EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN. APUNTES NECESARIOS PARA SU POSIBLE APLICABILIDAD A LA LUZ DE LAS NUEVAS MODIFICACIONES EN LA LEGISLACIÓN CUBANA ACTUAL

Sumario:

I. Una introducción necesaria. II.1 El Saneamiento por Evicción. Etimología, Fundamento y Naturaleza Jurídica. II.2 Efectos de la garantía de evicción. II.3 La garantía por evicción. Requisitos indispensables para su aplicación a posteriori. II.4. Diferencias entre obligación de transferir la propiedad, el uso o la posesión de un bien y obligación de sanear. II.5 El saneamiento por evicción. Término para su ejercicio. III. Consideraciones Finales. IV. Bibliografía.

Resumen:

La presente ponencia titulada “El saneamiento por Evicción. Apuntes necesarios para su posible aplicabilidad a la luz de las nuevas modificaciones en la legislación cubana actual” aborda un tema de gran impacto para el Derecho Civil en general y para el derecho de Contratos en particular, sobre todo a la luz de las nuevas modificaciones que en el ámbito sustantivo civil se han suscitado a partir de la implementación de los lineamentos del Partido en nuestro país.
En el contrato de compraventa, cuando el comprador adquiere el bien, el vendedor se obliga a transferir al comprador la propiedad de la cosa con el fin de usarla y poder disfrutar de ella de la forma más plena, empero, resulta evidente que la obligación del vendedor no siempre se cumple, pues muchas veces ocurre que el comprador es privado de la propiedad total o parcialmente; y por tanto los derechos que adquiere sobre el bien son menoscabados, surgiendo para el transferente la obligación especial de sanear por evicción.
El saneamiento por evicción constituirá una garantía para el adquirente cuando éste sea eviccionado de su derecho de propiedad adquirido o, cuando manteniendo este derecho, es despojado de su uso o posesión, de allí su importancia para proveer al comprador de un medio eficaz que imposibilite la posible frustración del comprador sobre la expectativa que se creó con el contrato, y de ocurrir el enajenante deberá pagar los correspondientes daños y perjuicios.

Palabras Clave: Saneamiento, Evicción, Contrato, Compraventa, Perturbación, Indemnización.

 

En el contrato de compraventa el comprador adquiere la cosa con la finalidad de poderla disfrutar, solo que en algunos supuestos ese disfrute no puede tener lugar, bien porque se vea privado total o parcialmente de la cosa misma, o bien porque esta adolezca de determinados vicios o defectos ocultos que no pudieron advertir al momento de la compra, en ambos supuestos resultará frustrado el fin de adquirir la cosa y poder servirse de ella, imponiéndose al vendedor una responsabilidad especial llamada de garantía o saneamiento, que alcanza, por tanto, la evicción o vencimiento en juicio y los vicios o defectos ocultos.
La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del comprador en el caso de que un tercero impugnase la validez del derecho adquirido por éste último.
En el Derecho Romano, la obligación de saneamiento solamente funcionó en el contrato de compraventa cuando el comprador era privado de la posesión de la cosa por efecto de una decisión judicial que lo obligaba a abandonarla a favor de un tercero, esta sólo operaba cuando el comprador era efectivamente privado de la cosa. La obligación de saneamiento no era elemento natural del contrato, sino elemento accidental, requería ser estipulada (stipulatio duplae).
Posteriormente en la compraventa de tipo consensual se incluía una cláusula accesoria por la cual se establecía que el vendedor era el responsable por los vicios jurídicos que tuviere.
La cosa vendida y la cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en caso de evicción, podía ser su valor inicial o cuatro veces más, pero generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho Romano consideró la obligación de sanear como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no hubiera pacto.
La regulación de las obligaciones de saneamiento no se ha comportado de forma uniforme en la legislación comparada. El BGB alemán lo regula en los contratos típicos o nominados. Otros, como los códigos de Francia,1 Argentina (art. 1414 y ss.), España (art. 1461 y 1474 y ss.), Colombia, Chile (art. 1837 y ss.), Ecuador, Italia (arts. 1483 y ss.), lo regulan en el contrato de compraventa, pero sus normas, por vía de remisión, son aplicadas a los demás contratos en los que se transfiere la propiedad o el uso del bien.2 El Código civil mexicano de 1929, regula “la evicción y el saneamiento” en el libro de las obligaciones, en el título sobre el incumplimiento de las obligaciones, arts. 2119 a 2162. Finalmente, códigos como el portugués y el peruano de 1984 lo regulan en la Parte General de la contratación, de modo que son aplicables a todos los contratos sean nominados (típicos) o innominados (atípicos).
Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue considerado como un efecto del contrato de compraventa, luego se extendió a los contratos traslativos a título oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a título oneroso o gratuito.
Nuestro Código Civil regula el saneamiento por evicción en la parte especial del Código, específicamente lo regula en el contrato de compraventa, como elemento natural derivado del propio contrato, y dentro de las obligaciones del vendedor, previsto en los artículos 341 al 345, siendo procedente exclusivamente en virtud de sentencia firme, al existir un derecho anterior, por tanto preferente, por el cual el comprador es despojado de todo o parte del bien adquirido, respondiendo el vendedor de la evicción sin excusa legal, lo que incluye el derecho del comprador a exigir el abono del precio pagado, los frutos y rendimientos si fuere así condenado a su entrega, gastos del contrato de haberlos asumido y las costas procesales.
La garantía por evicción es un efecto propio de los contratos en los que se transmite un bien a título oneroso, donde quien trasmite, vende o cede el bien, debiendo garantizar que no sufra ninguna especie de turbación en el derecho sobre la propiedad, goce o posesión de lo adquirido. La anterior afirmación significa que el saneamiento ofrece al adquirente una garantía de que nadie perturbará la posesión legal y pacífica del bien vendido y de ocurrir, el enajenante deberá pagar los correspondientes daños y perjuicios.
Como dice Spota,3 la evicción parte del supuesto de hecho consistente en un ataque jurídico al derecho trasmitido. No comprende los ataques físicos. “La evicción “producida” adviene por una causa anterior o contemporánea a la adquisición, el adquirente (comprador, permutante, cesionario, socio, copartícipe, aun el donatario) es privado total o parcialmente del derecho (o de su uso y goce) que se le ha transmitido, y es privado porque se reconoce judicialmente a favor de otro un mejor título jurídico para que sea titular de ese derecho”.
La evicción es la privación al comprador, por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte del derecho de propiedad que se transmitió por medio del contrato de compraventa, traduciéndose en la obligación que tiene el comprador de amparar el dominio y posesión de la cosa vendida.
Este amparo consiste en la defensa al comprador cada vez que sea víctima de la agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa que perturben su goce y posesión, por tanto comprende:  

La evicción es el antecedente del saneamiento; sin evicción no hay saneamiento, por ello es que existe entre ellos una relación de causa a efecto. Solamente si el tercero eviccionante priva al adquirente de la propiedad, uso o posesión del bien, surge para el transferente la obligación de sanear al adquirente eviccionado.
Autores como Albaladejo y Espín Cánovas4 plantean que tiene lugar la evicción cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
Podemos definir entonces la evicción5 como el hecho mediante el cual se despoja total o parcialmente, mediante sentencia firme a un adquirente de la cosa, en virtud de un derecho que existía con anterioridad o posterior a la venta, que involucra a otra persona (tercero) que tiene un derecho jurídico superior.6
En ese sentido, nuestro Código Civil en su artículo 341 conceptúa tal derecho, cuyo tenor literal: “La evicción tiene lugar cuando por sentencia firma y en virtud de un derecho anterior a la compraventa, el comprador es desposeído de todo o parte del bien adquirido.
El principal efecto que produce el saneamiento por evicción es la obligación que tiene el transmitente, y a su vez el derecho del adquirente a que su tratamiento le asegure la legitimidad, la validez del derecho transmitido, y que nadie pueda perturbarlo en su derecho; y si esto ocurriera, el derecho a que el enajenante lo sanee reparándole la pérdida sufrida, es decir, restituyéndole el valor de lo perdido e indemnizándole por los perjuicios que esta disposición le causó.7
La acción por evicción la ejerce el adquirente, herederos o sucesores universales, y los a título particular si es onerosa, contra el vendedor; esta garantía de evicción funciona de pleno derecho, es decir, que no requiere pacto expreso en todos los contratos traslativos a título oneroso. 
El adquirente tiene garantía por evicción ante la adquisición a título oneroso de un bien, oponible a terceros y al mismo enajenante que debe abstenerse (no hacer) de actos que perturben el derecho del adquirente sobre el bien trasmitido.
El saneamiento por evicción ofrece una garantía que  radica en la obligación del transmitente de transferir al adquirente la propiedad de la cosa, y si el adquirente es despojado total o parcialmente de su dominio por la evicción, el transmitente quedará obligado a repararle el daño que le cause.
El saneamiento por evicción no es una responsabilidad que necesariamente se derive del dolo o la culpa, pues la obligación de sanear existe aun cuando el enajenante no haya incurrido en culpa alguna; el dolo o la culpa sólo hará extensiva la responsabilidad al pago de la indemnización de daños.
En ese sentido se desarrolla la presente ponencia, en pos de fundamentar la importancia que tiene la transmisión de la propiedad del bien como principal  obligación del vendedor, asegurándole al comprador la validez del título que ostentará por razón del contrato de efectúo, y en caso de que el vendedor incumpliera con esta obligación, estará obligado a sanear al comprador por la pérdida de su derecho.

II. 1. El Saneamiento por Evicción. Etimología, Fundamento y Naturaleza Jurídica.

Etimológicamente el término evicción procede del latín (evictio-evictionis), derivada del verbo latino evincere que significa vencer en juicio, de donde deriva evictus, que significa vencido.8 Evicto es el que ha sido vencido en juicio y privado del derecho que adquirió; evicente, el que lo ha vencido; obligado a sanear el que por haber trasmitido el derecho al evicto debe responder.
La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa.
Sanear, en su acepción amplia, significa hacer sano a un bien, repararlo o remediarlo, y, en su acepción contractual, es la obligación que asume el que transfiere un bien en propiedad, uso o posesión, de responder ante el adquirente por las consecuencias de no poder utilizar el bien para el fin de la adquisición como consecuencia de la evicción.
El fundamento de la obligación de saneamiento debe estar orientada a la protección que debe otorgar el ordenamiento jurídico al adquirente, que como consecuencia de la evicción total o parcial del derecho de propiedad, uso o posesión, no puede destinar el bien, objeto de ese derecho, a la finalidad para la cual fue adquirido. Por ello, el transferente está obligado a compensar (indemnizar, resarcir) al adquirente por la privación de ese derecho como consecuencia de la evicción.
Tradicionalmente se enfrentan dos teorías sobre el fundamento de la obligación de saneamiento: la que considera que el saneamiento es una consecuencia de la obligación de entregar el bien; y la que sostiene que el saneamiento es una obligación de garantizar la posesión pacífica y útil del bien.
Los que consideran que la obligación de saneamiento es una consecuencia de la obligación de entregar el bien, afirman que el transferente debe entregar un bien como el previsto en el contrato, porque si incumple con esta obligación se sancionaría al transferente por incumplimiento del contrato al no entregar el bien que pactaron, sin importar la finalidad de la adquisición. Así, afirma Mazeaud,9 “El vendedor está obligado a entregar la cosa tal y como se haya convenido, tal y como se haya previsto por las partes en el contrato. En consecuencia debe la garantía al comprador si la cosa entregada difiere de la cosa convenida; porque lleve consigo, sin saberlo el comprador una posibilidad de evicción. La obligación de garantía puede ser considerada así como una simple prolongación de la obligación de entrega”.
Los que sostienen que la obligación de saneamiento garantiza la posesión pacífica y útil del refierendicen que el fundamento del saneamiento es asegurar, garantizar esa posesión pacífica y útil del bien, siendo determinante la finalidad de la adquisición. Es este el criterio seguido por algunos códigos civiles, (Código francés, art. 1640; italiano, art. 1485 y 1497; español, arts. 1481 y 1482; chileno, arts. 1843, 1844, 1846 al 1852; argentino, arts. 2108 a 2112; y también por nuestro Código Civil de 1987, que considera el saneamiento por evicción como la obligación de garantía del vendedor que ofrece al adquirente la posesión legal y pacífica del bien adquirido,10 artículo 340 c) en relación con el 341 del Código Civil cubano. En cambio, para otros códigos, como el peruano de 1984, el saneamiento por evicción es una consecuencia de la obligación de entregar el bien, considerándolo además con una naturaleza compensatoria.
Para ambos sistemas, el que lo considera como consecuencia de la obligación de entregar el bien y el que lo considera como una obligación del vendedor que ofrece al adquirente la posesión legal y pacífica del bien adquirido, el saneamiento es un elemento natural del contrato, que se desprende de su propio sentido y alcance, mediante el cual el transmitente se obliga a garantizarle al adquirente la legitimidad y validez del derecho transmitido, y en caso de que no ocurriera, el enajenante deberá sanearlo por la pérdida sufrida.

II. 2 Efectos de la garantía de evicción: Fundamentalmente son dos los efectos principales.

1. La defensa en juicio: Como hemos estudiado, la defensa en juicio debe darse por parte del enajenante hacia el adquirente. Ante un reclamo judicial sobre la cosa adquirida a instancia del comprador, debe llamarse al juicio al vendedor que se encuentra obligado a defender la legitimidad del título y la transmisión de la cosa, para exigir con posterioridad el saneamiento. La citación al vendedor se puede realizar por el adquirente, o bien por el tercero que efectúa el reclamo. Según hemos estudiado,11 una vez citado al vendedor a juicio para poder exigirse el saneamiento posteriormente, este está facultado para acudir o no al proceso, pues recordemos que la demanda de evicción con su pretensión reivindicatoria, no se interpone contra él, pero sí acude, adquirirá la condición de parte; pudiendo contestar y exponer las excepciones en defensa del traslado dominico realizado entre él y el adquirente. De no asistir al pleito, por el solo hecho de haber sido notificado de la demanda es suficiente para que recaiga sobre él la obligación posterior de saneamiento.
El enajenante, citado por el comprador, debe salir en su defensa en los juicios que le promuevan los terceros con relación a la propiedad o posesión de la cosa transmitida. La defensa en juicio es uno de los efectos de la garantía debida por el enajenante. Esta es la opinión corriente entre los autores que se ocupan del tema, quienes no han advertido la trascendencia de la transformación operada en esta institución desde el Derecho Romano, en la cual el vendedor estaba obligado a salir en defensa del comprador, en tanto que en el derecho moderno esa intervención es sólo facultativa.
Ahora bien, resulta oportuno entender la intervención del vendedor en el juicio a su propio amparo, a quien le interesa fenecida la acción de evicción, pues de lo contrario vendría sobre él la exigencia de saneamiento.
2. La indemnización de los perjuicios: Producida la evicción, el vendedor debe indemnizar los perjuicios sufridos por el comprador. Pero antes de entrar en este estudio, es conveniente poner de relieve cuál es la influencia de la buena o mala fe de las partes sobre este aspecto.
La buena o mala fe del vendedor es en principio indiferente en lo que atañe a la obligación de indemnizar, que no depende de conocer que la cosa pertenecía a un tercero, y de la que no está exento aunque su ignorancia respecto de los defectos de los títulos sea razonable; la obligación de garantía no nace de la mala fe del vendedor, sino de la obligación de asegurar al comprador la bondad de los derechos que integran el contenido de la propiedad que le ha transmitido.
El Código Civil cubano no hace referencia a la responsabilidad del vendedor de mala fe. Ese vacío en la ley sustantiva civil exonera al vendedor de tal naturaleza de su responsabilidad agravada.
En cambio, para la figura del comprador la cuestión es distinta, el principio de actuación de  buena fe  reconocido en nuestra norma sustantiva12 tiene una importancia decisiva. Si el adquirente ha comprado con la plena creencia de que la cosa pertenecía al vendedor, puede exigir la reparación conforme al artículo 345 del Código Civil cubano, que comprenda la restitución del precio y los restantes derechos que se expresan en dicho texto legal; en tal sentido no debe nacer el derecho de saneamiento para quien a su costo y riesgo dio lugar al contrato a sabiendas de la existencia de un anterior y mejor derecho, pues la celebración del contrato, no obstante, el conocimiento del peligro que se cierne sobre su derecho importa aceptar el riesgo, de cuyo acaecimiento no podrá luego quejarse. 13
El artículo 345 de nuestro Código Civil regula el supuesto de resarcimiento para el comprador eviccionado, y el efecto que tiene la responsabilidad por el saneamiento es dejar al comprador indemne de todos los daños que le haya ocasionado la evicción, por ello dispone que si la evicción se declara, el comprador tiene derecho a exigir al vendedor:

Comparto el criterio de Delgado Vergaray Carballo Durán.14 El vendedor no deberá abonar el aumento del valor que hubiere tenido el bien al momento de la evicción, por el contrario deberá el precio de la venta, pues la reivindicación del tercero reveló que transmitió algo sobre lo que no tenía derecho y si no lo devuelve se enriquecerá indebidamente, artículos 100 al 103 del Código Civil cubano); por eso, aunque renuncie al saneamiento, el vendedor debe a su comprador el precio, a menos que el adquirente lo haya sido por su cuenta y riesgo (evicción inminente); situación en la que el vendedor se libera de toda responsabilidad, ya que el comprador adquirió bajo el riesgo de perderlo todo, el derecho que se le transmite y la suma pagada por él.
De la hermenéutica del artículo 343 de nuestro Código Civil cubano se aduce que el vendedor no responderá de la evicción cuando así lo hubiera convenido con el comprador (renuncia general al saneamiento), y deberá pagar sólo el precio de la venta cuando el adquirente tenía conocimiento del riesgo de la evicción y a sabiendas de ello se sometió a sus consecuencias, o cuando el adquirente no citó de evicción al vendedor.

 

El vendedor deberá también reintegrarle el valor de los frutos que el comprador deba restituir a su verdadero propietario, pues este no siempre debe los frutos al tercero reivindicante; a menos que el comprador actuara de mala fe, es decir, que al momento de comprar la cosa conociera el peligro de evicción, solo entonces en ese supuesto estará condenado a restituir.
De la exégesis de este segundo apartado del artículo 345 se puede inferir que el legislador cubano no especificó cuando es que procede este supuesto, solamente dice si fuera condenado, dejando ello a la decisión del Tribunal, presuponiendo que debe pedirse en causa por el accionista, pues queda el principio que el tribunal no puede dar lo que no se pide en juicio.

El transferente también debe pagar a su adquirente las costas procesales del proceso de evicción, lo que sucede únicamente cuando la demanda de evicción promovida por el tercero es declarada con lugar.
Obviamente, el adquirente eviccionado del bien tiene derecho a solicitar, en la demanda de saneamiento que promueva contra el transferente, el pago de las costas que genere este proceso.

El vendedor, en el caso que hubiese transmitido la propiedad de mala fe, estará en la obligación de abonar los gastos por haber obrado con la intención de perjudicar al comprador, debiendo en este caso indemnizarlo por todos los gastos en que este hubiera incurrido, que de haber actuado de buena fe no hubiera tenido que sanear.
El Código Civil cubano, como ya referimos anteriormente, no hace referencia a la responsabilidad del vendedor de mala fe, y por tanto exime al vendedor de la posibilidad de responder de forma agravada por su actuar doloso.
El transferente debe reintegrar los gastos que han sido de cargo del adquirente en la celebración del contrato; en consecuencia debe reembolsar gastos notariales y honorarios pagados al abogado para el estudio de los títulos del bien en cuestión.
La condena de dichos extremos deben estar evidenciados de forma expresa en la pretensión concreta de la demanda interpuesta, pues son varias las respuestas que de la evicción declarada pueden darse como exigencia del adquirente en el juicio por el encaminado.

II.3 La garantía por evicción. Requisitos indispensables para su aplicación a posteriori

Según el artículo 341 de nuestro Código Civil, tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa, el comprador es desposeído de todo o parte del bien adquirido. Del anterior precepto se puede colegir los siguientes requisitos para que tenga lugar la responsabilidad del vendedor por la evicción:

Podemos decir que no existe perturbación de derecho al adquirente por la sola interposición y trámite de una demanda de evicción, sino cuando el adquirente es privado, total o parcialmente del derecho adquirido por efecto de una sentencia firme dictada en un proceso de evicción, artículo 341 del Código Civil cubano. También en el Derecho Romano, el comprador debía esperar a que se le desposeyera efectivamente de la cosa para poder proceder contra el vendedor por daño derivado del incumplimiento, cuando resultare de haber recibido cosa ajena.
Queda claro que la perturbación de derecho que da lugar a la demanda de evicción debe estar fundamentada en la existencia de un derecho anterior, habida cuenta que el saneamiento por evicción no es procedente por otras perturbaciones que pueda sufrir el comprador sobre la propiedad que adquirió, por acciones de otros que no invocan ningún derecho sobre la cosa, aunque ocurra el despojo de la posesión del bien, ello respondería a un proceso de amparo en la posesión.
Se considerará también perturbación de Derecho aquella realizada por un tercero que alegue a su favor un derecho real, como son el usufructo, el uso, la hipoteca, el condominio, la habitación, el ejercicio de una servidumbre; o el derecho personal como el de arrendamiento; que provocarían la evicción parcial, pues en ese caso el titular del derecho se vería afectado en el ejercicio de su derecho.
Del artículo 341 de nuestro Código Civil se puede inferir que sólo ante las perturbaciones de derecho el vendedor deberá defender a su comprador, pues son ellas las que discuten la legitimidad del título transmitido.
En otros términos, para nuestro ordenamiento jurídico civil, sólo hay perturbación de derecho cuando el adquirente es desposeído del bien adquirido por efecto de una sentencia firme que reconoce el derecho del tercero evicente, anterior a la adquisición, y solo en ese supuesto el vendedor deberá defender a su comprador para demostrar la legitimidad del título transmitido.

Cuando un tercero reclama un derecho sobre el bien transmitido y triunfa en su reclamo despojando del bien al adquirente mediante una sentencia firme, el transferente está obligado a sanear, siempre que el derecho del tercero tenga su origen antes de la transferencia, o sea, antes de ésta el bien estaba dentro del patrimonio del tercero o él era el que tenía el derecho a la posesión, uso o goce de dicho bien, pero el transferente nunca responde por derecho de terceros que surjan con posterioridad a la transferencia, por ejemplo, una expropiación forzosa (Artículo 25 de la Constitución y 134 del Código Civil cubano). Sin embargo, puede suceder que antes de la transferencia, un tercero tenía un derecho en potencia sobre el bien trasferido, derecho que, después de la transferencia, llega a ser exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente, razón por la que éste pierde el derecho al saneamiento por evicción.
El transferente está obligado a sanear solamente si el adquirente ha sido privado del derecho a la propiedad, uso o posesión del bien adquirido por existir un derecho del tercero evicente, anterior a la transferencia; si la causa es posterior no funciona la garantía de evicción.
El derecho positivo cubano no admite la posibilidad de que acontezcan las situaciones anteriormente desarrolladas, por tanto, el comprador, según establece el artículo 341 sólo podrá ser despojado por un mejor derecho anterior.
La regulación que al efecto contempla nuestra ley sustantiva está a tono con nuestra realidad jurídica,15 pues la adquisición del derecho de propiedad, surge y se complementa con el acto mismo de traslación de dominio independientemente de su inscripción en el registro de propiedad correspondiente, y nunca podrá alegarse un mejor derecho por haberse inscrito su titularidad, porque siempre tendrá preferencia el primer adquirente, ya que el Código Civil sólo admite el derecho anterior al contrato como provocador de la evicción. El Registro de Autos sí posee vida activa, pero por tratarse de bienes muebles siempre se transfiere la propiedad al primer comprador que haya tomado posesión de buena fe, no funcionando la propiedad adquisitiva registral para este tipo de bienes.
c)       Que la perturbación del derecho sea actual
El solo temor del adquirente de ser eviccionado del bien no le da derecho al saneamiento. El hecho de que un tercero promueva contra el adquirente acción judicial de evicción, sin que exista resolución pasada en autoridad de cosa juzgada que prive al adquirente del derecho adquirido, no genera la obligación de sanear del transferente.
Solamente hay obligación de sanear por evicción cuando el adquirente es despojado del derecho adquirido mediante sentencia firme que lo despoja, total o parcialmente del derecho adquirido.
No hay evicción por el solo hecho que el adquirente tenga conocimiento que su transferente no ha sido el titular del derecho que le transfirió. No hay obligación de sanear si el tercero titular del derecho transferido no evicciona haciendo uso de los mecanismos legales.
Este requisito significa que aunque el comprador tuviera miedo de ser eviccionado, ello no es causa suficiente para exigir que funcione la garantía que lo protege.
La obligación de saneamiento incluye:

d)       El comprador tiene que citar de evicción:
Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es requisito necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, tal como expresa a contrario sensu el artículo 1481 del Código Civil español “(…) faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento.” La relevancia de esta notificación se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte los medios de prueba necesarios contra la reclamación del tercero, actuando así como una especie de coadyuvante del comprador.
Nuestra Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico establece en su artículo 94 que el tribunal de oficio o a instancia del demandado, llamará al proceso a un tercero cuando considere que el pleito deba desarrollarse con su intervención, por estimar que la sentencia puede afectar un derecho o interés legítimo del mismo, mientras que para el caso específico del proceso por evicción, el legislador consagra dicha intervención a instancia del demandado, en este caso el comprador, recayendo sobre éste dicho llamado, concediendo al comprador la facultad de solicitar la notificación de la demanda al vendedor, quien podrá contestar dentro del plazo previsto para ello (veinte días de conformidad con el artículo 229 de la LPCALE). No obstante, con la aplicación del artículo 93 de la citada ley, es nuestro criterio que el enajenante puede como tercero con interés, formalizar su intervención en el proceso en cualquier estado antes del trámite de sentencia.  Lo que no significa eximir al comprador del proceso, pues sigue siendo el demandado, como parte que integra la necesaria y correspondiente relación procesal.
Una vez que el vendedor tenga la citación de evicción,16 su intervención en el juicio es facultativa, y el hecho de no personarse no implicaría que fuera declarado rebelde, simplemente no contará como parte en el proceso. Su posible participación en el juicio reivindicatorio es "un caso especial de llamamiento de terceros al pleito", como característica que integra la naturaleza jurídica de este tipo de proceso.
El vendedor una vez interpuesta la pretensión reivindicatoria contra el adquirente podrá elegir entre acudir al proceso y alegar sus propios hechos o no intervenir, pero una vez despojado el adquirente estará en la obligación inminente de sanearlo.
El Código Civil cubano en su artículo 34317 le concede especial importancia a la citación de la demanda de evicción, pues como señala Vicente Rapa es ciertamente el proceso de evicción en el cual el vendedor puede ser parte y alegar los hechos y razones que pudieran denegar la demanda o probar que la cosa vendida le pertenecía.
e)       La evicción tiene que ser declarada mediante sentencia que se hace firme
Para que exista la obligación de sanear por evicción, la privación al adquirente del derecho de propiedad, uso o posesión debe producirse por efecto de una sentencia que se haga firme y que decidan que el derecho trasmitido pertenece, total o parcialmente a un tercero.
Hay obligación de sanear al existir una sentencia, con mérito a cosa juzgada, que reconozca a un tercero el derecho o mejor derecho (que el del adquirente) a la propiedad, uso o posesión del bien transferido, obligando a este a abandonar dicho bien, con lo que se frustra su interés de destinarlo a la finalidad de la adquisición. Ello significa que cuando el adquirente, por efecto de la evicción, no logra alcanzar la finalidad para la que adquirió el bien, surge para el transferente la obligación de sanear.
Es exigido en ley sentencia firme,18 por no haber sido impugnada, o habiéndolo sido, su fallo se ratifica por el tribunal correspondiente. Tal y como establece nuestra ley, para que el adquirente tenga derecho al saneamiento, basta que la sentencia se declare firme, porque el transferente no puede exigir del adquirente una diligencia que él no ha observado por el solo hecho de habérsele notificado la demanda de evicción.
Antes que el adquirente sea despojado del bien o del derecho sobre el bien, el transferente no está obligado al saneamiento por evicción; las demandas que interpongan terceros alegando mejor derecho sobre el bien transferido no obliga al transferente a defender judicialmente al adquirente. La obligación de saneamiento por evicción es una sola, y consiste en resarcir (obligación de dar) a su adquirente pagándole el valor que tiene el bien. La disposición y el derecho del reivindicante se declaran mediante sentencia firme que pone fin al proceso reivindicatorio iniciado por un tercero.
Varios son los códigos que regulan este requisito como imprescindible para que ocurran la evicción y el saneamiento. Así el Código Civil español lo regula en los artículos 1475 y 1480, el Código Civil paraguayo en el artículo 1759, el Código Civil italiano en el 1485, el código peruano en el artículo 1491, el Código de Argentina en el 2091 y nuestro Código Civil como ya se ha aludido en el mencionado artículo 341.
f)        Que el comprador sea privado total o parcialmente de la cosa
Conforme al artículo 341 de Código Civil cubano, se debe el saneamiento por evicción cuando el comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa es desposeído de todo o parte del bien adquirido.
Antes que el adquirente sea despojado del bien o del derecho sobre el bien, el transferente no está obligado a ningún saneamiento por evicción; las demandas que interpongan terceros alegando mejor derecho sobre el bien transferido no obliga al transferente a defender judicialmente al adquirente. La obligación de saneamiento por evicción es una sola, y consiste en resarcir (obligación de dar) a su adquirente pagándole el valor que tiene el bien al tiempo de la evicción y los demás conceptos previstos en la ley.
En otros términos, el enajenante no está obligado a sanear a su adquirente por las amenazas de perturbaciones de derecho, como son la inminencia de demandarlo o denunciarlo judicialmente, o como es el hecho de que sea efectivamente demandado o denunciado ante los tribunales, casos en que las perturbaciones de derecho subsisten hasta la finalización del proceso, pero el derecho del adquirente permanece mientras no se dicte sentencia definitiva en su contra. Si el demandante o denunciante pierde en el proceso, significa que el fin de adquirir la cosa y poder servirse de ella no resultó frustrado y por tanto, el transferente no tiene nada que sanear. Pero si el tercero demandante gana en el proceso, el adquirente va a ser eviccionado del bien adquirido, o sea, será privado del derecho de propiedad, uso o posesión del bien, por lo que su transferente debe sanearle.
Aunque no se hubiese estipulado la evicción y el saneamiento, el enajenante está sujeto a ellos en todos los contratos en los que se transfiera la propiedad, la posesión o el uso de las cosas y cuando así lo regule nuestra ley sustantiva, como lo establece nuestro Código Civil en su artículo 369 y 37019 para el contrato de permuta, el artículo 393 ch) en relación con el 34520 sobre el contrato de arrendamiento, y el artículo 297.221 respecto a la dación en pago.
Existen dos tipos de evicción de acuerdo con el despojo del bien que sufra el comprador, total o parcial:

La evicción parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte de la cosa vendida, y esa parte en relación con el todo es de tal importancia que sin ella no la hubiere comprado. Asimismo se produce cuando se vendiesen dos o más cosas conjuntamente por un precio alzado, constando claramente que el comprador no habría comprado la una sin la otra. En este sentido dispone el artículo 1479 del Código Civil español que: “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida, de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla. Este particular se regula en los artículos 76 al 80 del Código Civil cubano.
En resumen, la evicción puede ser total o parcial, según que el adquirente pierda todo o parte del derecho que le fue transferido, o sólo alguno o algunos atributos de ese derecho. Por ejemplo, el adquirente es privado de la propiedad de todo el bien que compró (experimenta la evicción total de lo adquirido) o solamente de parte de dicho bien, o el tercero evicente obtiene el reconocimiento de un derecho menos pleno al de la propiedad, como puede ser el de uso o el de usufructo (donde el adquirente queda siempre con una parte de su adquisición). Como dice Arias Schreiber, “la evicción es total cuando el adquirente pierde todo el derecho que le fue transferido y es parcial, si sólo es privado de parte de ese derecho.
Ocurrirá la evicción parcial cuando:

Y en cuanto a la evicción por cargas: Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.22
Doctrinalmente existe una discusión sobre considerar las cargas y los gravámenes ocultos, si  como vicios ocultos o hechos o como vicios jurídicos. Comparto el criterio de Delgado Vergara y Carballo Durán,23 pues se considera que las cargas o gravámenes ocultos son un ejemplo de evicción parcial, ya que el comprador que ve limitado un derecho porque un tercero ejercita una servidumbre o porque ostenta un derecho real (hipoteca, prenda) sobre el bien, y al adquirirlo ignoraba que existieran estas limitaciones y el vendedor (de mala fe) no los declaró,24 verá disminuir jurídicamente su título. Ciertamente el bien seguirá siendo el mismo, pero en el ámbito jurídico no, porque estará gravado con un gravamen que limita el ejercicio pleno del derecho de propiedad.25

 

II.4. Diferencias entre obligación de transferir la propiedad, el uso o la posesión de un bien y obligación de sanear.

No debemos confundir la obligación de transferir la propiedad, uso o posesión de un bien, con la obligación de sanear por evicción el derecho de propiedad, uso o posesión del bien. La primera es de cumplimiento del contrato y la segunda es poscumplimiento; esta sólo funciona si se ha dado efectivo cumplimiento al contrato, es decir, si el transferente ha ejecutado su prestación, objeto del contrato.26
Son dos obligaciones distintas del transferente. En la primera de estas obligaciones, si el transferente no ejecuta la prestación debida consistente en transferir la propiedad, uso o posesión del bien que ha enajenado, incurre en incumplimiento del contrato, por lo que el adquirente puede optar entre demandarlo para que cumpla con el contrato o para que éste se resuelva por incumplimiento, en cambio, en la obligación de sanear, el transferente ha cumplido con ejecutar su prestación (no hay incumplimiento del contrato), pero luego el adquirente, a instancia de un tercero, es eviccionado del derecho adquirido por efecto de una sentencia firme que lo priva del poder de destinar el bien a la finalidad de la adquisición. El incumplimiento de la prestación es causa de resolución del contrato, artículo 306 del Código Civil cubano y la evicción es causa de saneamiento; artículo 341 al 345 del Código Civil cubano, la obligación de transferir es contractual, la de saneamiento es legal.

II.5 El saneamiento por evicción. Término para su ejercicio

El Código Civil español en su artículo 1964 a diferencia de nuestra ley sustantiva establece en cuanto al plazo de prescripción de la acción por evicción un término de quince años.27
Nuestro Código Civil no establece específicamente la prescripción para el caso del saneamiento por evicción, sino que establece en el artículo 117 inciso a) que prescriben a los seis meses las acciones para reclamar saneamiento de los bienes muebles vendidos, sin aclarar a qué tipo de saneamiento está haciendo alusión, si al saneamiento por evicción, si por vicios ocultos o si ciertamente se refiere a ambos.
Por otra parte el artículo 116 en su segundo inciso establece que prescriben al año las acciones derivadas de resolución firme, y de su redacción se puede interpretar que es este el precepto que se puede aplicar al saneamiento por evicción, por cuanto solo podrá ejercitarse esta acción cuando la sentencia se haga firme despojando total o parcialmente al adquirente de la cosa.

El saneamiento por evicción se regula en la Parte Especial del Código Civil cubano, específicamente en el Capítulo III, dentro de las obligaciones del vendedor, artículo 341 al 345 de nuestro Código Civil, siendo procedente exclusivamente en virtud de sentencia firme, al existir un derecho anterior, por tanto preferente, por el cual el comprador es despojado de todo o parte del bien adquirido conforme a la clara letra del artículo 341; respondiendo el vendedor de la evicción sin excusa legal, lo que incluye el derecho del comprador a exigir el abono del precio pagado, los frutos y rendimientos si fuere así condenado a su entrega, gastos del contrato de haberlos asumido y las costas procesales.
Considera la norma civil cubana desposeído el comprador de forma total o parcial, por la existencia de un derecho anterior sobre el bien adquirido, pudiendo ser estos derechos de la misma estirpe del derecho recibido, es decir, un derecho de propiedad, lo que equivale a la pérdida total del derecho adquirido por aquél, así pueden ser otros derechos reales que no contemplen la transmisión del dominio, usufructo, arrendamiento, servidumbre, condominio y que implican una perturbación no avisada o gravamen sobre ese bien, en estos casos se trata de un derecho real de inferior predominio e implican una parcialidad en la evicción.
En el presente contexto jurídico, con la existencia de los Decretos Leyes 288, “Modificativo de la Ley No. 65, de 23 de diciembre de 1988, Ley General de la Vivienda” y 292, “Regulaciones para la transmisión de la propiedad de vehículos automotor”, al quedar amparado legalmente negocios jurídicos de tal naturaleza, sin que en dichas normas se refiera a posibles acciones por evicción, claro resulta que pudiera derivarse las mismas, al cumplimentarse los supuestos referidos en el citado artículo 341 del Código Civil cubano, riesgo jurídico que corre el comprador como parte o sujeto del negocio, con la responsabilidad que sobre el vendedor recae inexorablemente.
Reviste especial importancia en la actualidad con las nuevas disposiciones para el tráfico jurídico, proveer al comprador de mecanismos, en este caso el saneamiento por evicción, que imposibilite la posible frustración de este sobre la expectativa creada con el contrato, que asegure la legitimidad, la validez del derecho transmitido, y que nadie pueda perturbarlo en su derecho; y si esto ocurriera, el derecho a que el enajenante lo sanee reparándole la pérdida sufrida, es decir, restituyéndole el valor de lo perdido e indemnizándole por los perjuicios causados, sin que para ello requiera ser pactado en el cuerpo contractual.
Responsabilidad que necesariamente no se deriva del dolo o la culpa del transmitente, pues la obligación de sanear existe aun cuando el enajenante no haya incurrido en culpa alguna, y en tal sentido nuestro Código Civil no realiza distinción entre actuación de buena o mala fe, mientras que el adquirente deberá estar despojado de cualquier conocimiento anterior que haga inferir conocer la existencia de un mejor derecho a favor de un tercero, esta posibilidad lo priva de ganar el juicio por evicción. Aunque para algunos sólo tendría derecho a pedir la restitución del precio, pero no de los restantes daños y perjuicios, es nuestro criterio, con amparo del principio de buena fe acogido en nuestra ley sustantiva,28 no debe nacer el derecho de saneamiento cuando quien lo invoca haya conocido la existencia de un mejor y anterior derecho, esperando silencio de quien lo ostenta o transcurso del tiempo a su favor.
Si bien en la práctica judicial no encontramos numerosos procesos radicados por este concepto, no debemos despreciar su tutela e importancia jurídica, y por tanto, su posible reanimación y fundamentación a partir de las nuevas modificaciones en el ordenamiento jurídico cubano, al exponer un tráfico jurídico más dinámico sobre los derechos traslativos de dominio, considerando que haciendo un análisis extensivo de la naturaleza jurídica de esta figura jurídica, nada opone su aplicabilidad no solo a contratos de compraventa, sino al resto de los negocios traslativos de domino.
En la doctrina se maneja la atención de considerar el saneamiento por evicción como una consecuencia de la obligación de entregar el bien, y los que lo consideran como una obligación del vendedor que ofrece al adquirente la posesión legal y pacífica del bien adquirido, es nuestro criterio que más que una consecuencia de la obligación de entregar el bien, el saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de ofrecerle al adquirente la posesión legal y pacifica del bien adquirido una vez realizado el contrato, naciendo este derecho del propio acto, artículo 340 c) en relación con el 341 del Código Civil cubano.
En cuanto al plazo de prescripción del saneamiento por evicción, nuestro Código Civil a diferencia de otros no lo establece taxativamente. Sin embargo, de la exégesis de la norma, aunque no lo específica, se puede inferir que la acción de sanear prescribirá a los 6 meses (art 117 a), siempre que esta se derive de resolución firme (art 116), por cuanto solo podrá ejercitarse esta acción cuando la sentencia se haga firme despojando total o parcialmente al adquirente de la cosa.
Por último, el artículo 343 de nuestro Civil prohíbe expresamente todo pacto que exima al vendedor de su obligación de sanear, es decir se impide explícitamente mediante este precepto eximir al vendedor de la obligación de sanear por evicción.

Bibliografía

Fuentes doctrinales:

Fuentes legales