Análisis del Mercado de Vivienda en México

Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

Análisis del Mercado de Vivienda en México
Introducción
La persistente desigualdad del consumo y acceso a vivienda en México plantea la necesidad de proponer nuevas políticas públicas que incrementen el bienestar de la población. Estas deben incentivar un mayor consumo de servicios de vivienda, una asignación más eficiente de derechos de propiedad, un mejor financiamiento hipotecario, así como mejores niveles de riesgo de la inversión inmobiliaria que permitan una transición más rápida hacia un mercado de tenencia en propiedad inmobiliaria. Este ensayo realiza un diagnóstico del estado actual del mercado de vivienda a partir de la histórica intervención del sector público, el comportamiento de la oferta y la demanda de vivienda donde se propone una política de subsidios del tipo vales de vivienda para la población de bajos ingresos.
La mayor proporción del stock de vivienda está concentrada en las zonas metropolitanas de México. Este sector representa aproximadamente entre el 4% y 5% del Producto Interno Bruto (PIB). El 7% del sector formal trabaja en el sector de la construcción y en la industria de la construcción de vivienda. Se estima que 10 000 firmas y contratistas construyen vivienda en México, donde la mayoría de los proyectos de vivienda nueva están construidos por alrededor de 1 000 promotores inmobiliarios. Cabe destacar que el consumo en vivienda representa aproximadamente el 40% de la riqueza de las familias .
En la literatura se clasifican tres segmentos de este mercado mexicano que operan simultáneamente. (i) El primero es el sector formal que es financiado y construido por el sector privado que concentra la mayor proporción del valor del stock residencial. (ii) El segundo segmento es el stock que se construye o se accede mediante intervención pública. (iii) El tercero incluye al mercado informal, el cual se basa en la adquisición ilegal del suelo donde se autoconstruye. Este es el sector de mayor actividad inmobiliaria. Las intervenciones públicas que se realizan en este segmento se suelen incluir dentro del conjunto de políticas públicas para combatir la pobreza, tales como dotación de infraestructura, regulación de derechos de propiedad o provisión de financiamiento.
En México existe una amplia tradición de políticas públicas en el mercado de vivienda. Por ejemplo, en 1942 se implementó un mecanismo de control de rentas, un impuesto sobre la adquisición de inmuebles así como un mecanismo de deducción fiscal en el pago de intereses hipotecarios. Después se observó que la inversión se orientó básicamente hacia el segmento de vivienda en propiedad. Por ejemplo, entre 1940 y 1956 tenemos que el 83%, del total de la inversión residencial privada en la Ciudad de México se realizó en vivienda de tenencia en propiedad.

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