Economía y Política de la Vivienda en México

Leonardo González Tejeda

 

Introducción

La vivienda es un bien durable indivisible con un alto grado de heterogeneidad. Su ciclo de producción es: construcción, mantenimiento o rehabilitación y conversión en su uso. Su tenencia puede ser en propiedad o en alquiler. Es un mercado muy sensible al entorno macroeconómico, a la inflación y al tipo de cambio. Existen costos de transacción e información asimétrica que determinan las transacciones que se llevan a cabo en este mercado. Además, no existe un mercado de futuros o seguros inmobiliarios. No es competitivo de acuerdo al modelo de competencia perfecta, sino que se ajusta en precios en el corto plazo y en cantidades a largo plazo. También es objeto de regulación e intervenciones del sector público tal como códigos de edificación, zonificación, control de alquileres o incentivos fiscales para su adquisición y uso residencial. La hipoteca es el instrumento tradicional del mercado de capitales para financiar consumo y adquisición, en este caso la vivienda es el activo que opera como colateral de cada préstamo hipotecario.

El análisis económico en la literatura teórica y empírica es extenso. Los temas de viviendas vacías, elección de tenencia, demanda de vivienda como activo de inversión, costos de movilidad, presencia de mercados imperfectos de capital, externalidades, derechos de propiedad, segmentación de mercados y mercados incompletos se analizan bajo el enfoque de mercados no competitivos. El papel del sector público en el mercado de vivienda, bajo el supuesto de competencia perfecta, es analizado para definir la imposición óptima que se debe implementar para la adquisición de una vivienda. La demanda de vivienda, inflación y teoría de ciclo vital es otra línea de investigación. El enfoque espacial se utiliza para determinar el equilibrio urbano a través de los costos de transporte y el mecanismo de subastas por el uso del suelo.

Esta tesis contiene cuatro ensayos que discuten distintos aspectos teóricos y empíricos del mercado de vivienda.

El primer ensayo analiza el mercado de vivienda para el caso de México e identifica ciertas características de la demanda, la oferta así como el papel del sector público. En dicho mercado, se distinguen claramente tres segmentos: el privado formal, el privado informal y el público. Observamos un alto nivel de autoconstrucción de vivienda, así como de una elevada concentración metropolitana. Existe un conflicto en la asignación de derechos de propiedad en la tenencia de la tierra y la regulación en este mercado está orientada hacia la ocupación de vivienda propia. Existen múltiples instituciones vinculadas a la provisión directa o indirecta de vivienda. El marco legal para créditos hipotecarios es débil y los impuestos sobre beneficios financieros se trasladan al usuario final. También, observamos rigidez en los contratos, un ajuste lento en cantidades y un sistemático exceso de demanda. En este ensayo, planteamos una propuesta de subsidio orientada al mercado de alquiler del tipo vales de vivienda, donde se permite incentivar la inversión en este segmento y mejorar la calidad de los servicios de vivienda a los que deberían acceder familias de bajo nivel de ingresos.

El segundo ensayo estima la demanda de vivienda en el mercado metropolitano de México. Utilizamos el método de selección muestral para estimar la probabilidad de ocupar una vivienda en propiedad y el gasto en servicios de vivienda. Mostramos la existencia de fricciones en los mercados de alquiler y tenencia propia. También obtenemos las elasticidades de gasto en servicios de vivienda.

El tercero ensayo estudia la dinámica del capital residencial ante la presencia de expectativas racionales y cierta política fiscal para la adquisición de vivienda. Se plantea un modelo que permite considerar distintas posibilidades de política fiscal para adquirir vivienda habitual. Este enfoque permite analizar la dinámica de competencia y formación de precios de las unidades residenciales tomando en consideración el mercado del suelo, y la dinámica de precios y stock residencial ante variaciones de los parámetros fiscales y de la inflación real o nominal. También expresa las relaciones que existen entre el mercado de vivienda y de factores -materiales de construcción, trabajo y suelo- introduciendo en la función de inversión de corto plazo ciertos costes de ajuste. Finalmente identificamos la correlación serial de los precios de la vivienda para el caso de México.

Y para finalizar, el cuarto ensayo analiza una política de control de rentas y sus implicaciones en la inversión irreversible residencial bajo un contexto de incertidumbre. La importancia de este análisis se debe a los bajos niveles de inversión y a la tendencia decreciente de ocupación y uso observados en el mercado de alquiler. Éste considera la naturaleza de irreversibilidad en la inversión en vivienda así como las restricciones institucionales que se imponen ante una política de control de alquileres. Se explica el proceso de transferencia de derechos de propiedad, así como las variaciones en el valor del activo residencial.

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