Econom�a y Pol�tica de la Vivienda en M�xico

Leonardo Gonz�lez Tejeda

 

Introducci�n

La vivienda es un bien durable indivisible con un alto grado de heterogeneidad. Su ciclo de producci�n es: construcci�n, mantenimiento o rehabilitaci�n y conversi�n en su uso. Su tenencia puede ser en propiedad o en alquiler. Es un mercado muy sensible al entorno macroecon�mico, a la inflaci�n y al tipo de cambio. Existen costos de transacci�n e informaci�n asim�trica que determinan las transacciones que se llevan a cabo en este mercado. Adem�s, no existe un mercado de futuros o seguros inmobiliarios. No es competitivo de acuerdo al modelo de competencia perfecta, sino que se ajusta en precios en el corto plazo y en cantidades a largo plazo. Tambi�n es objeto de regulaci�n e intervenciones del sector p�blico tal como c�digos de edificaci�n, zonificaci�n, control de alquileres o incentivos fiscales para su adquisici�n y uso residencial. La hipoteca es el instrumento tradicional del mercado de capitales para financiar consumo y adquisici�n, en este caso la vivienda es el activo que opera como colateral de cada pr�stamo hipotecario.

El an�lisis econ�mico en la literatura te�rica y emp�rica es extenso. Los temas de viviendas vac�as, elecci�n de tenencia, demanda de vivienda como activo de inversi�n, costos de movilidad, presencia de mercados imperfectos de capital, externalidades, derechos de propiedad, segmentaci�n de mercados y mercados incompletos se analizan bajo el enfoque de mercados no competitivos. El papel del sector p�blico en el mercado de vivienda, bajo el supuesto de competencia perfecta, es analizado para definir la imposici�n �ptima que se debe implementar para la adquisici�n de una vivienda. La demanda de vivienda, inflaci�n y teor�a de ciclo vital es otra l�nea de investigaci�n. El enfoque espacial se utiliza para determinar el equilibrio urbano a trav�s de los costos de transporte y el mecanismo de subastas por el uso del suelo.

Esta tesis contiene cuatro ensayos que discuten distintos aspectos te�ricos y emp�ricos del mercado de vivienda.

El primer ensayo analiza el mercado de vivienda para el caso de M�xico e identifica ciertas caracter�sticas de la demanda, la oferta as� como el papel del sector p�blico. En dicho mercado, se distinguen claramente tres segmentos: el privado formal, el privado informal y el p�blico. Observamos un alto nivel de autoconstrucci�n de vivienda, as� como de una elevada concentraci�n metropolitana. Existe un conflicto en la asignaci�n de derechos de propiedad en la tenencia de la tierra y la regulaci�n en este mercado est� orientada hacia la ocupaci�n de vivienda propia. Existen m�ltiples instituciones vinculadas a la provisi�n directa o indirecta de vivienda. El marco legal para cr�ditos hipotecarios es d�bil y los impuestos sobre beneficios financieros se trasladan al usuario final. Tambi�n, observamos rigidez en los contratos, un ajuste lento en cantidades y un sistem�tico exceso de demanda. En este ensayo, planteamos una propuesta de subsidio orientada al mercado de alquiler del tipo vales de vivienda, donde se permite incentivar la inversi�n en este segmento y mejorar la calidad de los servicios de vivienda a los que deber�an acceder familias de bajo nivel de ingresos.

El segundo ensayo estima la demanda de vivienda en el mercado metropolitano de M�xico. Utilizamos el m�todo de selecci�n muestral para estimar la probabilidad de ocupar una vivienda en propiedad y el gasto en servicios de vivienda. Mostramos la existencia de fricciones en los mercados de alquiler y tenencia propia. Tambi�n obtenemos las elasticidades de gasto en servicios de vivienda.

El tercero ensayo estudia la din�mica del capital residencial ante la presencia de expectativas racionales y cierta pol�tica fiscal para la adquisici�n de vivienda. Se plantea un modelo que permite considerar distintas posibilidades de pol�tica fiscal para adquirir vivienda habitual. Este enfoque permite analizar la din�mica de competencia y formaci�n de precios de las unidades residenciales tomando en consideraci�n el mercado del suelo, y la din�mica de precios y stock residencial ante variaciones de los par�metros fiscales y de la inflaci�n real o nominal. Tambi�n expresa las relaciones que existen entre el mercado de vivienda y de factores -materiales de construcci�n, trabajo y suelo- introduciendo en la funci�n de inversi�n de corto plazo ciertos costes de ajuste. Finalmente identificamos la correlaci�n serial de los precios de la vivienda para el caso de M�xico.

Y para finalizar, el cuarto ensayo analiza una pol�tica de control de rentas y sus implicaciones en la inversi�n irreversible residencial bajo un contexto de incertidumbre. La importancia de este an�lisis se debe a los bajos niveles de inversi�n y a la tendencia decreciente de ocupaci�n y uso observados en el mercado de alquiler. �ste considera la naturaleza de irreversibilidad en la inversi�n en vivienda as� como las restricciones institucionales que se imponen ante una pol�tica de control de alquileres. Se explica el proceso de transferencia de derechos de propiedad, as� como las variaciones en el valor del activo residencial.

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