URBANIZACIÓN Y MERCADO DEL SUELO EN LA ZONA METROPOLITANA TLAXCALA-APIZACO

Conclusiones

De carácter metodológico

Con esta investigación, se logra conocer los factores que propician y dinamizan los mercados del suelo78 desde el ámbito productivo agrícola en la Zona Metropolitana Tlaxcala-Apizaco, con particular énfasis en los beneficios y pérdidas que le reporta al propietario de la tierra, cultivar ciertos productos, ya que de ello dependen sus decisiones para venderla o rentarla, y así, entrar en la dinámica del mercado del suelo. De aquí surgen cuestiones de cómo y en qué condicio- nes entran las tierras en el proceso de enajenación. Y las respuestas las da la valorización del suelo con base en la renta de la tierra ponderada con el factor de localización, esto es, las distancias y costos de flete para llevar la producción al mercado central.
Con esto se hace una aportación metodológica para analizar la dinámica de los mercados del suelo, partiendo de la base productiva para el caso de la ren- ta rural del suelo. Y para el caso de la renta urbana del suelo, se parte de los precios que se fijan en la esfera de la circulación, de tal forma que lo relevante es que se llega a un punto de intersección, al establecer diferencias entre ren- ta rural y renta urbana, diferencias entre precios rurales y precios urbanos del suelo, con lo cual se corrobora la hipótesis central del trabajo, planteada en el diseño de la investigación, en el sentido de que, el mayor dinamismo está en el mercado urbano, pero no como ente aislado, sino plenamente condicionado por lo que acontece en el medio rural, estableciéndose así, una complementariedad simbiótica entre los ámbitos rural y urbano.
El método de análisis en este trabajo permitió lograr cierta aproximación al conocimiento de las condiciones de producción de donde se derivan los com- ponentes de la renta del suelo rural y urbana; por ello, se pretende que esta información sea de utilidad en la formulación de políticas públicas encaminadas al mejoramiento del bienestar de la sociedad.
No debe perderse de vista que la posesión de la tierra es un elemento que se considera importante para la reproducción de las familias rurales, la conformación de un ingreso rural diversificado entre lo agrícola y lo no agrícola, permite el funcionamiento del sistema agrario, aún en zonas donde el mercado de la tierra y el cambio en el uso del suelo es dinámico. De tal modo que a pesar de la urbanización en la zona metropolitana de estudio, se mantiene la identidad rural y/o periurbana que optimiza las diferentes actividades económicas y el valor del suelo para conformar su renta. Así, las estrategias económicas de las familias rurales y periurbanas contemplan el ingreso agrícola, el ingreso no agrícola (por ejemplo: las actividades comerciales y las remesas) y el valor de la tierra en el mercado.

Desde la perspectiva de la acción pública en relación con los proceso de urbanización

La visión parcial de las instituciones denota precisamente debilidad analítica y cognoscitiva de la problemática real de los procesos de ocupación del suelo, quedando fuera de la realidad compleja y heterogénea como para poder inducir la planeación de los mercados del suelo urbano.
El marco normativo general en el que se desenvuelven los mercados de la tierra están altamente condicionados por las reformas al marco constitucional y sus leyes reglamentarias realizadas en los años noventa, con lo cual se ha indu- cido y favorecido una nueva concentración de tierra, aunque no de la magnitud y velocidad que los implementadores de la política neoliberal diseñaron y espe- raban; las autoridades encargadas de operar los programas de urbanización, en lo general, sólo se han convertido en «otorgadores de licencias de construcción y de uso del suelo», cuyos resultados no están llevando necesariamente a un destino del suelo en las mejores condiciones que garanticen un crecimiento urbano sustentable; y tampoco la dinámica de los mercados del suelo que con- dicionan los procesos de urbanización han reducido la pobreza rural, como tam- bién se esperaba.
Como consecuencia lógica de este proceso, todas las áreas conurbadas de las ciudades se ven sujetas a fuertes presiones en la ocupación y cambio en los usos del suelo, con efectos en cadena, en términos de especulación comercial y de degradación ambiental.
Un hecho innegable es que los acelerados ritmos de urbanización, han deja- do atrás todo plan y medidas de previsión del crecimiento y ocupación del es- pacio, al grado que los programas de ordenamiento territorial han llegado a ser inoperantes en su aplicación; asimismo, hay que reconocer que no se cuenta con mecanismos de planeación intermunicipal que armonicen las acciones en este nivel de gobierno, y mucho menos, con los órdenes de gobierno federal y estatal. Al mismo tiempo, las autoridades no disponen de información suficien- te y necesaria para sustentar sus decisiones en lo que a desarrollo urbano se refiere ni tampoco, tienen en su agenda el asunto de medir el impacto de esas acciones en las condiciones de vida de la población y del medio ambiente.

Por ello es oportuno reconocer que hay acciones relevantes de política pú- blica para la ordenación del territorio, como son los recientes documentos: el
«Programa de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Tlaxcala (POTDUT)», publicado por el Gobierno del Estado de Tlaxcala en el Periódico Oficial, No. 1 Extraordinario, del 4 de junio de 2013; y el «Plan de De- sarrollo de la Zona Metropolitana Tlaxcala-Apizaco» (PDZMTA), publicado en el Periódico Oficial, No. 1 Extraordinario, del 6 de junio del mismo año. Desde lue- go, lo más importante es su aplicación, pues como se comenta en el apartado
3.5.1, todavía «…la tónica de las contradicciones entre lo que se estipula en la normatividad y lo que se hace en los hechos es recurrente».
En relación a la segunda publicación antes citada (PDZMTA), es importante destacar que desde el año 2008, el autor (Hernández, 2008a:195) señaló esa necesidad de contar con un documento rector para normar el crecimiento de lo que ahora es la ZMTA, propuesta que se planteó en los siguientes términos:

Elaborar un Programa de Ordenamiento Urbano de las Zonas Metropolitanas de Apizaco y Tlaxcala (POUZMAT), que tenga como base, la estructuración de una estrategia regional del territorio, en este caso, del territorio que cubren las dos regiones centrales de la entidad tlaxcalteca, con el propósito de resolver los principales problemas que se observan, como producto de la interacción socie- dad–espacio, dentro de los cuales, se pueden señalar los siguientes:

• Congestión urbana y suburbana.
• Ocupación irregular del espacio.
• Ineficiencia y falta de infraestructura y de servicios públicos.
• Degradación del paisaje.
• Contaminación ambiental.
• Elevados costos ambientales y sociales.

Los criterios territoriales que se deriven de dicha estrategia, deberán ser con- certados con los diferentes organismos gubernamentales, con los municipios y en los diferentes niveles regionales con la población, a partir de procesos parti- cipativos de planeación.
El acelerado proceso de urbanización supone encontrar soluciones reales y duraderas a diversos problemas sociales y ambientales. Aquí la tarea consiste en armonizar una gran diversidad de elementos y promover un desarrollo in- tegral, es decir, un desarrollo en donde el crecimiento y la viabilidad social no se contrapongan, pues en los próximos años, el estado de Tlaxcala tendrá una mayor retención de población, y ello implica demanda de empleo y oportunida- des de desarrollo por parte de la población joven, principalmente; en el caso de Tlaxcala y con base en datos del año 2010, el grupo de 0 a 9 años representó el 20.5%; el grupo de 10 a 29 años, el 37.3%; en el rango de 30 a 49, 26.1%; de manera similar a la década anterior, existe una gran proporción de población joven, pues estos dos últimos grupos representan el 63.4%, con una edad me- diana de 25 años. Por último, el grupo de 50 años y más participó con el 15.7%.

Desde el ámbito de las políticas públicas de catastro e impuesto predial

En principio debe reconocerse que el marco legal actual en materia catastral y predial es insuficiente, esperando que la nueva ley de catastro próxima a ser publicada contenga lo necesario para que la autoridad pueda actuar en la regu- larización del suelo; pues no debe perderse de vista que el suelo actúa como cualquier otra mercancía donde, para fijar su precio en el mercado, se toma en cuenta su costo de producción, con la salvedad de que como tal, no se produce suelo, pero sí está sujeto a la agregación de valor por medio de infraestructura, servicios, vías de comunicación, equipamiento urbano, cercanía al mercado, cercanía a centros comerciales, o bien a los polos de desarrollo, todo lo cual impacta en el valor del suelo.
En este sentido, Krugman (1996:14-15) señala que la valorización del suelo es parte del «carácter autoorganizativo de la economía en el espacio», cuya premisa es el orden producto de la inestabilidad, que se refiere a la hetero- geneidad de las ciudades con asentamientos humanos diferenciados por sus ingresos y condicionados para el acceso al suelo y a la vivienda. Precisamente por ello, es que se propone implementar políticas públicas tendientes a buscar cierta aproximación entre los valores catastrales y los valores comerciales del suelo, con base en estudios previos de carácter socioeconómico, para identifi- car los niveles de ingresos de la población y los valores del suelo, con el fin de aplicar tasas diferenciadas con base en esos estudios, y así evitar injusticias en el cobro de impuestos.
Por ejemplo, si se parte del hecho de que Tlaxcala, Chiautempan, Yauhque- mecan, Apizaco y Panotla, son los cinco municipios que reportan los montos más altos de renta urbana, las cuotas de impuesto deben estar diferenciadas para municipios como: Coaxomulco, Tocatlán y Tetla, que registran los montos más bajos de renta urbana.
En relación a la renta rural, los cinco municipios más relevantes por sus mon- tos son: Santa Cruz Tlaxcala, Coaxomulco, Tlaxcala, Totolac y Apizaco; es decir, sólo dos de estos municipios igual son parte de los cinco más importantes en renta urbana (Tlaxcala y Apizaco), lo cual no es coincidencia, porque son dos de las ciudades más importantes a nivel estatal, y al mismo tiempo, cabeceras metropolitanas. Por ello, conviene que realmente operen las Comisiones Muni- cipales del Impuesto Predial con nuevas facultades y reconocimiento por parte de la autoridad.

Desde el ámbito productivo agrícola

En el año 2010, los cultivos relevantes por sus montos de renta por hectárea fueron:

- Alfalfa verde en cinco municipios representativos: Apizaco con $27,474;
le siguió Tetla de la Solidaridad con $23,155; Tlaxcala, $10,726; Totolac,
$9,591 y Panotla, $9,059. En éste cultivo se observa una alta correlación de la renta con el precio de 0.973.
- Frijol en los siguientes cinco municipios: Tetla de la Solidaridad con
$13,595; Tlaxcala, $12,750; Totolac, $12,113; Santa Cruz Tlaxcala, $11,223 y Amaxac, $11,074. Es de resaltar la alta correlación (0.904) que existe en- tre los niveles de renta con el precio.

En el año 2011, los cultivos relevantes por sus montos de renta por hectárea fueron:

- Alfalfa verde en cinco municipios: Apizaco con un monto de $32,252; le siguió Tetla con $31,287; Tlaxcala, $8,860; Totolac, $8,051 y Apetatitlán,
$7800. Este cultivo muestra una alta correlación entre renta y precio de
0.954.
- Frijol en los siguientes cinco municipios: Tetlanohcan con $9,896; le sigue
Chiautempan con $8,162; Amaxac, $7,302; Contla, $6,567 y Coaxomulco,
$6,309. El frijol muestra una alta correlación de la renta con el rendimiento de 0.683.

En el año 2012, los cultivos relevantes por sus montos de renta por hectárea fueron:

- Alfalfa verde en los cinco municipios más importantes: Tlaxcala con un monto de $31,003 por hectáre; es decir, 7.7 veces más que el promedio general de renta que es de $4,005; le sigue Apizaco con $30,677; Totolac,
$29,525; Panotla, $28,759 y Chiautempan, $28,679. Este cultivo muestra una alta correlación entre la renta y el rendimiento de 0.798.
- Trigo, que arroja montos de renta que van de los 5 mil a casi 9 mil pesos en municipios como: Apizaco, Tetla, Tocatlán, Tzompantepec, Xaloztoc y Yauhquemecan. Este cultivo muestra una alta correlación entre la renta y el rendimiento de 0.981.
- El maíz sólo en los municipios de Apizaco y Santa Isabel Xiloxoxtla es donde se obtienen montos de renta similares al trigo, pues en lo general reporta beneficios que van de los 700 pesos a poco más de 4 mil pesos. Este cultivo muestra una alta correlación entre la renta y el rendimiento de
0.865.

Es previsible que en las condiciones de producción agrícola expuestas, las superficies que se dedican al maíz en los 19 municipios de la ZMTA donde se cultiva, al igual que los otros cultivos representativos de la zona y que obtienen mayores pérdidas económicas, como son avena forrajera y frijol, son las áreas donde mayormente el propietario de la tierra decide ponerlas en venta para otros usos, principalmente para asentamientos humanos, es decir, para urbani- zación a precios atractivos por cuestiones de especulación, o bien por situacio- nes de demanda en condiciones de ausencia de medidas regulatorias por parte del sector público.
Al mismo tiempo es previsible que las áreas agrícolas con cultivos más ren- tables (alfalfa verde y frijol) también los propietarios las pongan en venta o renta pero a precios más elevados, para reponer los beneficios que de por sí les reporta la producción agrícola. De ahí la importancia de contar con políticas públicas que regulen el mercado del suelo.
Por lo anterior, se sugiere avanzar en constituir Comisiones Plurales de Coor- dinación Metropolitanas, para en su momento, proponer la integración de Go- biernos Metropolitanos tanto al interior del Estado, como al exterior de éste, con las entidades vecinas. Esto implica hacer reformas profundas al marco legal. La razón es que la urbanización ha rebasado los límites estatales, y ha conformado espacios unitarios que no reconocen límites político-administrativos municipa- les. Por ello las autoridades deben tener una visión de conjunto de los procesos de urbanización para cambiar la inercia de responder y reaccionar frente a la ocupación del suelo en forma espontánea y caótica.
Los procesos de urbanización le son impuestos al individuo por la dinámica de las fuerzas del capital y del mercado, y si se quiere modificar la forma y sus efectos, el individuo y la sociedad en su conjunto, deben apropiarse de esos procesos, a través de la ejecución de una verdadera planeación del desarrollo urbano donde el ordenamiento territorial debe jugar un papel de primordial.
Se requiere la participación responsable de las instituciones en la delimitación de reservas territoriales y en la dotación y control del suelo urbano, y diríamos también, el suelo en las áreas rurales, ya que el espacio rural se enfrenta a nue- vos escenarios territoriales, definidos por la incorporación de una continuidad espacial rural-urbana y urbana-rural creciente, producto de las economías de aglomeración.
La calidad de vida sólo se puede mejorar si se parte de reconocer la necesi- dad de hacer más eficientes y eficaces a las instituciones federales, estatales, municipales y de carácter regional, al elevar su legitimidad y credibilidad que les permita acercarlas más a la población. Lo cual se puede lograr a través de impulsar realmente procesos de descentralización, con el fin de estabilizar de manera gradual, el crecimiento de los principales centros urbanos, y promover el crecimiento de las áreas periféricas en un marco de orden territorial.

Notas metodológicas

1) Se consideró como cultivos agrícolas representativos de los municipios que forman la ZMTA, los que en conjunto cubren del 80% y más de la superficie sembrada.

2) El costo de flete de los productos agrícolas por tonelada/kilómetro hacia el
mercado central, se tomó de entrevistas a transportistas.

3) La renta de localización se obtuvo con base en los postulados que desarro- llan los autores que a continuación se indican.

a. El primer desarrollo teórico corresponde a Polèse (1998):
R = E (p – a ) – Efk, donde:
R, es la renta por hectárea
E, es el rendimiento por hectárea para el producto i
p, es el precio unitario de mercado para i
a, es el costo unitario de producción para i
f, es el costo unitario de transporte por kilómetro para i
k, es la distancia con respecto al mercado.

b. El segundo desarrollo teórico corresponde a Camagni (2005):
r = (p – c – tŸ) x, donde:
r, es la renta por unidad de superficie
p, es el precio del producto
c, es el costo unitario de producción
t, es el costo de transporte por unidad
Ÿ, es la distancia al mercado central
x, es el rendimiento por unidad de superficie.

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LEYES, PLANES Y PROGRAMAS GENERALES

Ley General de Asentamientos Humanos de 1976.

Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, 1988. Plan Nacional de Desarrollo Urbano de 1978.
Programa Nacional de Vivienda 1978-1982.

Programa de Suelo Urbano y Reservas Territoriales de 1992.

Programa de Regulación del Suelo Urbano y Administración Urbana de 1992.

Programa Nacional de Desarrollo Urbano 1995-2000.

Programa Nacional de Desarrollo Urbano y Ordenación del Territorio 2001-2006. www.cefp.gob.mx, Política Fiscal Municipal con Federalismo Cooperativo Ha- cendario. El sistema catastral como estrategia para incrementar la re-
caudación predial, 2011

LEYES, PLANES Y PROGRAMAS ESTATALES

Gobierno del Estado de Tlaxcala, Instituto de Catastro.

Gobierno del Estado de Tlaxcala, «Ley del Catastro del Estado de Tlaxcala»,
Periódico Oficial, Número 6, 28 de diciembre de 1983.

«Ley Municipal del Impuesto Predial», Periódico Oficial, Número 11, 30 de diciembre de 1983.

«Ley de la Construcción del Estado de Tlaxcala», Periódico Oficial, Nú- mero 27, 26 de septiembre del 2001.

Programa Estatal de Ordenamiento Territorial (PEOT), 2003.

«Ley de Obras Públicas para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios»,
Periódico Oficial, Número 136, 11 de octubre de 2004.

«Ley de Ordenamiento Territorial para el Estado de Tlaxcala». Periódico
Oficial, Número 153, 30 de diciembre del 2004.

«Ley de Vivienda del Estado de Tlaxcala», Periódico Oficial, Número
165, 11 de noviembre de 2010.

«Código Financiero para el Estado de Tlaxcala y sus Municipios», Perió-
dico Oficial, Número 33, 23 de diciembre de 2011.

Ley de Ingresos de los Municipios del Estado de Tlaxcala, 2012, 2013.

«Ley de Ingresos del Municipio de Tlaxcala», Periódico Oficial, Número
64, 13 de diciembre de 2011.

«Ley de Ingresos del Municipio de Apizaco», Periódico Oficial, Número
129, 6 de diciembre de 2012.
«Programa de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Es- tado de Tlaxcala», Periódico Oficial, Número 1 extraordinario, 4 de junio de 2013.
«Plan de Desarrollo de la Zona Metropolitana Tlaxcala-Apizaco», Perió-
dico Oficial, Número extraordinario, 6 de junio de 2013.