Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

 

 

Análisis del Mercado de Vivienda en México

Oferta de Vivienda

La oferta de vivienda en México se caracteriza por presentar costos de transacción debido a la estructura de su marco legal y/o regulatorio. La regulación que rige la construcción de vivienda no es homogénea entre las jurisdicciones en México. La inversión en el sector de la construcción está restringida por la diversidad de leyes y reglamentos que se requieren para invertir en construcción. Existe una alta correlación en la regulación del suelo urbanizable y la actividad de construcción de vivienda. En las zonas metropolitanas del país se observan leyes que incentivan la desconcentración residencial urbana y la migración hacia el interior del país.

México se caracteriza por presentar principalmente cuatro zonas metropolitanas: Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara y Puebla, ciudades intermedias y ciudades menores en crecimiento. Cabe destacar que la Cd. de México inició un proceso de saturación en la década de los noventa, y por lo tanto de migración de población hacia el resto del país.

La sustitución de activos de inversión hacia la vivienda como estrategia de diversificación de riesgo también ha afectado a este sector. Cabe destacar que este proceso no se ha manifestado de manera homogénea entre las distintas ciudades y niveles de riqueza. El sistema financiero mexicano de vivienda se ha desarrollado a través de mecanismos formales e informales. Los créditos hipotecarios por parte de bancos comerciales, organismos públicos y organizaciones populares se han realizado mediante distintos instrumentos financieros a una elevada tasa de interés real, donde se observa una baja proporción préstamo/valor y un corto período de madurez del crédito.

Las tasas hipotecarias indican una prima sustancial sobre el costo de los fondos dentro del sistema financiero de las hipotecas. Estos créditos hipotecarios suelen ser del tipo de índice dual donde se utilizan simultáneamente dos tasas: una de pago y otra de deuda. La tasa de pago esta ligada a la tasa de inflación (o salario) y la tasa de deuda es una tasa a corto plazo que se utiliza para calcular los intereses del crédito. Por cada período que los intereses nominales exceden el pago nominal inicial el diferencial de intereses se suma al capital del préstamo. Esto se conoce como el refinanciamiento de la deuda. Este método ha resultado ser efectivo en escenarios inflacionarios, como en la década de los años ochenta, o de devaluación como en 1994 .

Se demuestra que el mercado inmobiliario se comporta con base en ciclos con patrones sistemáticos a través del tiempo. El principal mecanismo de este proceso es el estado financiero del stock residencial: el valor de la hipoteca con respecto al valor del activo vivienda -capital neto en vivienda. El incremento de un punto porcentual en la razón de flujos de capital al Producto Interno Bruto genera un 13% más en el precio de los servicios de vivienda. Se observa que existe una correlación en la tendencia de los precios del suelo con los precios del alquiler. En 1994, se observó un capital neto negativo con valor nulo o cercano a cero. Esto es un indicador de crisis de pago de los créditos hipotecarios. Adicionalmente, cabe destacar que se observaron estados financieros moratorios incluso antes de que la crisis de liquidez de 1994 se realizara efectivamente .

En resumen podemos mencionar que la oferta de vivienda en México presenta la siguientes características: (i) presenta costos de transacción que restringen la inversión en el sector de la construcción residencial; (ii) no existe un marco legal homogéneo que regule la construcción y el uso del suelo residencial en las jurisdicciones del país; (iii) existe una alta sensibilidad de la oferta inmobiliaria residencial; (iv) la oferta de vivienda reacciona al exceso de demanda de vivienda con crisis de liquidez.

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