Revista: CCCSS Contribuciones a las Ciencias Sociales
ISSN: 1988-7833

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DIREITOS DAS OBRIGAÇÕES: direitos reais e pessoais e a figura híbrida propter rem *

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INTRODUÇÃO

O meio social em que vivemos hoje está elencado por inúmeras normas jurídicas que servem como um controle do estado sobre todas as pessoas, a fim de manter paz e qualidade razoáveis de entendimento e convívio entre todos os membros da sociedade. Notoriamente, existe uma relação jurídica entre o Estado em si e os institutos que tratam desse relacionamento e a sociedade no geral, surgindo assim o efeito sinalagmático1 . Ou seja, há deveres e obrigações de ambas as partes, como no Direito Penal, onde o indivíduo é analisado pela sua conduta e dependendo dessa conduta pode estar sujeito ou não a sofrer uma sanção, no comercial ou empresarial onde tanto as empresas (pessoas jurídicas) assim como a as pessoas físicas que se utilizam do comércio estão sujeitos as definições estabelecidas por normas especificas que regulamentam esse tipo de relação.
O direito público, aquele que cuida das relações sociais como um todo, sobre tudo das questões que beneficiam a maioria absoluta da população de um determinado lugar, seja ele pequeno, médio ou grande, ou melhor, um município, estado, país etc. já o direito privado, aquele que cuida das relações existentes entre as pessoas, cuida exatamente disso, relações interpessoais.
Sabe-se que as relações interpessoais, não é algo recente na história da humanidade, que sempre houve esse tipo de manifestação humana, que o próprio Aristóteles já havia feito uma analise nesse aspecto que distinguia de certa forma, simples, mas objetiva as caraterísticas dessa relação jurídica entre as partes, mesmo o termo obrigação não sendo conhecido com essa nomenclatura jurídica, mas a ideia de que se necessitava de regras para melhor controlar esses fatores inerentes às vontades das pessoas e os ligados a ela também, disso não se tinham dúvidas.
Já no direito romano, ainda que também não se conhecesse esse instituto das obrigações, mas na pratica se tinha algo parecido com o que se tem hoje, a diferença é que naquela época, não se distinguia bens patrimoniais de obrigações pessoais, ou seja, se um devedor em uma circunstância de empréstimo não quitasse sua divida como o combinado, ficava esse a mercê do seu credor, podendo esse tomar seu próprio corpo como forma de pagamento, e hoje sabemos que isso não acontece, quando alguém não cumpre com sua obrigação os efeitos desse não cumprimento recaem sobre o patrimônio do sujeito passivo.
Mas o que temos em mente aqui é o que surge além dessas obrigações de dar, fazer e não fazer, entre todas as formas sinalagmáticas de relações jurídicas transitórias, ainda que essas sejam extintas com o cumprimento por parte do devedor ou sujeito passivo, entendemos que o termo obrigação não vai além de sua extinção, ou seja, o direito obrigacional se extingue com a sua quitação, mas o direito real caracteriza-se pelo aglomeramento de elementos advindos do titular anterior do bem, objeto de relação jurídica anterior, o que chamamos de figuras hibridas e o tema em analise é a obrigação propter rem. 

2. A DIVISÃO DAS OBRIGAÇÕES
Dar, Fazer e Não Fazer: Como sabemos a obrigação é uma relação jurídica devida ao credor pelo devedor em torno de uma prestação e tem caráter transitório, obedecendo todo um processo desde a sua aquisição até a sua quitação, no mais podemos dizer que a obrigação possui elementos que a compõem de maneira subjetiva, objetiva e virtual. Elemento subjetivo ou pessoal seria o sujeito ativo e passivo (credor e devedor), o elemento material que é ai objeto da obrigação a prestação em si, e o vínculo jurídico existente entre as partes sendo o terceiro elemento, o virtual.
Da prestação podemos exemplificar, ou melhor, classificar em três formas básicas, a prestação de dar, a prestação de fazer e a prestação de não fazer. Na primeira hipótese, que é de dar, nesse caso o devedor, sujeito passivo, uma vez que tem a ação de se cumprir um determinado ato obrigacional, a pessoa em si sujeito passivo (devedor) está sujeita ao adimplemento da prestação do serviço ou da entrega do bem, coisa ou objeto da relação jurídica, o devedor tem a obrigação de entregar esse bem ou coisa, sendo ela móvel ou imóvel certa ou incerta.
Em outra hipótese cabe à ação de fazer, ou seja, dentro da relação jurídica estabelecida entre o credor e o devedor está uma prestação, um serviço a ser realizado observando aquilo que foi pactuado como objeto da relação jurídica. Quando o contratante, esse o credor realiza uma obra em uma casa, o pedreiro responsável pela obra tem a obrigação de cumpri-la, nesse caso devedor pedreiro sujeito passivo, nesse caso específico temos o objeto direto ou imediato da obrigação que é a prestação, o ato de fazer.
 A terceira hipótese o que chamamos aqui de não fazer, omissiva negativa, ou seja, o sujeito passivo (devedor) dentro da relação estabelecida não pode realizar determinado ato em função de uma obrigação negativa, e isso na prática seria dizer que alguém paga (credor), para outro (devedor) uma quantia em dinheiro para que esse construa ou fabrique uma mesa de até 1,5 m de altura, se esse outro (devedor) ultrapassar esse limite de altura, já fica em débito com o credor, ou seja, esse outro está obrigado a não fazer uma mesa acima de 1,5 m.

A obrigação de dar é referida como obrigação positiva, por imputar uma conduta ativa ao obrigado e não uma omissão. É conceituada, segundo Clóvis Beviláqua (Direito das obrigações, p. 54), como aquela cuja prestação consiste na entrega de uma coisa móvel ou imóvel, seja para constituir um direito real, seja somente para facilitar o uso, ou ainda a simples detenção, seja, finalmente, para restituí-la ao seu dono. (LOTUFO, 2003, p. 30).

Mas, voltado o termo híbrido temos então o direito obrigacional, o agente ativo e passivo (credor e devedor), onde ambos submetem-se a um objeto de transitoriedade, o adimplemento (pagamento) ou quitação por parte do devedor que seria a extinção normal da obrigação, a ação de fazer ou não fazer no âmbito do serviço nas hipóteses da prestação, extinguindo-se também nesse sentido a obrigação.
Mas veremos mais a frente do que se tratam as obrigações situadas entre o direito real e o obrigacional.  Entenderemos também a diferenciação entre direito obrigacional e o direito real no próximo tópico.

2.1 Direito Reais E Obrigacionais
Nas relações jurídicas obrigacionais, diz-se direito real aquele que é por si só independente de qualquer interferência exterior, liga diretamente a pessoa ao bem, coisa, ou objeto e esse por sua vez acompanha seu titular e também suas possíveis mutações inerentes à vontade do titular do bem real. Dessa forma podemos definir o direito real como o poder jurídico que o individuo tem sobre uma determinada coisa, dependendo das características que podem determinar sua especificidade.
Quando falamos em direito real, temos que lembrar a sua forma positiva, diferente dos direitos pessoais esses tem que estar expressos legalmente, ou seja, tem que haver uma previsão legal para sua existência.
Art. 1.225. – CC(código civil/2002). São direito reais: I – a propriedade; II – a superfície; III – as servidões; IV – o usofruto; V – O uso; VI – a habilitação; VII – o direito promitente do comprador do imóvel; VIII – o penhor; IX – o hipoteca; X – a anticrese; XI – a concessão de uso especial para moradia; XII – a concessão de direito real de uso; (VADE MECUM SARAIVA, 2015, ed. 19, p. 233).

O mesmo pode-se dizer quanto, a sua forma de execução, uma casa quando é vendida numa relação de compra e venda, mesmo que não haja qualquer fato que possa prejudicar o negócio, tem a necessidade de haver o registro em cartório de reconhecimento, para que assim de fato o bem que pertencia a alguém possa então pertencer à outra pessoa que será seu novo titular, e também para que todas as obrigações sobre aquele bem imóvel possa recair sobre seu novo tutor, ou seja, para seu novo titular possas ser o responsável legal e assim responder por elas.
Existe também aquela forma tradicional de se aplicar a obrigação na parte de execução, como a transferência de um bem, coisa móvel, a outrem, ou seja, além do registro reconhecido de transferência existe o modo a entrega do bem, as solenidade. Como quando ganhamos um carro num sorteio, temos direito ao carro, e ele será registrado em nosso nome, mas somente estará em nossa posse quando esta solenidade der veracidade ao nosso direito de possuí-lo, uma vez que essa é a maneira em como ele chegará até nós para então usufruirmos dos seus benefícios, disfrutaremos também da solenidade, esta que nesse caso faz parte da execução.
Diferentemente dos bens móveis que além do registro, requerem a tradição, não se cabe o modo de solenidade, por uma questão óbvia da impossibilidade de fazê-lo, uma casa, um sitio, um terreno, uma fazenda, uma loja, esse bens imóveis só necessitarão do registro que é exigência maior da lei, para que se reconheça de fato a sua efetividade na forma de execução.
No que tange ainda às obrigações de dar, vale lembrar que, diferentemente do direito francês, em que o contrato, de per si, tem o condão de operar a transferência do domínio (negócio jurídico de efeitos reais), em nosso direito, seguindo a vetusta tradição do sistema romano, exige-se, além do título (em regra, o contrato), uma solenidade de transferência (modo).
Esta solenidade, pois, traduz-se em uma atividade de dar: é a tradição, para os bens móveis; e o registro, para os imóveis. Embora neste último caso não se visualize a entrega material da coisa — pela própria impossibilidade de fazê-lo, já que se trata de bem imóvel (uma fazenda, por exemplo) —, o fato é que somente o registro consubstancia a transferência da propriedade imobiliária. (STOLZE E FILHO, 2011, p. 72).

Quando falamos de direito obrigacional, estamos falando essencialmente, de algo que vem diretamente da pessoa, que é diferente do direito real que diz respeito ao objeto, ao bem, a coisa, como elemento mediato. Num caso de uma dívida extraída por alguém de outrem, firmado em um contrato, temos então como objeto dessa obrigação, a prestação de dar do devedor que emprestou, esse tem por ação pagar sua dívida, ação de dar, fazer aquilo que seria a ação de pagar e essa obrigação tem caráter pessoal.
Se ele vai pagar ou não, sua ação caracterizará seu adimplemento ou inadimplemento perante seu credor, quem tem por obrigação exigir desse devedor o cumprimento da prestação, acontece quando compramos um pacote de dados de internet ou quando contratamos um serviço de telefonia móvel, quando pagamos a fatura, a operadora de serviço passa a ser a devedora, o mesmo acontece quando deixo de pagar a fatura, e o serviço foi prestado, entro definitivamente em débito com a operadora.
O que acontece é que, o objeto real de minha posse ao pagar adquirindo o serviço, seria a prestação do mesmo, continuamente pelo período determinado no contrato, e o objeto real da operadora em relação a quem se utiliza do serviço é o adimplemento, a cão de pagar a fatura, levando o elemento mediato até o seu titular de direito, esse no caso o dinheiro pelo serviço prestado.
Outro fato que podemos citar seria uma reforma ou um serviço a ser prestado dentro de uma casa ou até mesmo dentro de um domínio, quando um serviço é contratado pelo valor de quinhentos reais, o prestador do serviço o cumpre, torna-se o seu contratador agora seu devedor, uma vez que objeto da obrigação nesse sentido seria a prestação de fazer aquilo que estava combinado no memento em que ouve o acordo firmado, podendo o prestador do serviço ao cumprir a prestação até exigir judicialmente o direito de receber.

2.2 As Figuras Híbridas Ou Mistas
Como foi abordado anteriormente de maneira breve, as figuras hibridas presentes no direito das obrigações são compostas tanto de características reais como pessoais, ou seja, híbrido seria aquilo que se constitui da união de coisas diferentes, misturando-as e formando assim uma nova espécie. Nesse caso o direito real está ligado ao direito obrigacional como um acessório indivisível e que é transferido automaticamente numa ação de compra e venda.
Já se sabe que o que recai diretamente sobre determinada coisa, bem móvel ou imóvel, é o direito real, o poder que alguém tem de tutelar sobre determinado coisa, e que o direito obrigacional subjetivo, é aquele que recai sobre determinada pessoa, o direito que uma pessoa tem sobre outra.
Quando se contrai uma obrigação, a mesma cessa com a execução, seguindo todos os critérios acordados a princípio, mas temos um efeito inicial, o qual recai diretamente sobre o sujeito passivo, aquele que está incumbido de prestar uma ação de fazer, não fazer, ou dar. Estando diante de um negócio jurídico, um ato de compra e venda, o vendedor firma um acordo, um vínculo jurídico, que vai ligar ambos os elementos dessa relação em caráter obrigacional, logo, o novo titular estará a partir do momento em que se realizarem ou se consumarem todos os requisitos de transferência a se responsabilizar pelo bem e seus efeitos também.
Isso acontece porque as figuras híbridas são elementos da obrigação que não cessam com a execução da obrigação, elas são transferidas automaticamente paro seu novo titular, e esse ao contrair o direito ao bem, contrai também essa obrigação que não cessou ao adquiri a coisa, tornando-se responsável exclusivamente a cumprir a obrigação mesmo que jamais tivera sonhado em contraí-la um dia.
De fato, existem obrigações, em sentido estrito, que decorrem de um direito real sobre determinada coisa, aderindo a essa e, por isso, acompanhando- a nas modificações do seu titular. São as chamadas obrigações in rem, ob rem ou propter rem, também conhecidas como obrigações reais ou mistas. Ao contrário das obrigações em geral, que se referem ao indivíduo que as contraiu, as obrigações propter rem se transmitem automaticamente para o novo titular da coisa a que se relacionam. (STOLZE E FILHO, 2011, p. 46).

Essa obrigação é de certa forma independente de adesão por vontade do sujeito, uma vez que derivam diretamente de um direito real, o bem que foi adquirido por seu novo titular, e esse vai responder concomitantemente a essa responsabilidade obrigacional, uma vez que ela é indivisível.

2.3 A Figura Híbrida Propter Rem
A obrigação propter rem é um principio obrigacional que literalmente quer dizer que tal obrigação deriva diretamente da coisa, daquele bem imóvel, patrimônio, que na condição de titular, o sujeito detentor do direito real que adquiriu sobre determinado bem, também está obrigado a cumpri as obrigações trazidas com aquele bem adquirido.
Dessa mesma forma o titular de direito real sobre determinada coisa não pode, simplesmente se livrar da obrigação de não satisfazer aquele vínculo que ele adquiriu sobre a obrigação atrelada ao seu bem, uma vez que a característica desse tipo de figura híbrida é a indivisibilidade quanto a coisa adquirida, ou seja, para que o novo adquirente possa de fato usufruir de seu patrimônio, bem, móvel ou imóvel, deve este cumprir com todos os requisitos exigidos e legalmente reconhecidos.
As obrigações reais (também conhecidas como “obrigações propter rem”) são não negociais, porque se constituem em razão de um fato jurídico que é, em geral, a propriedade de um bem. O sujeito passivo não emite nenhuma declaração de vontade específica no sentido de assumir certa obrigação, mas torna-se devedor desta em decorrência de sua condição de proprietário, isto é, de titular de direito real sobre uma coisa. Obrigação real, por exemplo, é a do condômino de pagar a contribuição condominial. (COELHO, 2012, p. 60).

Uma grande questão que sempre se é discutida em lides referentes ao direito civil, são as dívidas de condomínio, isso acontece devido ao fato de que os condomínios possuem coisa comum onde todos participam do usufruto, logo todos ficam obrigados manter aquele bem, e como se faz isso, arrecadando dinheiro para a manutenção, claro que se seguem ai todos os critérios exigidos em lei, até para dar segurança aos condôminos, assim ninguém pode sair lesado, quanto ao cumprimento dessa obrigação para com todos.
Uma hipótese seria se um determinado condômino observa que o condomínio não possui churrasqueira, então ele contrata uma empresa especializada, construtora ou mesmo pessoas peritas nesse tipo de construção para construírem uma churrasqueira bem bonita com um espaço amplo e que vai servir a todos os moradores e a maioria aprovou a inciativa, mas devemos lembrar que a lei salvaguarda esse condômino dando a ele o direito de cobrar, ou seja, terá este ação de regresso contra os demais, falando de maneira mais simples, ele terá o direito de ser ressarcido por todos, restituído assim o valor gasto.
Em outra hipótese temos um condomínio esse precisa um reforma, um pintura, uma ampliação no portão principal, para melhorar e facilitar o acesso no transporte de coisas, a troca de todas as luminárias, portanto uma empresa de serviço de pintura, outra de reforma e até outra especializada em luminárias, serão contratadas, ou mesmo apenas uma que atenda a todos esses requisitos, o síndico supervisiona a reforma, para que tudo saia como o combinado, então se entra com a obrigação dos condôminos, nesse caso não ficou acordado entre os condôminos quem não pagaria nem quanto cada um iria pagar, portanto todos tem a obrigação de arcar com a dívida toda de maneira proporcional.
Art. 1.317. – CC(código civil/2002). Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente a seu quinhão na coisa comum. (VADE MECUM SARAIVA, 2015, ed. 19, p. 240).

Dessa forma pode-se ressaltar que nessas obrigações não se discute a forma por quem ela será executada, apenas sua forma de execução, ainda que de forma solidária quando um assume a dívida do outro, cumulativa quando vários se submetem a execução da divida, o fato é que na sua execução, caberá a participação de todos os beneficiários do bem comum, ainda que estes não utilizem o bem, salvo se o mesmo renunciar a sua participação.

2.4 A Obrigação Propter Rem
Nas cidades, território urbano temos o estado detentor de direito sobre o cidadão contribuinte, que participa diretamente da arrecadação, da receita anual, tanto do município, quanto do estado e da união, isso em caráter obrigacional, ou seja, sem escolha, essas contribuições são um todo que é composto por varais partes, um aglomerado de pequenas contribuições que somadas umas com as outras compõem um grande volume de receita, que servirá para o estado como um todo, trabalhar sua administração de forma exequível.
Mas o intuito aqui não é uma aula de economia, entretanto temos dentro dessas contribuições, o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), esse imposto é uma obrigação que deriva diretamente de um direito real, o bem móvel que o titular de direito de usufruir possui, umas vez que esse imposto compõe a aquisição do patrimônio, não pode o sujeito eximir-se dessa obrigação, devido a sua indivisibilidade, porque esta só existe em função do direito real, ou seja, qualquer um que vier a adquiri um imóvel, também adquirirá todas as obrigações que nele estão incumbidas, e o sujeito na função de titular se torna o único responsável por aquela obrigação.
Em um entendimento parecido feito pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), firmados pela 2° seção de turmas integrantes, diz que as dívidas condominiais tem caráter propter rem, isto porque, na aquisição  de um imóvel, a responsabilidade do novo titular vem com a adesão do bom, ou seja, a responsabilidade passa para o novo adquirente e, ainda  que estas dívidas correspondam a cotas anteriores a transferência do domínio, de maneira mais clara, o credor em posse do domínio do imóvel, estabelece uma relação de compra e venda, mas este imóvel está com várias cotas condominiais atrasadas assim como outras dívidas referentes a construção, manutenção de bem comum no condomínio, ao adquirir o imóvel, o novo titular de direito real, será o novo responsável pelos inadimplementos referentes ao condomínio.
Art. 258. – CC(código civil/2002).  A obrigação é indivisível, quando a prestação tem por objeto uma coisa ou um fato não suscetíveis a divisão, por sua natureza, por motivo de ordem econômica, ou dada a razão determinante do negocio jurídico. (VADE MECUM SARAIVA, 2015, ed. 19, p. 173).

O mesmo acontece quando em um negocio jurídico no âmbito do direito ambiental mais precisamente, se tem a situação da vendo de um imóvel no meio rural, uma fazenda que por ocasião veio a causar danos ambientais, o que acontece é que o proprietário está obrigado e indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambiente, e quanto ao terceiro, essa culpa também é proveniente ainda que este não tenha a causado, ou seja, esse novo proprietário da bem rural, que a adquiriu também é responsável pela obrigação de reparar o dano, pois esta obrigação esta vinculada ao bem e caracteriza uma obrigação propter rem.

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS
As relações sempre terão caráter obrigacional, como foi tratado no presente trabalho, uma vez estabelecida o vínculo jurídico entre as partes, ambas, tem direitos e obrigações, mas o intuito a principio é sempre a satisfação dessas partes, o adimplemento por parte do devedor caracteriza sua forma de lidar com essa obrigação não precisando o credor buscar a sua exigência por meio judicial.
Outro ponto também seria a aquisição de obrigações após a execução da prestação, isso por que tais obrigações derivam de um direito real que seria o bem adquirido por outro, essa responsabilidade não pode ser negociada, por esta ser inerente as vontades das partes, e é exatamente o entendimento que este presente trabalho buscou esclarecer, mas aquilo que é obvio por si só não o torna inquestionável, a conclusão eu tive na abordagem delimitada o meu tema, é que de tantas obrigações, de tantos efeitos e também de responsabilidades, servem como ferramenta para a melhor relação social.
       
Referências

LOTUFO, Ronan. Código civil comentado, obrigações parte geral. São Paulo: Saraiva, 2003. v.2.

SARAIVA, Vade Mecum. Obra coletiva de autoria da Editora Saraiva com a colaboração Luiz Roberto Curia, Livia Céspedes, Juliana Nicoletti. 19. ed. atual e ampl. São Paulo: Saraiva, 2015. 2110 p.

GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo curso de direito civil obrigações. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. v. 2.

COELHO, Fabio Ulhoa. Obrigações, reponsabilidade civil. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2012. v. 2.

Recibido: 11/05/2016 Aceptado: 25/07/2016 Publicado: Julio de 2016

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