cada vez más difícil dado que su mercado de alquiler se ha contraído durante los últimos años. En consecuencia los propietarios de vivienda tienden a rechazar a las familias con vales de vivienda. Adicionalmente, se observa una relativa escasez de viviendas que cubran los requerimientos de calidad definidos por el programa; o bien, existe escasez de vivienda a precio razonable, o ineficientes prácticas administrativas y/o familias con restricciones para aplicar al programa. El gasto federal estadounidense asignado este programa es insuficiente: sólo uno de cada tres familias objeto del programa recibe la asistencia eficientemente donde 6.1 millón de individuos de bajos ingresos que alquilan vivienda aun enfrentan serios problemas de acceso a servicios de vivienda de calidad, y asignan más del 50% de su ingreso hacia gastos en servicios de vivienda .

Sard [108] argumenta que el gobierno federal de Estados Unidos. debería realizar cuatro acciones principales para mejorar el funcionamiento del programa de vales de vivienda. La primera es mejorar la administración local del programa de vales, pues solamente a través de un manejo más eficiente por parte de las agencias públicas sería posible una mejor administración del programa. Existe una cierta proliferación de agencias pequeñas que imponen restricciones para llevar a cabo un mejor desarrollo institucional (un promedio de 50 agencias por estado). La segunda, plantea una reforma de las políticas de desarrollo urbano y de vivienda donde se incentiven a los empleados de las agencias públicas para que conozcan los procedimientos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (DVDU). Esto con el fin de realizar los pagos a los vales en cada uno de sus niveles de operación. Es necesario mejorar las estimaciones de las rentas de mercado que considera el programa eliminando así aquellas que no cubren los requisitos de calidad. La tercera propuesta plantea asignar un mayor financiamiento para mejorar la eficiencia en el uso de los vales para acceder a vivienda en mejores vecindarios. Es necesaria una mayor participación de los propietarios en el programa así como que las familias busquen vivienda con mayor efectividad. Por último, las agencias deberían compensar a los propietarios por las pérdidas de alquiler y/o asignar préstamos de seguridad para que las familias con vales de vivienda puedan competir en igualdad de condiciones en el acceso a vivienda. A pesar de ello, Sard argumenta que la aplicación de este programa en Estados Unidos ha permitido una mayor movilidad entre ciudades y vecindarios para familias de bajos ingresos. Así como independencia económica, confiabilidad en que sus hijos mejoren su educación y acceso a servicios de salud.

Sinai y Waldfogel [112] analizan las condiciones bajo las cuales se justifica la provisión pública de vivienda o subsidio a la vivienda para familias de bajos ingresos. Estos examinan los efectos de políticas de vivienda sobre el stock residencial, si la vivienda pública o subsidiada introducen un efecto crowding out que sea equivalente a la vivienda para individuos de bajos ingresos provista por el sector privado. Este análisis concluye que la ausencia de subsidio o provisión de vivienda pública tiene un efecto nulo sobre el consumo de servicios de vivienda. Estos presentan evidencia empírica para Estados Unidos, donde se observa que en promedio tres unidades financiadas por el gobierno desplazan a dos unidades que serían provistas por el mercado. También encuentran que existe un menor efecto de crowding out en mercados aglomerados así como un mayor desplazamiento en aquellas localidades que presentan un menor exceso de demanda por vivienda pública. Los programas de tenencia de vivienda como Section 8 Certificates and Vouchers son más eficientes

Los programas sociales de vivienda en Latinoamérica consisten en subsidios directos a la demanda, y tienden a fijar un enganche que representa entre el 15% y 25% del ingreso de las familias, que es factible que lo ahorren en un período de 6 a 18 meses. Estos programas consideran como requisito fundamental el ahorro de las familias para implementar programas eficientes. Chile tiene un alto nivel de subsidios gracias un prolongado período de crecimiento (7% promedio de 1976 a 2000). En cambio, países con menores tasas de crecimiento como Costa Rica tienen problemas de fondeo hacia sus programas de subsidio directo a la demanda de vivienda.

El desarrollo de un mercado residencial de alquiler es factible dada la existencia de desarrolladores que demuestren su capacidad de inversión, un gobierno que administre eficientemente los programas de subsidios orientados a la población de bajos ingresos y organizaciones de la sociedad civil (propietarios) que coordinen los intereses de este sector. En México existe un problema de inversión residencial en el segmento de alquiler. Los propietarios del capital residencial no están organizados o coordinados en organizaciones donde se permita plantear los criterios institucionales de estos programas. Y el gobierno sólamente incentiva la tenencia en propiedad de vivienda.

Los programas de subsidios (Vivah, Prosavi, Infonavit, Fovissste o Fonahpo) a la adquisición de vivienda para la población de bajos ingresos se han reformando con el objetivo de sustituir los subsidios implícitos. Estos se implementan a partir de créditos hipotecarios a desarrolladores inmobiliarios que producen stock residencial para familias de bajos ingresos. Cabe mencionar que el subsidio efectivo a los créditos representa entre 54% y el 59% del mismo, y la incidencia efectiva de los subsidios en los consumidores es alrededor del 25% .

Finalmente, no existe ningún subsidio directo a la demanda de servicios de vivienda para la población de bajos ingresos en el mercado de alquiler. Una política de vales de vivienda permitiría garantizar el acceso a vivienda para la población objetivo e incentivaría una transición más rápida para adquirir vivienda de tenencia en propiedad. Adicionalmente, cabría esperar que se incremente inversión en este segmento así como mejor coordinación entre los propietarios, residentes y gobierno.

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