Las hipotecas y la financiación de la construcción en Guatemala

Santiago Vásquez
Departamento de Análisis Estadístico
Cámara Guatemalteca de la Construcción
svasquez@construguate.com

Resumen: Se presenta el comportamiento que ha mostrado el mercado de hipotecas y el financiamiento del sector construcción guatemalteco desde de 2007, específicamente del sector vivienda, y las perspectivas que se  esperan a final de año y principios de 2008.

Este artículo fue publicado previamente en la revista "Construcción" de la Cámara Guatemalteca de la Construcción.

Para citar este artículo puede utilizar el siguiente formato:
Santiago Vásquez: "Las hipotecas y la financiación de la construcción en Guatemala" en Observatorio de la Economía Latinoamericana número 89. Accesible a texto completo en
http://www.eumed.net/cursecon/ecolat/gt/index.htm

Hipotecas

Como se observa en la gráfica el comportamiento de los resguardos y seguros emitidos es similar, mantienen un comportamiento  afín desde inicios de 2007[1]. Esto es de esperarse ya que el número de seguros emitidos depende del número de resguardos.  Esta relación se da ya que un resguardo es  un compromiso a formalizar el seguro hipotecario, sujeto únicamente al cumplimiento de ciertos requisitos exigidos (aprobación del deudor por ejemplo). Por lo que si el número de de resguardos ingresados disminuye, el número de seguros emitidos  disminuye y viceversa.

Las variables antes mencionadas estarán sin embargo sujetas al número de casos ingresados, ya que los resguardos y seguros que se emitan se generan por los casos que ingresen. En promedio desde que se ingresa un caso y si se da visto bueno a la emisión del resguardo, la emisión del seguro tarda en promedio tres meses. Este retraso en el efecto es suma importancia por lo que se esperaría que a finales de año se refleje la disminución en el número de casos ingresados en el número de seguros emitidos.

Casos

La evolución de los casos ingresados desde principio de año mostró un ligero descenso durante el segundo trimestre del año, revirtiendo la tendencia durante el tercer trimestre y continuando el alza durante el mes de octubre, totalizando 4,534 casos ingresados durante el año.  A pesar de que el déficit habitacional en Guatemala se ha calculado en más de un millón de hogares, según cifras del PNUD, las solicitudes de créditos hipotecarios han aumentado. A esto se suma que la mayor proporción de pagos mensuales que realizan los hogares por hipotecas y alquiler son realizados por los deciles de mayor ingreso en el país.

Resguardos

El comportamiento del número de resguardos emitidos  ha mostrado un repunte en el tercer trimestre del año. Al igual que con los seguros se esperaría que el número de emisiones aumente en los próximos meses dado que el número de casos ingresados ha presentado un aumento constante durante los últimos meses.

Seguros

Durante los dos primeros trimestres del año el número de seguros emitidos mantuvo un crecimiento sostenido, no así durante el tercer trimestre donde llego a disminuir en un 78% en julio con respecto a junio. Se esperaría que en los próximos meses la cantidad de seguros emitidos aumente dado que como se mencionó anteriormente, el proceso de emisión de seguros tarda alrededor de tres meses. Por lo que, la cantidad de de casos ingresados en un mes dado su efecto se verá reflejado varios meses atrás. Esto tomando únicamente en cuenta la tendencia que presenta el número de casos ingresados desde principio de año. No se toma en cuenta otros factores que puedan influenciar la emisión de seguros hipotecarios como los cambios en la facilidad de obtener un crédito o las variaciones en la tasa de interés de los créditos hipotecarios.

Financiamiento

Crédito sector privado

El financiamiento al sector privado ha crecido de forma constante a lo largo de los últimos 10 años, con algunos altibajos en ciertos años. El crecimiento del financiamiento de agosto con respecto a julio fue de 2.10%, por un monto de Q10,641 millones. Como se mencionó anteriormente el crecimiento del crédito al sector privado se ha mantenido constante.

Crédito sector construcción

A diferencia del crédito al sector privado, el crédito al sector construcción ha disminuido considerablemente en su crecimiento interanual. De tasas de crecimiento interanuales de 80% ha pasado a tasas de alrededor de 27%. Una disminución considerable que indica que va a continuar, no así el crédito para la remodelación de vivienda como se mencionará a continuación.

Crédito vivienda

El crédito destinado a la construcción, reforma y reparación en general de viviendas ha mostrado un crecimiento de más del 100% en agosto con respecto a julio. El monto otorgado en créditos se duplico en Q21 millones. Este repunte mostrado en agosto revierte la tendencia descendente que mostraba el crédito a la construcción reforma, y reparación de viviendas, como se muestra en la gráfica a continuación.

Dado que el crédito al sector construcción engloba al crédito para la construcción, remodelación y reparación en general de viviendas la tendencia que ambas muestran van de la mano, no así durante el mes de agosto donde el crecimiento interanual fue de 21%.

El gráfico de al lado muestra las variaciones interanuales medidas que presentan el crédito total al sector privado y el crédito al sector construcción. Es notable el descenso que presenta el crédito al sector construcción en términos interanuales. Desde noviembre de 2006 a agosto de 2007 el monto de los créditos ha pasado de los 6 mil millones a 8 mil millones de quetzales. Pero si no se compara el crecimiento de esta variable en términos absolutos, sino se mide su variación interanual como se muestra en la gráfica, el crédito al sector construcción viene en descenso desde noviembre de 2006 a un ritmo bastante rápido. Si se toma en cuenta que la variable de los metros cuadrados autorizados de construcción tiene el mismo comportamiento descendente desde septiembre de 2006, se esperaría que esto influya de manera considerable sobre el crédito al sector construcción y continúe el descenso que este lleva.